Реновация кварталов советской застройки, нашумевшая в последние годы в Москве, взбудоражила умы и в Петербурге. Некоторые предприимчивые граждане передумали покупать квартиры в новостройках, как планировали, и вместо этого переехали в дома 1960-х годов, надеясь попасть в программу реновации и получить более комфортное жилье.
Чтобы понять, выгодная ли это тактика, LegenDaily решила оценить перспективы реновации в Петербурге.
Черепашья скорость
Не многие помнят, что в Петербурге реновация кварталов старой советской застройки началась еще в 2008 году. Городские власти обещали завершить ее в 2018-м. Инвесторы программы — специально созданная под проект компания «СПб Реновация» и фирма «Воин» должны была снести 1,2 тыс. жилых домов (150 тыс. человек), построив вместо них 8,4 млн м2 нового жилья и заселив в него 450 тыс. человек.
Но к сегодняшнему дню снесено только 89 домов, расселено 647 семей и сдано в эксплуатацию лишь 1 млн м2 нового жилфонда. Программу продлили до 2030 года.
Сами компании задержку объясняют, прежде всего, противодействием жителей сносимых домов: граждане требуют слишком больших компенсаций, в итоге процесс растягивается на годы. Например, собственники хрущевки в квартале 7-17 Сосновой Поляны оценили свою квартиру размером 42 «квадрата» в 42 млн рублей. На поиски компромисса ушло пять лет, размер компенсации сократили в разы.
Что получат участники
По закону о реновации вместо изымаемой квартиры в старом доме наниматели получают новое жилье, готовое к проживанию (с полной отделкой), из расчета 18 м2 на человека (или 33 м2, если человек живет один). Собственникам предоставляется также благоустроенная квартира площадью не менее имеющегося жилья и с таким же или большим числом комнат.
То есть, к примеру, если семья из трех человек живет в собственной хрущевской «двушке» площадью 40 м2, то и заменить эту недвижимость должны на квартиру такого же размера. Но сейчас 40-метровых двухкомнатных квартир не строят, так что в большинстве случаев люди получают более просторное новое жилье. Если площадь новой квартиры больше старой на 9 м2 и менее, то доплачивать за дополнительные метры не нужно. Скажем, если 40-метровую «двушку» вам поменяли на 48-метровую, то вы ничего не платите. А если на 55-метровую, то с вас возьмут деньги за сверхнормативные 6 м2.
Денежная компенсация за изымаемую квартиру петербургской программой не предусмотрена.
Однако выселяемые жители могут заявить свои особые условия в суде. Есть примеры, когда граждане отсуживали компенсации или добивались предоставления двух квартир вместо одной расселяемой. Правда, это путь длиной в несколько лет и без каких-либо гарантий на успех.
Теоретически жильцов должны переселять в дома, построенные в том же микрорайоне. Но это не жесткое правило, квартиру могут предоставить и в другой части города, если поблизости от расселяемого дома нет свободной земли для нового строительства.
Гарантий окупаемости нет
Для собственников участие в программе может быть выгодным. Ведь разница в стоимости между домами массовых серий и новостройками составляет 15-30%. Продав хрущевскую «трешку», вы не сможете купить новое жилье такой же площади. Программа реновации дает возможность сменить квартиру на новую, которая ощутимо дороже старой. А если немного доплатить, то можно и расширить площадь.
Это привлекает тех, кто рассчитывает заработать таким образом:
- купить квартиру в доме, схожем по характеристикам с теми, что включены в программу реновации;
- дождаться внесения этого дома в программу;
- получить новое жилье.
Однако такие сделки очень рискованны: программа тянется второй десяток лет, и не известно, когда дойдет очередь до включенных в нее адресов. Не говоря уже о том, чтобы расширять этот перечень. В итоге предприимчивый покупатель на долгие годы останется в дешевеющей тесной квартире, в доме с изношенными инженерными системами и без гарантий, что ситуация изменится. Вместо выигрыша такой покупатель потеряет деньги.
Преумножить вложения можно, выбрав наиболее динамично дорожающую недвижимость. По подсчетам ЦИАН, с января 2020 года до середины июля 2021-го вторичное жилье в Петербурге подорожало на 29%, а первичное — на 38%. Если же учесть, что квартиры в домах массовых серий в среднем на 25% дешевле новостроек, то советская недвижимость выглядят инвестиционно бесперспективной.
Источники фото: paperpaper.ru, rzt.spb.ru, историк.рф.