Страшный сон инвестора – покупка переоцененного актива. Ведь рано или поздно случится корректировка его стоимости, и деньги будут потеряны. Но есть ли смысл вкладываться в недооцененные активы? Да, если сделать это грамотно. Объясняем, какие варианты дают самую высокую доходность.
Ключевой компонент стратегии знаменитого инвестора Уоррена Баффета – покупка акций, которые недооценены.
«Недооцененный актив» – это финансовый термин, означающий ценную бумагу (акции и облигации) или другой тип инвестиций, продающийся на рынке по цене, которая предположительно ниже истинной внутренней стоимости инвестиции. Актив, который считается переоцененным, напротив, оценивается на рынке выше, чем его предполагаемая стоимость. Вложения в него счастья инвесторам не приносят. А особенно опасно, когда на одном рынке много таких переоцененных активов, что ведет к финансовому пузырю. О котором, кстати, мы напишем чуть позже :)
Но давайте разбираться с рабочими стратегиями.
Что такое стоимостное инвестирование?
Стоимостным инвестированием называется покупка недооцененных активов с целью использования разрыва между внутренней и рыночной стоимостью. Недооцененность означает, что рыночная цена в какой-то степени «неправильная».
Инвестор, который выбирает стратегию стоимостного инвестирования, либо располагает информацией, недоступной для остального рынка, либо делает субъективную оценку, противоположную рынку.
Так называемые стоимостные инвесторы, к которым относится упомянутый ранее Уоррен Баффет, предпочитают сосредоточиться на приобретении недооцененных активов как методе получения разумной прибыли при более низкой начальной стоимости. Их удержание на более длительный срок может повысить прибыль еще сильнее.
Давайте рассмотрим такую стратегию инвестирования на простом примере. Во время сезонной распродажи товары предлагаются по сниженной цене. Допустим, скидка реальна, а не хитрый ход маркетологов. Если кто-то захочет купить ноутбук, то во время распродажи он получит за него очень хорошую сделку. В таком случае есть смысл купить ноутбук со скидкой, так как его реальная цена выше.
Ведь можно получить абсолютно те же функции и характеристики ноутбука за меньшую сумму. Точно так же поиск активов, которые в настоящее время недооценены, и инвестирование в них может помочь в получении хорошей прибыли.
Тем не менее, если мы говорим именно про акции, инвестор должен убедиться, что компания-эмитент сильна и имеет хорошие планы по расширению бизнеса на будущее. Выбирать такие ценные бумаги можно только после проведения глубокого фундаментального анализа компании. Поэтому такая стратегия предполагает всестороннее изучение компании, а также ее перспектив на будущее.
Но, к сожалению, в методике инвестирования в недооцененные акции есть риски. Некоторые экономисты считают, что найти действительно недооцененную акцию очень сложно, если только у вас нет внутренней информации, недоступной другим участникам рынка. Это значит, что инвестор, который считает, что данная акция недооценена, почему-то делает субъективное суждение, противоречащее остальному рынку. И не факт, что оно оправдается, иначе бы все трейдеры сбежались на такие акции.
Но эта стратегия подходит для инвестирования и в другие типы активов. Например, недвижимость. В английском языке даже есть такая пословица, что при инвестировании в недвижимость вы зарабатываете деньги, когда покупаете, а не продаете. Это означает, что поиск недооцененной собственности чрезвычайно полезен для обеспечения надежных финансовых вложений при покупке или инвестиционной собственности.
У инвестирования в недооценённую недвижимость есть два преимущества:
1. Главный плюс стоимостного инвестирования – это, конечно, покупка хороших объектов недвижимости по более низким ценам. Стратегия помогает идентифицировать активы, которые имеют хороший потенциал и принесут более высокую доходность в будущем. Вложение в них может обеспечить инвестору большой запас прочности. Этот термин означает разницу между внутренней стоимостью и текущей рыночной ценой актива.
2. А дополнительным бонусом идет то, что методология стоимостного инвестирования позволяет избежать покупки любых активов, которые могут быть сочтены переоцененными на рынке из-за опасения неблагоприятной прибыли. Это значит, что при такой стратегии нет риска вложиться так, чтобы потерять деньги, как только произойдёт коррекция стоимости – то есть ее снижение до реальной.
