Квартиру купленную с использованием материнского капитала продать труднее, так как там есть детские доли, которые требуется выделить в новом объекте. То есть просто продать квартиру и сохранить деньги нельзя. Более того, некоторые банки требуют сначала купить квартиру и выделить в ней доли, а только потом продавать прежнюю. Очевидно, что у большинства такой возможности нет.
В этой статье мы хотим поделиться опытом нашего специалиста Носова Сергея, который провел сложную и интересную сделку с материнским капиталом
С чем пришел клиент?
Квартира куплена с использованием материнского капитала, в семье двое несовершеннолетних детей. Это однокомнатная квартира 45 м² стоимостью 5,1 млн. Квартира аккуратная, сделан косметический ремонт, но без изысков.
Продавца звали Александр. Он работал в хорошей крупной компании. Квартиру планировалось продать и уехать жить в Санкт-Петербург, где уже был оформлен задаток на покупку дома. Сроки продажи стоят конкретные - два месяца.
В чем были трудности?
Первая сложность: квартира была куплена с использованием материнского капитала и у детей были в ней доли. Это значит, что при продаже придется получать разрешение органов опеки, а при покупке нового объекта снова выделять доли. Это долго и много справок.
Вторая сложность: высокая цена. Стоимость квадратного метра квартиры 127 тысяч рублей, учитывая среднюю по городу для однокомнатной на тот период 94 тысячи.
Третья сложность: ограниченные сроки. Все нужно было сделать за два месяца, чтобы Александр с семьей успел уехать в Санкт-Петербург.
Начинаем работать
Было предложено в ближайшее время начать процесс по определению долей через нотариуса, чтобы подготовиться к потенциальному покупателю.
Первый показ состоялся на этой же неделе. Покупателям квартира понравилась, но не цена. Предложили купить за 4,6 млн. Сергей пообщался с Александром, он был категоричен. Сказали покупателю, что торга нет. На рынке было много сопоставимых объектов, которые отличались по стоимости в меньшую сторону. Люди ожидаемо отказались от покупки.
Через неделю показов покупатель нашелся. Предложили 4,8 млн, Александр отказался, но в этот раз удалось достичь консенсуса - 4,95 млн. 123 тысячи за квадратный метр - очень хорошая сумма за данный объект.
Со стороны покупателя было серьезное ограничение - действующий мораторий по ведущему банку страны. В этот же день Сергей вместе с Александром детально разобрали возможные риски конкретно с этим покупателем.
Предварительный договор
В предварительном договоре стороны прописывают условия будущего основного договора, чтобы зафиксировать свои намерения и в случае отказа, потребовать компенсацию или добиться исполнения через суд.
В ходе общения риэлтор продавца упомянул о вероятности, что сделка может не состояться и Александру придется вернуть задаток. Из-за этого предварительный договор растянулся на 1,5 часа. На встрече проговаривали детали сделки и альтернативные пути при негативном решении банка. Например, передавать деньги по договору неотделимых улучшений. Ячейку получится раскрыть когда произойдет передача прав собственности - это план B. План C - перебирать банки пока не будет одобрена нужная сумма.
Оказывается Александр был настолько уверен в быстром успехе, что уже успел подать заявление на увольнение с работы.
Эмоции
Вечером этого дня, где-то в 23:30, Александр позвонил Сергею и сказал, что очень переживает и хочет отказаться от сделки из-за рисков и предложил ждать покупателя за наличный расчет. Телефонный разговор длился 40 минут. Сергей объяснил, что вероятность дождаться клиента с наличными близка к нулю. Уже сейчас есть покупатель, который готов заплатить нужную сумму и очень хочет именно эту квартиру, а мы в свою очередь даже не подготовили документы. К тому же срок ограничен двумя месяцами. На протяжении сделки он часто звонил Сергею, чтобы поделиться переживаниями. Ему было некомфортно оставаться наедине с негативными мыслями. Сергей считал, что это часть работы специалиста и спокойно относился к таким звонкам, стараясь уменьшить беспокойство продавца.
Подготовка документов
Собрали пакет документов и отправились к коллеге-нотариусу, с которым уже давно была выстроена работа. У нотариуса составили договор определения долей и сразу сделали обязательство для опеки, для которого использовали ЕГРН соседнего дома с такими же параметрами, так как покупаемый дом еще строился.
Доли выделились в течение двух дней. После начали готовить документы для подачи в опеку на разрешение для продажи. Талон в МФЦ взяли заранее, еще до того как поехали к нотариусу, иногда талон приходится ждать неделю - лучше позаботиться об этом заранее. Приехали в МФЦ и подали разрешение на продажу.
