Краткое содержание
- Стоимость REIT достигла новых рекордных максимумов.
- Риски возрастают. ФРС подготовила два повышения ставок до 2023 года, и дельта-вариант вируса распространяется как лесной пожар.
- Я продал много REIT за последние месяцы, но мне все еще удается находить возможности в определенных сегментах REIT.
- Ищете идеи для своего инвестиционного портфеля, подобные этой? В закрытом телеграмм канале BeatMarkets подписчики получают эксклюзивный доступ к моим модельным портфелям.
На данный момент один из наиболее частых вопросов, которые я получаю от своих клиентов, звучит так:
Пора ли избавляться от REIT фондов и выводить прибыль?
Они задают этот вопрос, потому что в последнее время REIT фонды показывают нетипично высокую доходность.
Цена фонда Vanguard Real Estate (VNQ) никогда не была такой высокой:
Мой портфель REIT, который я собирал с нуля в рамках канала «Сам себе инвестор», за это время стал еще сильнее за счет нескольких концентрированных инвестиций:
- STORE Capital (STOR)
- iStar (STAR)
- EPR Properties (EPR)
Эти инвестиции отлично себя оправдали.
Недавно ФРС сдвинула сроки повышения ставок и планирует два повышения уже к 2023 году.
В то же время дельта-штамм распространяется как лесной пожар, и все больше стран возвращается к строгим ограничениям.
В какой-то момент в 2020 году цена REIT упала в среднем на 43%, и инвесторы по возможности предпочли бы не переживать повторно эту ситуацию.
Так что, пришло время продавать?
К сожалению, нельзя ответить просто «да» или «нет».
Некоторые REIT фонды сейчас переоценены, в то время как другие сохраняют немало возможностей для роста.
В закрытом канале BeatMarkets мы уже распродали многие позиции и получили значительный доход.
Но мы не просто вышли в кэш, мы реинвестировали 100% этих средств во вновь открывшиеся возможности и/или существующие позиции, в высокой доходности которых я уверен.
В сегодняшней статье сначала рассмотрим, почему «да», возможно, пришло время продавать, а затем я расскажу, куда направляю большую часть своего свободного капитала.
Да, эти REIT фонды пора продавать
Принимая решения о покупке и продаже, вы всегда должны помнить, что REIT – это не что иное, как инвестиции в недвижимость, для которых используются заемные средства и которыми управляют профессионалы.
Существуют риски, которые необходимо сопоставлять с потенциальной прибылью, и только если соотношение риска и прибыли выглядит привлекательным, можно рассматривать возможность инвестирования.
На современном этапе существует ряд REIT фондов, которые предлагают невыгодное соотношение риска к прибыли, и поэтому я бы рассмотрел возможность продать их акции.
Я бы разделил такие инвестиции в REITы на три категории:
Продажи 1-й очереди - привилегированные акции REIT
Сегодня цены на большинство привилегированных акций REIT полностью восстановились, и теперь они торгуются с премией 5-10% к номинальной стоимости.
Это несмотря на то, что до даты погашения нередко остается несколько лет, и у REIT еще будет немало возможностей погасить свои привилегированные акции и рефинансировать их по более низким ставкам.
Из-за этого я считаю, что привилегированные акции REIT предлагают особенно низкое соотношение прибыли к риску.
Часто на момент погашения их доходность составляет всего ~3%, которая будет стремиться к нуля после того, как вы вычтете налоги и инфляцию, темпы которой к тому же могут ускориться, что может испортить рыночные настроения.
Некоторые из моих недавних продаж:
• Spirit Realty Capital Series A (SRC.PA)
• Global Medical REIT Series A (GMRE.PA)
• Global Net Lease Series A (GNL.PA)
• MNR Real Estate Series C (MNR.PC)
• Armanda Hoffler Series A (AHH.PA)
Все эти акции были очень выгодными инвестициями, но после последней переоценки их доходность на момент погашения составляет ~3%, что для меня неприемлемо.
Продажи 2-й очереди – гостиничные REIT
Некоторые гостиничные REITы по-прежнему предлагают достойную прибыль, но в большинстве своем я считаю современные цены на гостиничные REIT завышенными, а такие бумаги рискованными.
Все потому, что в последнее время их цена сильно выросла, и сейчас они торгуются всего на 10-20% ниже уровня до covid. Некоторые гостиничные REIT, такие как Host Hotels (HST), торгуются уже даже с премией к уровню до covid.
Тем не менее, основа их доходности нестабильна, и ситуация может ухудшиться по мере дальнейшего распространения исключительно заразного дельта-штамма. Вероятность того, что европейские туристы начнут путешествовать по всему миру в ближайшее время, крайне низка.
