Отменили (точнее, сделали по желанию) штамп в паспорте о браке и запись о детях до 14 лет. И все уже, наверное, пошутили, что теперь все мужчины будут свободны, а все женщины – бездетны. Шутка смешная, но. Кроме риска нарваться на брачного афериста, теперь прибавляется еще один – покупка недвижимости у недобросовестного продавца.
Раньше штамп о браке или о расторжении брака был сигналом: «Але! Внимание! Тут требуется согласие на сделку от нынешнего или бывшего супруга».
А теперь? Если не отлажен электронный документооборот (будем честны, во многих городах до сих пор с цифровыми документами дела обстоят так себе), то может быть так: продает, например, муж квартиру втихаря от жены, а потом приходит обманутая сторона и по ст. 35 Семейного кодекса оспаривает сделку. И отменит! И покупатель останется ни с чем. Точнее ему придется судиться с продавцом, чтобы оспорить сделку и вернуть оплату. А это все время и нервы. И потерянные деньги.
Пообщались с Ольгой Дайнеко, юристом, экспертом по правам потребителей финансовых услуг, чтобы разобрать риски и сделать дорожную карту, как не быть обманутым при сделке.
Как не попасть в лапы жуликов?
Покупая квартиру или дом, главная задача – это убедиться, что на эту недвижимость больше никто не претендует. Самый простой способ обезопасить себя: попросить продавца подтвердить отсутствие брака на дату сделки.
Это можно сделать двумя способами:
-справкой из ЗАГСа о наличии или отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния;
- нотариально оформленным заявлением об отсутствии брака.
Это важно сделать на первом этапе, чтобы потом спокойно заниматься сделкой. С января 2021 г. заработали поправки в ГК РФ, уточняющие критерии добросовестного приобретателя. А именно: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным…». Кроме того, из недавнего Постановления Конституционного суда от 13.07.2021 следует, что если покупатель руководствовался сведениями из ЕГРН, то этого достаточно для «добросовестности».
Если документы на регистрацию сделки купли-продажи поданы через МФЦ, то продавец подписывает аналогичное заявление там. И это также проверяется при регистрации в Росреестре.
Но даже если вы сильно тревожитесь, то есть еще и последующие проверки. Сделка купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, специалисты которого обязаны проверить сведения, содержащиеся в пакете поданных документов.
Кроме того, банковский аккредитив (куда вносятся денежные средства для оплаты объекта недвижимости) не «откроется» продавцу, пока покупатель не предоставит в банк зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и выписку из ЕГРН без препятствующих сделке отметок.
А такие «препятствующие сделке» отметки появятся, если у продавца есть супруг(а) и нет согласия на эту сделку. Проще говоря, без документа о согласии второго владельца на продажу недвижимости зарегистрировать договор будет невозможно.
Как бы продавец ни хотел «скрыть» своего супруга, сделать это фактически невозможно. Деньги за продаваемую недвижимость он не получит до устранения препятствующих сделке обстоятельств. В данном случае – до предоставления согласия супруга на сделку и внесение этих изменений в ЕГРН.
Так что не поддавайтесь панике. При сделках с недвижимостью вы защищены законом. Ну а в остальных случаях, которые касаются нововведения, помните о латинской пословице, проверенной веками: «Покупатель! Будь бдителен!»
Подписывайтесь на канал, чтобы следить за всеми лайфхаками в финансах и не тратить лишнего!