Сергей сопровождал Александра на всех этапах. Из-за эмоциональности клиента присутствие Сергея было обязательно для контроля процесса и недопущения ошибок.
Продолжаем работать и кредитный договор
По причине того, что у покупателя был мораторий на ведущий банк страны Сергей прозвонил банки, которые потенциально могли выдать средства покупателю. Сергей уточнял работу с опекой и понял, что есть нюансы по раскрытию аккредитива, которые однозначно не устроят его клиента. Например, один из банков требовал сначала купить новый объект, выделить доли, а уже потом выдать средства за продажу. Если выйти на основной договор с такими условиями, то клиент оказался бы в заложниках ситуации. Денег на покупку нет, чтобы получить деньги нужно выделить доли в объекте на который нет средств, чтобы купить - замкнутый круг.
Продолжили готовиться к сделке. Требовалась двойная оценка, одну делает клиент, вторую сам банк. Напомним, что квартиру оценили в 4,95 млн. Появилась проблема - продавцы сделали ремонт и перенесли мокрую зону, а на ее месте была кровать. Это нарушение - если затопите соседей то вина будет на вас. Продавец не знал, что нарушил сделав это, а покупатель сказал, что для него это не проблема. С оценкой удалось этот момент урегулировать.
Спустя время объект все еще не был одобрен потому что без разрешения опеки банк не собирался рассматривать заявление. Через несколько дней получили разрешение от опеки на продажу и сразу же подали три заявления (Александр, его жена и старший ребенок) на снятие с регистрационного учета через Госуслуги.
Через два дня получили выписку ЕГРН с документом основания, которую требовали в банке. Документ уже передали и буквально в этот момент пришли отличные новости - с покупателя сняли мораторий на подачу ипотечной заявки в ведущем банке страны.
Работу с текущим банком моментально прекратили. Для нового нужно делать все заново, но процедура значительно проще и быстрее. Оценка прошла быстро. Спустя два дня с момента подачи заявления на госуслугах в паспортах стояла печать о снятии с регистрационного учета. Освежили справки об отсутствии коммунальной задолженности. Продавец открыл счет для получения денег в третьем банке, который предоставлял ипотеку для покупки дома в Санкт-Петербурге. Это целевые деньги - средства поступают на счет любого банка без процентов.
Начали готовить документы для сделки: кредитный и основной договор, сделку назначили на 3 июня.
Александру на кредитный договор приходить не обязательно, но нужно быть на связи, чтобы предоставить код сотруднику банка. Александр очень переживал за исход сделки и отправился в банк лично чтобы показать код, который пришел ему на телефон.
Нотариус. Основной договор
Далее нужно было всем вместе ехать к нотариусу подписывать основной договор. Обстоятельства сложились так, что к первому нотариусу попасть не удалось. Пришли к другому специалисту, она начала проверку документов и сказала, что справка о составе семьи на сегодняшний день недействительна. На просьбу Сергея использовать пункт о заверении, что третьих лиц в объекте не прописано она ответила отказом. “По нашим правилам справка должна быть не старше 10 дней, я не буду проводить сделку” - ее ответ. Все были шокированы.
Сменить нотариуса в таком случае невозможно из-за профессиональной этики сообщества. В течение получаса Сергею удалось связаться через коллег с знакомым паспортистом и он сделал справку о составе семьи. Когда вернулись второй раз нотариус попросил показать документ, который был в папке Александра, но он настолько разнервничался, что в буквальном смысле потерял зрение. Жена Александра выхватила документы из его рук и нашла справку. В 17:00 довели сделку до конца и в течение суток договор был зарегистрирован в Росреестре в электронном виде.
Передача ключей
В начале июня состоялась передача ключей, вместе с Анастасией встретились в квартире Александра и поздравили друг друга с окончанием сделки. Александр показали нюансы коммуникаций в квартире, у него были большие синяки под глазами
Ночью Александр вместе с семьей улетел в Санкт-Петербург. Сергей с ним поддерживает связь и периодически консультирует по ипотеке для нового дома. В середине/конце июля будет передача ключей, а пока семья живет у родственников.
Инстаграм Сергея 👉 вот здесь
Если у вас есть любой вопрос связанный с недвижимостью и ипотекой — пишите, мы подскажем 😊
Квартиру или дом вашей мечты вы можете выбрать на нашем сайте
А здесь находится наш инстаграм, где мы публикуем другие интересные материалы