Кажется, что в условиях стремительного роста стоимости недвижимости может показаться невозможным найти объект для покупки по хорошей цене. Но недооцененная недвижимость по-прежнему часто покупается и продается даже на конкурентных рынках. Все дело в том, чтобы знать, где найти такие квадратные метры и быть достаточно смелым, чтобы их приобрести.
Что такое недооцененная недвижимость, и как ее найти?
От теории пора переходить к практике и реальным примерам. Хорошая иллюстрация такого актива – крупнейший в Петербурге комплекс апарт-отелей VALO.
Предлагаем пошагово разобрать, как можно в этом убедиться:
1. Тщательно исследовать рынок и найти лучшее соотношение цены/качества.
Схожие по метражу квартиры в Петербурге стоят дороже, чем юниты в комплексе апарт-отелей VALO. Хотя «начинка» апартаментов куда более разнообразна. Во-первых, в VALO уже работает огромное количество ресторанов, баров и кафе, коворкинг с конференц-залами для мероприятий, закрытый охраняемый двор, фитнес-клуб с бассейном на первом этаже комплекса и зона лобби – одна из самых стильных и просторных среди петербургских апарт-отелей. В процессе – возведение еще более разнообразной инфраструктуры, опережающей тренды.
Во-вторых, в настоящем апарт-комплексе есть управляющая компания, которая берет на себя вообще все заботы по обеспечению способности квадратных метров приносить инвестору стабильный доход. Он хорош тем, что для инвестора является полностью пассивным. Но и это не все.
Важно то, что он точно выше аналогичных инвестиционных студий, однушек или двушек. На квартирах под сдачу в аренду можно зарабатывать не больше 3-4% годовых, а VALO приносит инвесторам 7-12% годовых или от 30 до 72 тысяч рублей на вложения от 4.7 до 9 млн рублей. И это сейчас, в пандемию. На сайте комплекса апарт-отелей есть прогноз по доходности на более благоприятный для гостиничного бизнеса период.
А кроме того, квадратные метры в VALO стоят дешевле, чем в сервисных апарт-комплексах Москвы и Сочи. Учитывая, что в Петербурге рынок апартаментов и их управляющих компаний куда более развит, что влияет не только на доходность, но и капитализацию объекта недвижимости, частные инвесторы VALO совершают очень выгодную сделку.
2. Убедиться, что район, в котором находится объект недвижимости, не загнивает, а наоборот, имеет большой потенциал для развития.
Эксперты в поиске недооцененной недвижимости рекомендуют сосредоточится на поиске недвижимости в перспективных районах, которые имеют хорошую социальную и коммерческую инфраструктуру, удобную транспортную доступность, но стоят пока не очень дорого.
Поэтому прежде, чем покупать какую-либо недвижимость, инвестору нужно убедиться, что в течение следующих четырех-пяти лет в районе ожидается рост.
Фрунзенский район, в котором расположен VALO, – как раз об этом. Транспортная доступность обеспечивает легкое сообщение с любым районом Петербурга. Прямо напротив VALO – станция метро «Бухарестская» и огромный ТРК «Континент» со всем необходимым. В пешей доступности – 10 государственных садов и 1 частный, 8 государственных школ, 6 вузов и колледжей, 15 медицинских учреждений. Фрунзенский район процветает, у города есть планы по его развитию.
3. Убедиться, что сам проект имеет потенциал.
Юниты в VALO дорожают от 1 000 до 5 000 рублей в месяц, но даже так не успевают за ростом реальной цены. Стоимость квадратного метра в комплексе апарт-отелей VALO пока еще сильно недооценена. В 2021 году, по прогнозам аналитиков, она может вырасти на 20-30%.
Это обусловлено ожиданием запуска третьей очереди, которая объединяет в себе еще четыре успешных гостиничных формата. Так, в 2023 году в составе VALO заработает классическая гостиница и апарт-отель 4* под популярным брендом Mercure.
И, кстати, прямо сейчас самый выгодный период для покупки недвижимости. Летом застройщики щедры на скидки. Так и в VALO в июле действует приятная акция «Тающая скидка»: с 11 по 20 июля она составляет 2%, с 21 июля и до конца месяца – 1%. Акция распространяется на тип апартаментов 5-S-2 корпуса 5 третьей очереди. Скидка суммируется с другими предложениями и действует для любой формы оплаты.
А что это за другие скидки, с которыми суммируется июльская акция? Подробности здесь: https://valoapart.ru/company/blog/detail-9696/