В настоящее время граждане все чаще сталкиваются с просрочкой сдачи застройщиком квартир по договорам долевого участия в строительстве. Рассмотрим виды ответственности застройщика за просрочку сдачи объекта долевого строительства, а также порядок расчета требований к застройщику.
Первый вид ответственности застройщика – неустойка. Включение соглашения о неустойке в договор долевого участия является необязательным, поскольку нормой ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена законная неустойка в случае ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по договору.
Порядок расчета неустойки по договору долевого участия предусмотрен нормой ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в соответствии с которой, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, для расчета неустойки по договору долевого участия необходимы следующие данные:
цена договора, т.е. стоимость квартиры по договору долевого участия; ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, размер которой в соответствующий период времени устанавливается Банком России. Следует отметить, что с 01.01.2016 Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России, в соответствии с решением Совета директоров Банка России с указанной даты значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату; количество дней просрочки сдачи квартиры застройщиком. Период просрочки считается с даты исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры, установленной договором долевого участия, до даты фактической передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи. При этом следует учитывать, что договором долевого участия может быть предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке увеличить срок сдачи объекта долевого строительства на определенный период, в этом случае такой период не учитывается при расчете неустойки.
Исходя из изложенного, формула расчета неустойки по договору долевого участия для физических лиц будет выглядеть следующим образом: стоимость квартиры х ставка рефинансирования ЦБ РФ / 300 х количество дней просрочки сдачи объекта х 2.
Второй вид ответственности застройщика – штраф. Ответственность застройщика в виде штрафа предусмотрена нормами Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Следует обратить внимание, что штраф можно взыскать с застройщика только в случае неисполнения им обязательства по выплате неустойки в добровольном порядке, иными словами, застройщику необходимо направить претензию о выплате неустойки. Штраф взыскивается с застройщика в пользу участника долевого строительства в размере пятидесяти процентов от присужденной суммы.
На первый взгляд, кажется, что взыскать неустойку с застройщика может каждый гражданин, не обладающий соответствующей юридической подготовкой и опытом. Однако при непрофессиональном подходе к взысканию неустойки в судебном порядке, суд может значительно уменьшить размер неустойки, а, соответственно, и штрафа. Уменьшение судом суммы неустойки может происходить только на основании весомых факторов и причин, при предъявлении застройщиком неоспоримых доказательств невозможности сдачи жилого помещения в срок, предусмотренный договором. В связи с изложенным, хотелось бы дать совет участникам долевого строительства обращаться к опытным юристам для взыскания неустойки по договорам долевого участия, поскольку только юридически правильный квалифицированный подход к взысканию неустойки поможет избежать значительного уменьшения ее размера судом.
https://www.ulc.ru/vziskanie-neustoyki-po-ddu/
Мотлохова Олеся,
юрист 6 категории, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.