Краткое содержание
- ФРС похоже уснул за рулем, позволяя инфляции разогреться.
- mREIT агентства выигрывают от более крутой кривой ставок.
- Заработок уже достаточно высок и будет расти.
- Ищете идеи для своего инвестиционного портфеля, подобные этой? В закрытом телеграмм канале BeatMarkets подписчики получают эксклюзивный доступ к моим модельным портфелям.
Агентства MBS - это источник прекрасных инвестиционных возможностей, о которых я неоднократно упоминал в последнее время. Некоторые спрашивают о влиянии инфляции на эти mREIT. Эти инвестиции не подвержены прямому влиянию инфляции, поскольку они не несут кредитного риска, и то, что происходит на рынке жилья, не имеет на них прямого воздействия. Однако на эти mREIT влияют изменения процентных ставок.
Я ожидаю, что кривая процентных ставок, вероятно, станет круче, поскольку Федеральная резервная система будет строго контролировать краткосрочные ставки, а долгосрочные ставки будут расти вместе с инфляцией. Это делает агентства mREIT фантастической инвестиционной возможностью. Рекомендую внимательно присмотреться к AGNC и NLY.
Пока ФРС игнорирует инфляцию, вы можете получать до 9% годовых, воспользовавшись их ошибкой
Около двух лет я наблюдаю за «агентскими» ипотечными REIT. Эти mREIT являются источником высокой доходности и находятся в секторе, который многие не до конца понимают. Доходность AGNC Investment Corp (NASDAQ: AGNC) составляет 8,9%, а доходности Annaly Capital Management (NYSE: NLY): +10,4%.
Федеральная резервная система похоже уснула за рулем, игнорируя риски инфляции и предпочитая поддерживать свою целевую ставку около нуля. В результате инфляция накаляется, и мы, инвесторы, должны выяснить, как извлечь из этого выгоду. На mREIT агентств напрямую не влияет инфляция, но на них влияют изменения процентных ставок.
Федеральная резервная система, удерживающая нулевую отметку даже в условиях роста инфляции, делаем огромный подарок для агентств mREIT. Они очень сильно выигрывают от возможности брать займы по ставкам, близким к нулю, в то время как доходность, которую они получают от своих инвестиций, будет расти вместе с длинным концом кривой процентных ставок.
Инвесторы могут воспользоваться действиями или бездействием ФРС, получая при этом значительную доходность, инвестируя в агентские mREIT.
Что же такое «Агентские» mREIT?
Это mREIT, которые инвестируют в основном в MBS (ценные бумаги, обеспеченные ипотекой) с основной гарантией от финансируемого государством предприятия, такого как Fannie Mae или Freddie Mac.
Такие агентства гарантируют основную сумму ипотеки. Если заемщик не выполняет свои обязательства, агентство выкупает остаток основной суммы по ипотеке по полной цене. Таким образом, «кредитный риск» для инвесторов в агентстве MBS минимален. Другими словами, инвестору не нужно беспокоиться о том, могут ли заемщики выплатить свою ипотеку, каковы их кредитные рейтинги, какова стоимость обеспечения и другие типичные показатели, которые мы использовали бы для оценки риска дефолта. Выплачивает ли заемщик свою ипотеку или нет, не имеет значения, инвесторы MBS получат 100% номинальной стоимости.
Конечно, чтобы получить прибыль, нужно брать на себя некоторый риск. Так от какого риска получают прибыль эти mREIT? Риск процентных ставок. Иными словами, агентские mREITs берут на себя инвестиции с очень низким уровнем риска, и они «увеличивают долги», используя заемные средства для повышения рентабельности собственного капитала. Агентство mREIT получает прибыль от разницы между процентной ставкой, которую они платят за заем, и процентами, которые они получают от своих активов.
Агентство mREIT заимствует краткосрочные долги и держит долгосрочные активы. Они получают прибыль от разницы между 30-90-дневной и 10-летней доходностью.
Понимая кривую процентных ставок, мы можем понять, почему агентские mREIT настолько сильны прямо сейчас и почему условия станут еще лучше, поскольку инфляция, вероятно, подтолкнет длинный конец кривой выше.
Спред
«Чистый процентный спред» - это разница между эффективной доходностью, которую получает mREIT, и суммой, которую они выплачивают в виде процентов, или их «стоимостью средств». Чем больше их чистый процентный спред, тем больше они зарабатывают.
Посмотрите на спред чистой процентной ставки AGNC за последние два года:
В 2020 году чистый процентный спрэд AGNC увеличился почти вдвое. Это привело к сильному росту их доходов.
Основной движущей силой этой тенденции была низкая стоимость заемных средств.
Стоимость средств
Стоимость средств - это средние процентные расходы AGNC, включая положительное или отрицательное влияние хеджирования.
Как видите, стоимость средств для AGNC резко упала с 2,27% два года назад до 0,02% в прошлом квартале. В первом квартале 2019 года процентные расходы AGNC составили 541 миллион долларов. В первом квартале 2021 года процентные расходы AGNC составили всего 29 миллионов долларов.
Это снижение напрямую связано с «целевой ставкой» Федеральной резервной системы, которая в настоящее время установлена на уровне 0-0,25%. Агентства mREIT могут продолжать пользоваться этой очень низкой стоимостью средств до тех пор, пока Федеральная резервная система сохраняет свою целевую ставку на нуле. На своем последнем заседании Федеральная резервная система подтвердила, что повышение этой ставки не ожидается до 2023 года. Это означает, что агентства mREIT могут ожидать, что эти условия сохранятся еще в течение следующих двух лет.
