Всем привет!
Сегодня я бы хотел ответить на один вопрос, который может возникнуть при желании приобрести земельный участок и построить там дом, не нарушая закон. Либо на уже имеющемся земельном участке осуществить данный процесс.
Я объясню, почему любое возведение такого здания (без регистрации в Росреестре) не может нарушать закон (почему регистрация такого дома бессмысленна я писал здесь).
Что значит: «не нарушая закон»?
Единственным возможным случаем, который подпадает под такое определение и может в теории привести к последствиям – это признание дома самовольной постройкой.
Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ: Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Таким образом, мы имеем три вводных, которые должны быть соблюдены:
- Земельный участок предоставлен в установленном порядке (аренда, собственность и т.д.);
- Вид разрешенного использование земельного участка допускает возведение такого здания;
- Здание возведено (или создано (?)) без получения необходимых согласование и разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм (если таковые существовали на момент возведения здания).
Разберем каждую из этих вводных.
Земельный участок предоставлен в установленном порядке
Здесь должно быть достаточно всё просто. Право должно быть оформлено на земельный участок, будь то право собственности или аренды.
При этом, если участок в аренде, то возведение зданий должно быть предусмотрено таким договором аренды. Если оно не предусмотрено, то необходимо перезаключать договор аренды или подписывать дополнительное соглашение.
Вид разрешенного использование земельного участка
Если мы говорим о частных домах, то такие дома могут быть жилыми или садовыми.
Ниже я приведу табличку, согласно которой можно будет понять, для каких домов какие виды разрешенного использования допустимы.
Вот ссылка на классификатор.
Если вид разрешенного использования не допускает возведение такого здания (например, если написано, что для «индивидуального жилищного строительства», но Вам хочется «садовый дом»), то при попытке регистрации такого дома будет приостановление в Росреестре в связи с п. 22 ст. 26 218-ФЗ.
Примечание: может быть ситуация, когда у земельного участка устаревший вид разрешенного использования. В этом случае необходимо обращаться в администрацию о приведении вида разрешенного использования текущему законодательству во избежание возможных будущих проблем (хотя, как правило, все забивают на это, думая, что виды разрешенного использования будут использованы по аналогии, и потом проблемы всё-таки возникают).
Здание возведено без согласований или с нарушением норм
Что касается «без согласований»:
Согласно ч. 12 ст. 70 218-ФЗ, до 1 марта 2026 года для индивидуальных жилых и садовых домов не требуется ни разрешение на строительство, ни уведомление о начале и об окончании строительства.
То есть, для регистрации такого дома потребуется только технический план кадастрового инженера, который будет составлен на основании Декларации об объекте, которая заполняется собственником (на самом деле заполняет её всегда кадастровый инженер, а собственник просто подписывает, потому что любое несоблюдение формы, проставление тире не в том месте, наличие ручки не того цвета, приведет к приостановлению кадастрового учета).
Значит данный пункт не может быть применен к нашему зданию, потому что согласования для него не требуются.
Что касается «нарушение норм»...
На практике, нормы всего три:
- Нарушение минимальных и максимальных площадей застройки (если такие есть);
- Строительство на территории, которая отведена под охранную зону (например, если мы говорим о приаэродромной территории, то необходимо получение согласование согласно 135-ФЗ);
- Нарушение минимального отступа от границы земельного участка в 3 метра (это п. 6.7 СП 53.13330.2019. При этом, если мы говорим об отступе от земель общего пользования, то он должен составлять 4 метра согласно п. 5.9 того же СП).
Вообще, все три пункта проверяются по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), который можно заказать через Госуслуги (вот, для примера, ссылка на Москву).
Там будет и информация о пределах застройки, и будут показаны все охранные зоны, о которых Вы могли не догадываться.
Но есть нюанс с отступами.
Если земельный участок не отмежеван (в отношении него не проводились кадастровые работы), то с однозначностью можно утверждать что граница по факту (забор) не будет соответствовать границе по документу (сведения Росреестра).
Поэтому даже, если Вы фактически отступаете 3 метра от забора – это ещё не значит, что Вы соблюли отступы по документам. В дальнейшем, такое противоречие выяснится, когда кадастровый инженер проведет геодезию для Вашего дома для дальнейшей подготовки технического плана.
Вывод
Итак, отвечая на вопрос: «можно ли возводить дом без разрешений», я с однозначностью отвечу, что да.
Более того, если дом возведен фактически с соблюдением градостроительных норм (которые были разобраны выше), то такой дом вообще не обязан подлежать государственной регистрации, т.к. нет ни одного признака, который бы подвел данный дом под самовольный, ибо участок у Вас оформлен, вид разрешенного использования допускает его возведение, градостроительные нормы и правила соблюдены.
Таким образом, Вы не нарушаете закон. Если Вас обязывает кто-то регистрировать такой дом в Росреестре (как правило, единственный, кому неймётся – это местная администрация, которая жаждет отчитаться о том, как много домиков зарегистрировано и как много налогов будет заплачено), то это незаконно и оспоримо в суде.
Есть всего 2 объективные причины такой регистрации:
- Вы хотите удорожания кадастровой стоимости земельного участка;
- Вы хотите прописаться в таком доме.
Больше объективных причин нет. Третья причина – это «хочу».