Первые шаги к жилью у моря. Советы бывалого
С чего начать?
Все, что вы знали о покупке недвижимости, можете забыть, приобретая жилье в Сочи. Этот город у моря ломает все стереотипы, которые годами складывались в головах приезжих. Да, что годами, десятилетиями!
В двух словах о своем опыте. За последние неполные десять лет сменили с десяток объектов недвижимости (включая заграничную). Я думала, что знаю о купле-продаже всё, испытав на своей шкуре. #Сочи преподнёс сюрпризов.
Когда финансы не поют романсы
Многие ошибочно считают, что начать поиск жилья следует с подсчета финансов. А вот и нет! На своем примере скажу, что осенью 2020-го не ориентируясь изначально в ценах абсолютно, мы предполагали купить что-то приемлемое миллиона за три. Взяли почти вдвое дороже (по сусекам поскребли, по амбарам помели). Как рассказывают риэлторы, были случаи, когда покупатели, влюбившись в квартиру с первого взгляда, за ночь находили пять миллионов рублей. Не на парапетах, конечно. В кубышках, загашниках и других «рыбных» местах.
Ну и #ипотеку еще никто не отменял … Не забываем, что любой сейчас может взять недостающую сумму денег в банке. Только раз свистни, потом несколько лет будут предлагать все больше и больше.
Не человек красит место
Поиски жилища на морском курорте следует начинать, правильно, с выбора локации. Это в Новосибирске или Екатеринбурге нет особой разницы, где живешь: есть типа центр и все остальное. В Сочи не так.
В нашем непростом случае практически два центра (Адлер и Сочи) и куча прибрежных населенных пунктов с собственными названиями. Дагомыс, Мамайка, Молдовка, Лоо и так далее, - это всё Сочи!
Здесь вам не равнины
Сначала следует понять, что именно вы хотите купить: квартиру в доме, расположенном на равнине или на пригорке?
Равнина, в Сочи всего четыре локации, которые удовлетворят вашим запросам:
- Центр Сочи
- Адлер
- Мацеста
- Дагомыс
- Лазаревское
Гористая местность: всё остальное.
У тех, кто выбрал второе, есть один безусловный плюс – большой выбор видовых квартир. Мечта практически каждого покупателя – сидеть на балконе и, раскинувшись в кресле, каждое утро пить кофе. Как житель Сочи с небольшим, но стажем, могу сказать, что, делая утром зарядку на лоджии, я не вижу ни одного человека с кофейной чашкой.
Вывод: не всегда мечты совпадают с реальностью.
Новое – это не всегда хорошо забытое старое
Не менее сложный вопрос, #что брать : бывшую в употреблении квартирку или новостройку?
Квартира с историей, … надцатилетней давности имеет свои плюсы. Тишина и покой. Как пишут в объявлениях, #заходи и живи . Если повезет, оставят всю мебель из прошлого века. Как говорится, не все старушки дожили до светлого часа продажи. Но и этот сектор недвижимости необычайно востребован. Не вдаваясь в печальные подробности, всё можно обновить, даже паркет. Если повезет, можно получить в комплекте со стареньким кухонным гарнитуром приличную локацию и приятную близость к морю.
Конечно, квартиру, как девицу, хочется взять без прошлого. Кто спорит? Но при этом сразу готовьтесь пять лет кряду слушать дрель за стеной, даже в том случае, если вам посчастливится взять не white box (так у нас в Сочи называют чистовую отделку), а квартирку с ремонтом. Меня лично это не сильно раздражает еще и потому, что все окружающие нас квартиры находятся в резерве у застройщика. И мне остается молить о том, чтобы их не пустили в продажу одномоментно.
Квартира минимальной степени готовности – на котловане ( в лучшем случае) - идеальный вариант для инвестиций, но многие берут и для проживания в будущем. Себе. Потом радуются как дети, видя, что вложил полтора ляма пять лет назад, а сегодня живет в 15-миллионном жилище и в ус не дует. Здорово же!
