- Бум строительства «апартаментов» в Сочи начался после введения запрета капитального жилищного строительства на расстоянии 500 метров от моря.
- Высота зданий не должна превышать 20 метров.
НО! Запрет не касается объектов курортной инфраструктуры!
До этого запрета, застройщики спокойно строили как многоквартирные, так и частные дома под раздел по «жилым помещениям» там, где это возможно.
Но грянул гром, и пришлось быстро перестраиваться. Выход естественно долго искать не пришлось. Начали строить здания с «не жилыми помещениями», в нашем случае «апартаментами».
- Все частные гостиницы, построенные до этих мер, а так же до мер по борьбе с самостроями, в результате которых стало очень сложно делить жилые дома на «жилые помещения», начали делить на «не жилые помещения» - «апартаменты».
- Некоторым пришлось перевести жилые дома, по факту являющимися гостиницами, в коммерческие здания - гостиницы, чем они, по сути, все это время и являлись.
- В итоге все, что не застроили в Сочи «квартирниками» и « ЖПшками» до запрета, добили «апартаментами».
- Когда же строить стало просто негде, взялись за выкуп всего что до этого никому особо было не нужно – объектов коммерческого назначения. Для чего? Конечно же, для раздела по «апартаментам».
- Под эти цели ушло практически все, будь то старое здание «дома быта», офисное здание, не приносящее прибыли, административное здание, не важно, все стало «апартаментами».
Когда кончились «дома быта» очередь дошла до санаториев.
- Сейчас большинство бывших Советских санаториев реконструируются и становятся апарт - отелями, причем многие переходят под управление ведущим мировым брендам.
- Администрация города способствует этому и активно привлекает инвесторов для реконструкции.
- За счет этого планируется поднять качество и увеличить количество средств размещения курорта.
Что в итоге?
В итоге мы имеем самостоятельный вид недвижимости в городе Сочи - «апартаменты» очень сильно отличающийся от общепринятого в стране понятия.
Чем же отличаются апартаменты в Сочи, от апартаментов, например в Москве?
- Если в Москве, да и в целом по стране апартаменты, стоят примерно на 20% дешевле жилой недвижимости, то в Сочи они дороже.
- Здесь решающую роль, на мой взгляд, играет локация.
Сочинские апартаменты, как правило, расположены близко к морю и имеют в большинстве случаев свою инфраструктуру.
Есть и обратная сторона.
Сочинские апартаменты могут располагаться в обычном жилом доме, бывшей частной гостинице, и быть обычным дешевым гостиничным номером. Но так как этот номер близко к морю, он все равно будет дорогим.
Помимо стоимости, апартаменты имеют еще ряд минусов известных большинству.
«Апартаменты» это коммерческая недвижимость, налог и стоимость коммунальных платежей будет соответствующая.
Из плюсов:
- локация в большинстве случаев
- кредитуют банки (возможно приобретение в ипотеку).
Вы, возможно сможете отбить часть стоимости арендой, при помощи того же отельного оператора.
Приобретать в Сочи апартаменты в качестве арендного бизнеса, на мой взгляд, не рентабельно! Окупаться они будут очень долго!
Для того что бы понять насколько долго будет окупаться ваше вложение приведу стоимость нескольких объектов. Думаю люди, разбирающиеся в арендном бизнесе, смогут посчитать сроки окупаемости.
Цены застройщиков в реконструируемых объектах по состоянию на июль 2021 года. (минимальная площадь с минимальной ценой):
- АК Моне (бывший СССР): 21м2 – 12 180 000 р. (580 000р/м2);
- АК Фрегат (бывший Фрегат): 21,4м2 – 16 157 000 р. (755 000р/м2);
- АК Mirror Family (Профспорт): 20,9м2 – 13 480 500 р. (645 000р/м2);
- АК Александровский Сад: 22м2 – 13 000 000 рублей (590 909руб/м2);
- Апарт-отель Adagio Le Rond Sochi (бывший Олимпийский Дагомыс) 24,1м1 – 19 280 000 рублей (800 000руб/м2).
Выгодно ли сегодня приобретение апартаментов в Сочи, решать Вам.
Напоминаю, все вышеизложенное, является моей субъективной точкой зрения.
Спасибо за внимание!
Читайте по теме: «что с ценами?», «сносы самостроев», «реконструкция санаториев», «свой дом в Сочи. строить или покупать?», «что строят сейчас в Сочи?», «что покупают коренные Сочинцы».