Привет, друзья! Меня зовут Екатерина Романенко и это блог о недвижимости Краснодара. Здесь я каждый день пишу о том, что происходит на рынке недвижимости Краснодара и Краснодарского края, иногда привожу в пример другие регионы. Я внимательно читаю все комментарии, и если вопрос в комментариях интересен большому количеству прочитавших, я делаю по нему статью.
Если вам нужна профессиональная помощь в подборе жилья - мой телефон +7(928)211-33-77, лучше пишите в ватсап, я сама Вам обязательно перезвоню. О том, как я работаю можно прочитать вот здесь. Ну а теперь к вопросу сегодняшнего дня
Почему продавцы в Краснодаре начали массово снимать свои дома и квартиры с продажи?
Я уже писала, что в отличии от других миллионников, в которых график продаж новостроек может выглядеть очень плачевным после манипуляций со строительными материалами в Краснодаре всё выглядит относительно спокойно:
Для сравнения та же Уфа только в прошлом году
Такая ситуация практически в каждом городе кроме Санкт-Петербурга, Москвы, Казани и, конечно Краснодара. В Краснодаре график продаж на данный момент выглядит вот так:
Вопрос о коррекции и понижении цен тоже часто обсуждается. Моя позиция сейчас по этому вопросу очень простая и основана она на цифрах: "Пока объёмы продаж будут держаться на прежнем уровне или рядом - застройщикам не за чем понижать цены, но и с повышением они сейчас будут осторожнее и можно ожидать относительной стабильности в ценах на пару месяцев как минимум
Конечно, первичный рынок всегда влияет на вторичный и на рынок инвесторов
Большинство продавцов, в том числе инвесторы, продают свои квартиры и дома с прицелом на покупку чего-то другого(в Краснодаре рынок инвесторов очень большой, здесь практически каждый так или иначе связан с инвестициями в квартиры и на руках у многих есть, как минимум 1-2 квартиры, которые куплены в рост). Учитывая, что сейчас застройщики Краснодара ещё не ощутили всей прелести от ЖАДНОСТИ, которую уже ощутили на себе другие регионы, цены на новостройки не снижаются, а постоянно растут.
Отвлекусь немного: все эти сказки про повышение цен на арматуру, железо и прочие стройматериалы - слушать, конечно, интересно, но это такая сказка, подготовленная специально для покупателя, что не выдерживает никакой критики. Достаточно сравнить ФОТ до подорожания и после, сравнить долю металла в общестроительных расходах, и уж точно нужно обратить внимание на то, как производятся закупки (те, кто знает - поймёт, как за время в пути строительные материалы растут на 20, а то и на 30%)
Между тем, все профессиональные участники рынка сейчас находятся в замешательстве: не ясно, что именно завтра будет с ценами и на сколько они могут подскочить. Многие выбирают стратегию ожидания, так как не хотят лишиться своего дохода и просто снимают с продажи объекты.
Обычные продавцы просто снимают объекты с продажи до "лучших времен"
Обычные люди не искушены не в биржевой торговле, ни в инвестициях, к тому же напуганы (наш народ столько раз обманывали, что любой скачок цен вызывает панику). Два месяца подряд обычные продавцы снимают свои объекты с продажи, при этом не в одиночном порядке, а массово. Этому есть обычное логическое объяснение - страх перед неизвестностью.
Год назад ситуация выглядела так: к примеру, у вас есть на руках полтора миллиона рублей. Вы находите хорошего застройщика, выбираете перспективное место одного из его ЖК и ожидаете "Старта продаж", на старте продаж вы покупаете однокомнатную квартиру (вернее вступаете в долевое участие). Выжидаете от 7 до 12 месяцев и продаёте эту квартиру на 25%-45% дороже, затем покупаете другую. Хороший доход? Более чем, при этом спокойный, без уплаты налогов, так как квартиру вы продаёте по переуступке и практически без рисков, потому что нормальные застройщики в Краснодаре делали следующее: чем ближе сдача объекта и меньше квартир оставалось у застройщика, тем выше становились цены, соответственно выигрывали все, в том числе и инвестор, который продав свою квартиру покупает такую же на старте продаж и опять ждёт год, а остаток средств инвестирует в другой объект или тратит как доход
Ситуация начала меняться в январе этого года: цены просто начали идти вверх и за 7 месяцев на некоторые дома взлетели на 70% -90%. Конечно, все, кто был в это время в квартирах фактически выиграли в деньгах, но купить новые квартиры они на эти суммы не смогли и испугавшись роста цен, многие решили, что лучше дождаться понятных цен (это значит максимального повышения цен по их мнению и стабилизации рынка в целом). Объекты просто массово снимают с продажи и выжидают.
Что произойдёт дальше?
Если говорить о продаже жилой вторички в хороших районах (не в гетто), то она станет подниматься в цене: в таких районах, как Юбилейный, Черёмушки, Фестивальный и Центральный - стройки практически отсутствуют и квартир определённое количество. Конечно, все хотят там жить, потому что это просто удобно. Не то, чтобы там формируется дефицит, но вторичке есть куда расти.
А вот по новостройкам я к декабрю ожидаю очень интересную ситуацию:
- "Передержанные" квартиры на руках у инвестора - это вступление в собственность, а значит - налог. Инвесторы скоро начнут их оперативно сбрасывать.
- Застройщики, которые так радостно повышают цены чуть ли не каждую неделю уже в октябре столкнуться с тем, что продажи падают и вынуждены будут остановить цены.
- Цены на вторичку на данный момент такие же как на новостройки, при этом новостройки с ожиданием, и пока вторичка не вырастет у застройщиков будет профицит.
И главный вопрос: "Цены на новостройки упадут?"
В любом другом государстве я бы сказала, что они должны скорректировать на 80 000 - 90 000 рублей за метр, но у нас, как всегда может вмешаться "государственная поддержка застройщиков", что вероятнее всего просто поддержит сегодняшнюю ситуацию, так как строительный рынок упасть не может, ведь его поддерживают на самом верху.