Если при покупке недвижимости приобретатель проверил сведения об объекте в ЕГРН, этого достаточно, чтобы признать его добросовестным и осмотрительным. Покупателю не нужно «копать глубже» и проверять всю историю сделок с имуществом, поскольку это привело бы к недоверию населения к системе государственной регистрации недвижимости. Проверка сведений в ЕГРН защищает приобретателей от возможных будущих притязаний третьих лиц. Указание всех собственников в данных государственного реестра — обязанность самих владельцев недвижимости, говорится в постановлении КС РФ.
В КС РФ обратился гражданин М., который в 2016 году купил квартиру в Ангарске (Иркутская область). До продажи жилье находилось в общей собственности супругов. В 2015 году муж без разрешения жены продал квартиру своему родственнику, а он уже впоследствии продал ее гражданину М. Однако в дело вмешалась жена первоначального собственника и через суд вытребовала себе половину квартиры, поскольку жилье было нажито в период брака, ее согласия на сделку никто не спросил. Доводы гражданина М. об истечении срока исковой давности и о том, что он добросовестно приобрел недвижимость, судами не учитывались.
В итоге договор купли-продажи квартиры был признан недействительным. Но гражданин М. в жалобе в КС РФ указал, что суды лишили его половины единственного жилья. В ЕГРН не было информации о том, что квартирой владеет кто-то еще. Суды признали сделку по продаже недвижимости недействительной и выбытии ее из собственности жены помимо ее воли намного позднее. Вдобавок, такое решение судов лишает гражданина М. как добросовестного покупателя права на получение компенсации за то, что жена первоначального собственника «отобрала обратно» половину квартиры.
КС РФ при рассмотрении дела пояснил, что актуальность сведений в ЕГРН в первую очередь должны проверять сами собственники. Покупателям не требуется отслеживать всю цепочку сделок с объектом. Супруги должны самостоятельно позаботиться о разделе имущества при необходимости. В данном деле жена, по мнению КС РФ, или полагалась на мужа как на человека, который правомочен распоряжаться имуществом, и доверяла всем его действиям, или попросту не интересовалась судьбой квартиры. Но, поскольку недвижимость выбыла из собственности жены без ее согласия, ей следует предъявлять претензии к мужу, а не к добросовестному приобретателю в лице гражданина М.
По общему правилу приобретатель, опирающийся при заключении сделки на данные ЕГРН, должен признаваться добросовестным, ведь из самого понятия ЕГРН из Закона о государственной регистрации недвижимости следует, что он представляет собой свод не просто систематизированных, но и достоверных данных о недвижимости, подчеркивает адвокат Бюро адвокатов «Де-юре» Яков Булут. По его мнению, КС РФ справедливо отметил, что бывший супруг, сведений о котором нет в ЕГРН, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество, должен сам предпринимать необходимые меры, в том числе о внесении в ЕГРН сведений о себе как о сособственнике недвижимости.
«Не всегда одни лишь сведения из ЕГРН позволят новому приобретателю недвижимости оставить ее за собой в споре с прежним собственником. Например, в ситуации, когда прежний собственник, зная о готовящейся сделке, сообщил о своем несогласии приобретателю. Или покупателю и так об этом было известно (например, в силу тесного общения с прежним собственником). Тогда такого приобретателя суды могут все же признать недобросовестным», — говорит Яков Булут.
Так, сторонний приобретатель не может самостоятельно проверить факт наличия прежних брачных отношений у продавца собственности, отмечает адвокат Тульской областной коллегии адвокатов «Бородин, Медведев и партнеры» Ростислав Шишков. Реестр ЗАГС находится в закрытом доступе. Даже если продавец не скрывает наличия брачных отношений в прошлом, в связи с расторжением брака и потерей контактов бывает трудно получить нотариальное заверение от бывшего супруга об отсутствии притязаний на продаваемое имущество. Поэтому на практике, как правило, используют нотариальные заверения самого продавца, что имущество — его личная собственность, на которую бывший супруг не претендует.