Недвижка. Куда вложиться? Третья часть.
Предыдущие посты находятся здесь👇
🔸Разбор причин роста цен на недвижку, и не только.
🔸Обзор рынка. Когда будет дешевле?
📍Попробую поговорить о том, как, по моему мнению, следует (и следует ли) выбирать квартиру для инвестиций.
Инвестировать можно как и в новостройки, так и во вторичку.
— Если с новостройками все более-менее понятно, купил на котловане и тупо ждешь (на самом деле в 2021 так уже не работает😃), то со вторичкой все куда сложнее.
— Во вторичку инвестировать можно, зарабатывать на этом тоже реально, но надо обладать куда бОльшим опытом и иметь определенную долю везения. Это тема для отдельного разбора
📍Новостройки. Выбор ЖК (что-то из этого уже писал в прошлых постах, но повториться лишним не будет).
🔸Самое очевидное - ценник ниже рынка по локации. Так бывает либо у малоизвестных застройщиков (сейчас региональные застройщики активно стали заходить на рынок МСК), либо если есть какие-то связи и VIP-условия, либо если сам застройщик недооценил локацию и выкатился ниже рынка.
🔸Наличие большого котла спроса рядом. Идеально, если есть плотно-застроенный умеренно-старый (не супер-бедный) район, либо район с слабыми "олдбизнесами" (жк из нулевых). Строится не отдельный дом, а именно ЖК, с территорией и всеми делами.
🔸Наличие транспортного узла, либо ожидания его постройки (в идеале второе). Схема неплохо работала, когда в Москве анонсировали БКЛ. В локациях рядом с потенциальной стройкой метро сразу стали появляться ЖК. Некоторые выстрелили, некоторые нет.
🔸Наличие "модной" школы-универа ("Зиларт"), либо крупных БЦ рядом (например застройка "большого" сити). Очевидно, что рядом с Сити лучше заходят апарты с мелкой нарезкой квартир, а рядом с парками лучше заходят семейные комплексы.
🔸Крутая архитектура, мощное благоустройство (или просто крутой маркетинг) и так далее. Тоже влияет. Чем выше класс, тем выше требования к стилю и качеству.
🔸Этажность. Куда без нее. Низкоэтажка всегда дороже. Это и приватность, и ограниченность предложения. Однако высотки тоже заходят, особенно видовые, верхние этажи. Зависит от комплекса
🔸Количество квартир на этаже и число лифтов. А так же их марка. Человейник с 14 квартирами и 3 лифтами на 30 этажей не является инвестиционным объектом, в 2021 году. (раньше и такое прокатывало, но не сейчас).
🔸Наличие отделки от застройщика. Чаще это плюс. Можно сколько угодно рассуждать о качестве готовых решений, но их наличие, при продаже, все-таки завышает цену и является преимуществом. И да, хорошие отделки тоже встречаются.
🔸Кто строит. Есть застройщики, которые с котлована ставят конскую цену, а далее просто включают режим скидок, если продажи не идут, а есть те, кто ставит более-менее вменяемые цены, "дает заработать", таким образом.
🔸Что строят. Чем больше ЖК, тем меньше шансов на реальный рост цены там. Чем больше очередей стройки - тем меньше желающих купить именно вашу квартиру. Вы ведь понимаете, что покупателю, при прочих равных, покупать у застройщика проще и комфортнее, чем у "инвесторов".
🔸Как строят. Архитектура, конечно. Интересные формы всегда стоят дороже. Разницу между клинкерной плиткой и кирпичом тоже заметят. Заметят разницу между потолками в МОПах (унылый армстронг или что-то современное) . И на бренд лифта покупатель тоже может посмотреть. Разумеется, все это предусмотреть заранее невозможно, т.к. застройщики часто экономят, но задуматься стоит.
🔸Как стоит сам дом. Куда выходят окна. Очевидно, что первая линия всегда дороже. Вид на лес дороже, вид на автовокзал дешевле. При этом вид на огромную дорогу с 30-го этажа часто очень ценится.
🔸Что рядом. Если промка до горизонта - ждите новые дома. Сколько этих плачевных историй о том, как "купили видовую, а спереди еще башню вкорячили". Увы, так бывает. Гарантий нигде нет. Поэтому если уж решили доплатить "за вид", надо трезво оценивать риски.
🔸За чей счет банкет. Супер-доходности сейчас уже нет, широких льготных условий по ипотеке для инвесторов тоже нет, поэтому брать с плечом становится сложно. Надо очень вдумчиво просчитывать размер переплаты за время стройки + время продажи + иные издержки. Хотите погасить ипо продажей другой квартиры? Надо заложить время+ налоги + торг в изначальный план.
Кто здесь главный?
⚠️Вы НИКОГДА не победите в конкурентной борьбе с застройщиком. Ресурса не хватит.
— При продаже по переуступке следует понимать, что дисконт хотя бы 5-7% (порой даже 10%) по сравнению с застройщиком - это норма. Без дисконта уходят только супер-ликвидные и уникальные объекты, которых просто нет в широкой продаже. Но это скорее редкость.
— Если вы купили типовую унылую однушку в обычной 25-этажке, а рядом строится еще 10 таких домов, не стоит надеяться на очередь из покупателей. Люди придут в офис продаж, а не к вам👌
📍А есть ли вообще во всем этом смысл? в 2021 году?
Есть, но подходящих объектов мало. Порог входа растет, доходность падает. Но это не значит, что все плохо и шансов ноль.
🤔Как бы странно это не звучало, в крупных городах (даже в МСК) все еще нет перенасыщения. Действительно крутых (это не дорого-богато, это иное) объектов не так уж и много.
— Есть локации, где давно ничего не строилось, есть локации, где были в нулевых были построены "морально-устаревшие" ЖК, жители которых хотели бы переехать. Есть просто "вечно-модные" районы, где любой новый объект улетает. В общем, все индивидуально.
📍ЖК "Наследие", ЖК "Сити Парк", ЖК "Акватория" - примеры удачных проектов (в каждом был как минимум 100% рост цены). Каждый интересен по-своему. Более детально разберу эти и другие примеры в следующих "выпусках".
🔹Инвест однозначно есть там, где выбор мал.
🔹Наличие выбора у покупателя - ваш враг😄
🔹В ЖК посреди картофельного поля инвеста нет. В ЖК с собственным мини-полем во дворе и "эко-картошкой" инвест есть.
(правда стоит понимать, что степень эксклюзивности тоже надо оценивать здраво. Трехэтажные пентхаусы с личным фонтантом продать очень сложно)
☺️Как обычно, если этот пост был полезен и читать его было приятно, ставьте палец вверх. Есть что добавить? Оставляйте комментарии ниже.
Больше и чаще пишу в своем Телеграм-канале, подписывайтесь!