Бывшие супруги должны разбираться со своими квартирами между собой, а не впутывать в это нового собственника – так сказал Конституционный суд в свежем решении. А если сказал КС, то теперь это правило будет действовать для всех, берите его на вооружение и Вы.
В чем соль?
По умолчанию все, что супруги купили пока были в браке, считается совместной собственностью супругов, каждому из них принадлежит ровно половина. И даже если официально записать имущество на одного из супругов (например, недвижимость или авто), то второй всё равно будет иметь на него права. Исключения может быть, только если супруги заключили брачный договор, но в этой статье мы это исключение трогать не будем.
Если супруги разводятся, то должны разделить совместно нажитое имущество, а если этого не сделать, то оно так и останется общим. Подробнее можно прочитать в статье «Общая собственность супругов: какое имущество не делится при разводе».
Если супруги развелись, а имущество не поделили, то на его продажу обязательно потребуется согласие бывшего супруга. Если купить неподеленную «брачную» квартиру только у одного супруга без согласия второго, то второй сможет оспорить эту сделку и вернуть себе свою законную половину квартиры. При этом Росреестр должен внести в реестр отметку о том, что совместная квартира продана без согласия второго супруга – это делается для того, чтобы все последующие покупатели в цепочке знали о возможном риске покупки проблемной квартиры.
Но в деле, рассмотренном Конституционным судом, что-то пошло не так.
Вот как все было:
Павел (Покупатель-2) купил квартиру у Антона (Покупатель-1), который до этого купил её у Кирилла (Продавец), который продал её без согласия бывшей жены – Дарьи.
Обратная цепочка может показаться запутанной, поэтому давайте её развернем:
Дарья с Кириллом квартиру после развода не делили, поэтому Дарья законно полагала, что половина квартиры – её, а Кирилл возьми да и продай квартиру Антону без согласия жены. Антон был родственником Кирилла, и естественно никакого согласия бывшей жены с него не потребовал. Росреестр тоже его не затребовал и не внес отметку об отсутствии согласия.
И вот тут самое интересное. Антон знал, что квартиру Кирилл покупал в браке. Но даже если бы Антон был посторонним человеком, у него все же были шансы узнать о том, что квартира нажита в браке – пролистать паспорт Кирилла или запросить у него нотариальное заверение о том, что квартира приобреталась не в браке.
Антон почти сразу продает квартиру Павлу. И вот у Павла уже нет никакой возможности проверить перед покупкой чистоту предыдущей сделки – он может полагаться только на данные из выписки ЕГРН и честность своего продавца-Антона.
Павел покупает квартиру, а следом Дарья через суд добивается возврата своей законной половины квартиры. Она просто оспорила первую продажу квартиры от своего мужа Антону, а на основании этого суд отменил уже и вторую продажу.
Фактически Павел оказывается в тупике: он сделал все от него зависящее, чтобы проверить квартиру перед покупкой, но узнать о претензиях Дарьи на квартиру никак не мог, а теперь из-за недобросовестности Антона всё равно должен выделить Дарье ½ своей квартиры.
Такой расклад дел ему совсем не понравился, и он обратился в Конституционный суд, который, к счастью, его поддержал.
Вот дословная цитата из его постановления:
… от добросовестного участника гражданского оборота, который возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, и в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности, это жилое помещение не может быть истребовано по иску бывшего супруга - участника общей совместной собственности, который не предпринял в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество и по требованию которого ранее сделка по распоряжению жилым помещением признана недействительной как совершенная другим бывшим супругом без его согласия.
Простыми словами это значит, что:
1. Бывшие супруги должны сами следить за своим имуществом, оставшимся после развода.
2. Если человек никак не мог знать, что квартира – общая совместная собственность супругов, которую один из супругов продал без согласия второго, а в ЕГРН никаких сведений об этом нет, то квартиру у него отсудить нельзя. Именно так работает правило о добросовестном приобретении.
Я рада такому решению – оно наконец защитит покупателей, ничего не подозревающих о спорах между супругами. Ведь очевидно, что в рассмотренном деле Кирилл просто не хотел делиться с супругой, а пострадал в итоге ни в чём не повинный человек.
По тегу #настяговоритожилье читайте другие статьи обо всем, что связано с недвижимостью: покупке, продаже, разделе, налогах и ЖКУ.
Не забудьте поставить лайк и подписаться, чтобы не пропустить свежие статьи.