Доходность MBS
Несмотря на то, что низкие процентные ставки выгодны для стоимости их заемного капитала, они также влияют на получаемую ими доходность. Доходность AGNC снизилась с 3,33% до 2,02%:
Эта доходность обычно коррелирует с доходностью 10-летних казначейских облигаций. Когда доходность 10-летних казначейских облигаций снижается, доходность MBS снижается. Когда доходность 10-летних казначейских облигаций растет, доходность MBS растет.
Мы обсуждали вероятность того, что инфляция вероятно превысит ожидания Федеральной резервной системы. Одним из ожидаемых последствий инфляции является повышение долгосрочных процентных ставок, поскольку инвесторам требуется более высокая доходность, чтобы быть готовыми держать актив, срок погашения которого не превышает 10 лет, а значит можно ожидать роста дивидендной доходности MBS.
Балансовая стоимость по сравнению с высокими дивидендами.
Агентства mREIT недавно подверглись значительной распродаже, после того, как AGNC сообщила, что их балансовая стоимость снизилась в мае. Как мы отмечали выше, можно ожидать роста доходности с инфляцией, а дивидендная доходность MBS растет.
Повышение дивидендной доходности означает, что стоимость существующих MBS падает. Это препятствие для снижения балансовой стоимости mREIT агентств. Обычным хеджированием для защиты балансовой стоимости является удержание короткой позиции по казначейским облигациям США. Как отмечалось выше, агентство MBS коррелирует с 10-летними ставками казначейства.
Главное, что должны понять инвесторы, - это то, что «корреляция» не означает, что цены движутся синхронно. Это означает, что большую часть времени они обычно идут в одном направлении. Иногда они этого не делают. Особенно в короткие сроки. Балансовая стоимость AGNC снизилась в мае из-за того, что казначейские цены не изменились, в то время как цены на MBS снизились.
Некоторым инвесторам нравится торговать mREIT на основе балансовой стоимости. Они активно появляются и исчезают, поскольку балансовая стоимость меняется от месяца к месяцу. Я этого не делаю. Я инвестирую для получения дивидендного дохода, и снижение стоимости агентства MBS имеет важное значение для дальнейшего роста таких доходов.
При почти нулевой стоимости заемных средств, ниже мы уже вряд ли увидим. Это означает, что чистый процентный спред может улучшиться только за счет повышения доходности MBS. По определению это означает, что стоимость уже удерживаемых MBS будет снижаться. Позиции хеджирования компенсируют это снижение, но будут периоды, когда ставки казначейства будут расти медленнее, чем ставки MBS, что приведет к снижению балансовой стоимости.
Это влияние будет временным, поскольку более низкие цены на MBS приведут к увеличению доходов, и в конечном итоге вырастут и казначейские облигации. Стоит также отметить, что AGNC значительно снизила свою долговую нагрузку.
У AGNC есть система управления качеством, которая осознает неизбежность снижения цен на MBS. AGNC наращивает денежные средства и снижает кредитное плечо, ожидая возможности покупать по более низким ценам и с более высокой доходностью. Рост доходов на мой взгляд сполна компенсирует небольшую нестабильность их балансовой стоимости.
Когда ФРС повысит ставки
Агентские mREIT останутся хорошей инвестицией, поскольку стоимость их средств остается очень низкой, а доходность, которую они получают от MBS, возрастает. Но что произойдет, если Федеральная резервная система устроит "сюрприз" и поднимет процентную ставку гораздо раньше?
Одна особенность, которая сегодня сильно отличается от того, что мы видели в предыдущем цикле, заключается в том, что процентные свопы доступны по гораздо более низким ставкам. Эти свопы обеспечивают низкие процентные ставки. AGNC имеет почти 50 миллиардов долларов, покрытых свопами со средней ставкой вознаграждения 0,18% и погашением в среднем 4,7 года.
Свопы NLY составляют чуть менее 40 миллиардов долларов со ставкой вознаграждения 0,8% и сроком погашения в среднем 3,28 года. Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы NLY будет увеличивать свои позиции по свопам, чтобы воспользоваться текущими ценами.
Другими словами, если бы ФРС завтра повысила ключевую ставку до 1%, AGNC по-прежнему будет выплачивать в среднем 0,18% по долгу в размере 49,725 млрд долларов, а NLY выплатить 0,8% по долгу в размере 39,816 млрд долларов. Эти низкие ставки сохранятся в течение нескольких лет. Это дает AGNC длинную взлетно-посадочную полосу для адаптации к меняющимся условиям.
Выводы
Понимание mREIT агентств связано с пониманием того, как на них влияют изменения доходности казначейских облигаций. Эти mREIT процветают, когда долгосрочные ставки высоки по сравнению с краткосрочными ставками. Это как раз те условия, которые, как мы ожидаем, сохранятся в ближайшие несколько лет.
Федеральная резервная система ясно сообщила, что они позволят инфляции разогреться и что они не намерены повышать целевую ставку до 2023 года. Это гарантирует, что стоимость средств останется очень низкой. Между тем, мы можем ожидать роста долгосрочных ставок по мере роста инфляционного давления.
И AGNC, и NLY имеют хорошие возможности для "среднего снижения" по мере падения цен на MBS и для еще большего роста своих доходов. Инвесторы, работающие с дивидендными доходами, могут воспользоваться спадами, которые возникают, когда трейдеры гоняются за балансовой стоимостью, будучи уверенными в том, что дивиденды безопасны и, вероятно, будут увеличены к концу года.