Мне приятно, что мой канал читают в разных частях нашей огромной страны и вдвойне приятно, что вы находите публикуемый материал полезным.
Поскольку основной целью телеграм канала SavA FM является желание показать, что рынок торговой недвижимости и мир ритейла может быть безгранично интересным и креативным, если строить процессы изначально грамотно и профессионально, я решила сдержать давнишнее обещание и кратко написать о том, на что важно обратить внимание при выборе земельного участка под строительство торгового центра.
Чтобы безошибочно определять с первого взгляда "выстрелит проект или нет" нужны годы профессиональных проб и ошибок, но что, если этого времени нет, а строить хочется? Оптимальный сценарий - подписание договора с консалтинговой компанией. Проработав 6,5 лет в JLL я не понаслышке знаю, что но что небольшая площадь проекта или локация, не попадающая в круг интересов консультанта зачастую являются причиной отказа, оставляя за бортом тех, кто обратился за профессиональной помощью?
Кратко и субъективно на основании личного опыта оценки земельных участков:
1. Осмотр земельного участка: посещение локации будущего объекта обязательно. Профессионалы обычно выезжают с проверочным листом (check list), в котором фиксируется:
- расстояние от крупнейшего населенного пункта;
- населённые пункты в ближайшем окружении, их удаленность от земельного участка, плотность населения и покупательская способность;
- развитие близлежащих территорий, а именно: наличие коммерческих объектов и их характеристики (этажность, класс, площадь, парковка, состав арендаторов, сильные и слабые стороны).
- прочие ключевые параметры и факторы.
2. Анализ доступности: карты Google или Yandex никогда не передадут полную картинку и реальное положение дел. Выезд на место сразу же пусть и визуально определит кто будущий покупатель, откуда и на чем он приедет. При анализе доступности важно зафиксировать:
- пешую доступность;
- основные транспортные магистрали, их состояние и планы развития (развязки, капитальный ремонт и прочие);
- общественный транспорт.
3. Анализ существующей и будущей конкуренции: я всегда считала, что строить торговый объект напротив уже существующего даже при горячем рынке - это игра в русскую рулетку, но наш девелопмент любит риск. Сегодня это непозволительная роскошь. Важно очень хорошо понимать кто сосед, в чем его сильные и слабые стороны, и каким будет будущее поля с васильками через 3-4 года.
4. Пре-маркетинг: как бы не назывался этот процесс: пре-маркетинг, тестирование или пре-брокеридж, но его ключевая роль неоспорима. Прежде чем строить супермаркет, кинотеатр или фуд-корт, надо позвонить и спросить, а есть ли собственно говоря интерес и потребность у потенциальных арендаторов. На этапе первичного пре-маркетинга достаточно опросить (да / нет) 10-15 крупнейших ритейлеров тех коммерческих профилей, которые в будущем станут скелетом планируемого торгового центра.
5. Первичная информация: помимо предварительного интереса потенциального арендатора необходимо уточнить мин/макс арендуемую площадь и ключевые аспекты аренды, которые могут понадобится при построении первичной бизнес модели.
6. Технический аудит: грунты, коммуникации, развязки и прочие важнейшие технические вопросы лучше уточнить до, чтобы проходящий по середине участка газопровод не стал на этапе аудита "приятным" сюрпризом.
7. Концепт план: на основании результатов пре-маркетинга важно совместно с архитектором нарисовать предварительный план проекта (scketch) с расположением якорных арендаторов, торговой галерии, зоны разгрузки и технических помещений, а также парковки. Этот пусть и предварительный концепт план позволит финансистам оперативно прикинуть бизнес модель проекта.
8. Бизнес модель проекта: экономику проекта важно считать ДО, чтобы потом не было мучительно больно. Надо принять, что если результат "не летает", то лучше не покупать и лучше не строить.
9. Тренды: важно делать не то, что модно сегодня, а то, что будет завтра, а для этого важно интересоваться, что происходит в Европе, Азии и Америке.
10. Профессионалы: безусловно, каждый девелопер знает и может все сам, но ценность профессионального консультанта - это опыт реализации различных проектов, контакты с ритейлерами и понимание рынка. Практика показывает, что при правильных переговорах "нет" может превратиться в "да".
11. Менталитет: я уверена, что консультант из Москвы не может удаленно разрабатывать концепцию для проекта в Алмате, Тбилиси, Минске или Воронеже. Для того, чтобы понимать культуру потребления в каждом конкретном месте, надо в нем просто быть, и желательно не два-три дня.
12. Ритейлеры / арендаторы: важно помнить, что торговая недвижимость отличается от других сегментов коммерческой недвижимости тем, что арендуемые помещения являются основным местом ведения бизнеса и получения дохода будущего арендатора. Именно ритейлеры знают где и как им лучше заработать, так что общение и учет мнения очень важны для счастливого совместного будущего.
Я уверена, что для большинства я не открыла Америку вышеперечисленными 12-тью пунктами, но почему-то когда я вижу все эти пустующие квадратные метры, закопанные навсегда в землю миллионы, или кривые помещения, которые можно арендовать только под наркозом, я думаю про себя: "Ну, почему, ведь на дворе 21 век?".
В заключении я хочу пожелать быть практичными и дотошными, уметь хорошо считать и смело мечтать, не бояться мечтать и быть конкурентноспособными на мировой арене коммерческой недвижимости.