Хозяину на заметку! Покупка квартиры в уже готовой новостройке, когда можно приступать к ремонту, не будет удачным инвестиционным вложением средств. Если вы хотите быстрые деньги – то следует поискать дом без стен и крыши.
Куда пойти учиться и лечиться?
Где бы вы не купили свое жилье (в новом многоквартирнике или доме сталинской постройки), - инфраструктура будет примерно одинакова. Детсады, школы, поликлиники и больницы, магазины, кафе и рестораны есть везде! Берите хоть высотку, хоть панельную хрущебу, - разницы не заметите.
Таких районов, показанных в «Иронии судьбы», где целыми рядами стоят новые типовые многоэтажки, в Сочи попросту нет. Исключение составляет ЖК "Министерские озера" - проект с размерами микрорайона.
Как проверить? Лезть под платье!
Не доверяйте на слово! Всяк кулик-менеджер свое болото хвалит. А вы слушайте, кивайте и ... проведите свою проверочную работу.
Достаточно в любом поисковике забить название #ЖК или адрес искомого объекта, как тут же вылезет вся его поднаготная. Инвесторы, которых вы в глаза не видели, сами расскажут на просторах Инета всю изнанку, суды, проблемы. Дом может быть красивым, и даже построен по #ФЗ 214 (Федеральный закон), но оставаться без воды и электричества. Про канализацию я вообще молчу. Больное место Сочи.
Увы, никакого черного списка на сайтах риелторских агентств вы не найдете. Но "Метрополь" уже начал для вас готовить такой перечень. Это будет одна из ближайших публикаций.
Такси или электричка?
Когда вы приблизительно определились с районом (горы или плато), я настоятельно предлагаю #самостоятельно начать осмотр населенных пунктов у моря. Не советую брать такси по двум причинам. На всем побережье, которое соединяет Туапсе и Сочи, могут возникнуть пробки. Местные уже знают, когда и как проскочить их, вы будете вместо квартир смотреть в лобовое стекло на заторы, теряя время.
И второе, даже более важное. Вы сами должны пройти #путь от дома до моря . Это нужно сделать и в том случае, если берете квартиру себе, и тогда, когда она рассчитана на арендаторов. При заселении никто не спрашивает, а сколько идти пешком до гор? Кроме Красной поляны. Все приехали купаться.
Открою тайну: каждый объект, описанный на Авито, Циане или словами менеджера имеет обязательные недостатки. Расстояние до моря, планировка и цена.
Расстояние до моря уменьшено минимум в два раза. И еще одна тонкость: если на карте вы видите расстояние до моря 250 метров, не факт, что удастся проложить путь напрямую. Иногда обход в два км. Так было с одной из квартир в Олимпийском парке, когда путь к морю преградил огромный стадион. В Бытхе вы быстро и кубарем скатитесь вниз для купания, а вот обратную дорогу даже молодым одолеть не под силу. Там нет прямой короткой дороги к пляжу, не ведитесь. Порой самую короткую дорогу на пляж не знают даже местные (они, как известно, #на море у дома не ходят). Выйдешь на частный, а там даже полотенце не дадут разложить.
Сядьте на электричку, возьмите с собой на всякий случай купальные принадлежности и покатайтесь один день в Сочи, другой в Мацесту, третий в Хосту. Не забудьте заехать к нам в Дагомыс. Пройдите сами, своими ногами. Увидите массу объявлений на столбах и балконах. Смотрите, звоните, сравнивайте.
Да, и не забудьте про тротуары, которые понадобятся не только вам, но и вашим арендаторам. Они есть далеко не везде.
Львиная дола недвижимости в Сочи приобретается иногородними с целью сдачи круглый год (и себе летом на месяц). Немаловажный момент - близость продуктового рынка или базара. Он должен располагаться недалеко и не у подножья горы. Сочи – это черешня, абрикосы, персики, арбузы и дыни. В горку тащить – витаминов не захочешь.
Всемирный потоп
Затопления можно избежать благодаря правильно выбранной локации. Гидрологически Сочи (в широком смысле) не так безопасен, как хотелось бы.