Великобритания столкнулась с новой волной, которая быстро распространяется по ЕС. Португалия только что ввела новые строгие ограничения, а другие страны уже рассматривают подобные меры.
Кроме того, не стоит забывать об Airbnb (ABNB), во время пандемии который втихую продолжает наращивать долю рынка. Туристам нужно больше личного пространства, а апартаменты Airbnb могут дать им его.
Наконец, уровень командировок может никогда не восстановиться из-за роста популярности Zoom (ZM) и других технологий видеоконференций.
Учитывая все вышесказанное, трудно понять, почему большинство гостиничных REIT так быстро оправились. В течение долгого времени это был худший сектор REIT, и полагаю, что в ближайшие годы его показатели будут и дальше ухудшаться.
Продажи 3-й очереди – REIT фонды с высокой долей заемных средств
Наконец, есть целый ряд REIT, которые все еще не усвоили урок и продолжают играть с огнем, сохраняя высокую долю заемных средств в сегодняшних условиях неопределенности.
Большое кредитное плечо приносит высокую прибыль в благополучной ситуации, но хорошие времена не длятся вечно, а кредитное плечо – это обоюдоострый меч.
Результаты REIT с высоким кредитным плечом традиционно намного лучше, чем REIT с не высокой долей заемных средств, но когда речь идет о рисках, мы предпочитаем перестраховаться и выбирать REITы с более сильным балансом.
Это стало одной из основных причин недавней продажи Iron Mountain (IRM). Компания активно использует заемные средства, а в ближайшие годы ей придется пожинать плоды, поскольку цифровые технологии играют все более важную роль, однако уже сейчас ее цена близка к рекордным максимумам. Я был готов пойти на риск, когда ее акции торговались по 20-30 долларов, но когда они пересекли границу в 45 долларов, я их продал.
Нет, эти REITы продавать пока рано
Хотя некоторые REITы уже не заслуживают места в портфеле, некоторые сохраняют немалый потенциал, поэтому я их покупаю.
Я стараюсь реинвестировать каждый доллар прибыли, и в настоящее время наибольший потенциал я вижу в трех категориях:
Покупки 1-й очереди – небольшие и неизвестные REIT
Сегодня все внимание приковано к REIT с высокой и мега-капитализацией, поэтому их цены достигли новых исторических максимумов по сравнению с более мелкими и менее известными REIT.
Например, в сфере здравоохранения можно купить акции большой и известной Welltower (WELL) за 28x FFO, или менее известный Medical Properties Trust (MPW) всего за 11x FFO. Можно было бы ожидать, что WELL имеет гораздо более прочную основу, однако это не так. MPW владеет больницами, которые прекрасно себя чувствуют в современных условиях, в то время как WELL владеет в основном старой плотной застройкой, которая находится под угрозой.
Подобные примеры можно найти практически в каждом секторе REIT. Я активно инвестирую в более мелкие REIT, потому что считаю, что в ближайшие годы их соотношение риска и прибыли будет более благоприятным по мере роста их цены и повышения запаса прочности.
Покупки 2-й очереди - REIT фонды с растущими активами под управлением
Некоторые REITы занялись управлением активами и управляют чужими инвестициями за комиссию.
В случае успеха это позволяет им расти быстрее, потому что это капиталоемкий сектор с высокой потенциальной прибылью.
Лучшим примером здесь является iStar. В 2017 году компания создала отдельный REIT под названием Safehold (SAFE) и по сей день является его управляющим и крупнейшим акционером.
С момента своего создания SAFE увеличил капитал в 10 раз, что сделало его одним из самых высокодоходных REIT в США. Он принес значительную прибыль акционерам STAR, и мы считаем, что SAFE только в начале своего пути.
Я начал покупать акции STAR по 11 долларов и считаю, что и сегодня по 22 доллара их можно считать выгодной сделкой.
Покупки №3 - иностранные REIT
Наконец, во многих зарубежных странах REIT не столь популярны, и в результате конкуренция между инвесторами не так велика, а благоприятные возможности открываются гораздо чаще.
В последнее время я покупаю много канадских REIT, потому что они торгуются с большими скидками по сравнению с американскими аналогами несмотря на то, что имеют более прочную базу.
Boardwalk REIT (BOWFF) – отличный пример такой компании. В 2020 году она увеличила денежный поток на акцию на 11%, что намного лучше, чем у большинства американских REIT, занимающихся апартаментами, и все же ее акции по-прежнему торгуются с большим дисконтом к доковидному уровню.
Заключение
Да, некоторые REIT я продаю, но в целом мои покупки значительно превышают продажи, потому что мне удается найти привлекательные возможности в определенных сегментах REIT, которые большинство инвесторов игнорируют.
www.romaniuk.ru | Telegram | Instagram