Во время ливня традиционно и категорически заливает:
- Адлер
- Мацеста, улица Челтенхама
- Кудепста
- Хоста
- ул. Навагинская и другие
Если б вы знали, как мы хотели купить квартирку в доме у хостинского друга, где жили, пока не нашли себе недвижимость по душе. Ничего приличного в продаже не было. А вчера он прислал фото. Вода зашла в дом на метр двадцать, еле успели вытащить и поднять на лестницу в подъезде перепуганных малолетних детей.
Кто стучится в дверь ко мне?
Купить недвижимость в Сочи - не поле перейти. Будьте готовы постучать в дверь к будущим соседям и спросить:
- Есть ли перебои с водой? Со светом? Как работает УК?
Поквартирный обход, конечно, устраивать не надо, а вот два-три мнения общую картину создадут и обезопасят вас от неудачной покупки. А речь идет, как правило, не о скромных деньгах. Их лучше потратить с умом.
Висит на заборе, колышется ветром
Собирая уличные объявления, так называемую наружную рекламу, надо понимать, что даже за корявым почерком и номером телефона, написанным на окне, прячется хорошо замаскированный риэлтор.
Они делятся на несколько типов: настоящие и фрилансеры (работают сами на себя). В подробности мы вдаваться не будем, поясним главное. Один звонок по телефону – и вы в CRM, базе учета клиентов. Будьте уверены, что еще не один десяток раз риэлтор или стажер наберет вам в трудную годину.
Мне звонят до сих пор, хотя уже полгода как купила вторую и, надеюсь, последнюю недвижимость. Но именно так я думала про каждую из десяти…
Никто вам уже не поможет
Ни электричка, ни соседи, ни Авито не помогут в поисках нестандартного запроса. Например, ежели вы хотите двушку 50-60 квадратов в новостройке на «Светлане». Огромный район, а выбора нет. Там нет объектов, удовлетворяющих поиску. Либо это будет однушка с кухней-гостиной, либо это должна быть не «Светлана», хоть мне это как тёзке обидно. Кроме риэлтора никто уже не поможет.
Не стоит забывать о действиях властей города. Борьба с "пиратскими стройками" велась и ведётся. Признать объект незаконным строительством может лишь только суд. Но, до принятия судебного решения все может измениться.
Чего не бывает в Сочи?
- Нельзя купить жилье напрямую #без посредников . Это как идти по минному полю не будучи сапером.
- В отделе продаж новостроек работают те же посредники. Застройщик нанимает агентов на период продаж объекта. Никто не упустит возможность, но с удовольствием расстанется с ответственностью.
- Нельзя найти дешевый (но не проблемный) вариант на столбе или Авито. Хотите побольше впечатлений, тогда вам стоит попробовать поиски на Авито и ЦИАН.
- Нельзя считать, что ваш юрфак в анамнезе – панацея от проблемной покупки.
Как с иронией сказал управляющий партнер агентства недвижимости «Метрополь» Андрей Поздеев:
Казалось бы, какая проблема человеку первый раз борщ сварить. Бери капусту, морковь, свеклу да вари. Борщ, конечно, получится, но не у всякого. Поэтому лучше кашеварить под присмотром шеф-повара (покупать недвижимость).
Пользуйтесь услугами профессионалов и заключайте с ними договор на оказание услуги по подбору недвижимости, да такой где ответственности агента больше, чем кажется. Разделите с агентом ответственность.
- Интернет, со своей скоростью, отправляет вас в прошлый век. Ночные просмотры и скачивания всё ещё в приоритете.
Список чего не бывает в Сочи можно продолжать до бесконечности. Но стоит представить, что вы купили квартиру в курортном городе и в благоустроенном районе, где есть всё: чистый пляж и прекрасная набережная, супермаркет у дома и неподалеку парк, со своей историей и прекрасной природой. Здесь у вас никогда не будет депрессии, несмотря на потопы. Стоит только сформировать свою потребность правильно, что вы желаете, и вы обязательно станете новоселом!
А как вы искали квартиру? Пишите в комментариях! Могу выслать чёрный список новостроек за последние 10 лет, подписывайтесь и отправляйте заявку, ссылка в профиле.