Всем привет! Сегодня я хотел бы поговорить о такой животрепещущей теме, как недвижимость и скачкообразный рост цен на нее за последний год-полтора. Вероятно, почти каждый из моих читателей так или иначе не закрыл для себя квартирный вопрос: кто-то снимает и хочет приобрести свое жилье; кто-то ищет, куда выложить заработанные деньги, пока те не превратились в фантики; а кто-то просто хочет расширяться. Так или иначе, почти каждого из нас касается то, что происходит на рынке недвижимости, ведь даже если вы принципиально снимаете квартиру и не хотите ничего покупать - цены на аренду также ползут вверх вслед за общей ценой на квартиры. Аналогично и тем, кого устраивает их недвижимость - цена на вашу недвижку хорошенько растет, а следовательно есть вариант ее выгодно продать и купить что-то другое (например, недвижимость в другой стране, если всегда мечтали). Так или иначе, будем разбираться. что сейчас происходит и когда все это закончится!
Но перед основным текстом напоминаю, что самое главное - ваше мнение и ваши комментарии. Именно ваша рекомендация или ваша ремарка может лечь в основу следующего поста, а также может кому-то из других читателей канала очень сильно помочь. Не скупитесь на комментики, господа!
И так, поехали!
Что происходит с рынком недвижимости на примере МСК
По воле случая я непосредственно слежу за тем, что происходит с ценами на жилье. Сейчас, как и в 2016-ом году, я все также ищу трехкомнатную квартиру (но уже не себе, а сестре) хорошего метража и в приличном районе нашей столицы. Требования у меня вполне конкретные, поэтому очень много неликвида банально отфильтровывается и ориентироваться мы на него не будем (например, 1 этаж, евротрешки или хрущевки с малюсеньким метражом). В остальном требования вполне адекватные - большая кухня, отсутствие проходных комнат, нормальный этаж (желательно не в 30-тиэтажном человейнике) и качественный район. От района, кстати, много чего зависит - я конкретно ищу там, где цены всегда были немного выше, чем в других районах - это Юго-Запад столицы.
И так, как изменилась ситуация за последние 5 лет? Если в 2016-ом году мы нашли свою трешку в Новых Черемушках за 15,5 млн рублей, что казалось неадекватно дорого (но все равно дешевле прочих вариантов), то сейчас такая 75-ти метровая квартира в аналогичном доме недалеко от нас спокойно торгуется за 21-22 млн, а особо жадные господа выставляют на ЦИАН все 23 млн рублей. Грубо говоря, рост от 6 млн и выше, что составляет не менее 38% процентов. Если вы думаете, что это просто буйное помешательство жителей Черемушек, в других районах столицы цены выросли примерно соразмерно. В Хамовниках, например, которые считаются довольно элитным районом, можно было купить трешку в сталинке в 2016-ом за 17 млн в среднем, а сейчас вы даже за 23 млн ничего не найдете. Примечательно, что еще зимой цена на такие квартиры в Черемушках были в районе 18-19 млн, а в Хамовниках - 19-20 млн. Однако по определенным причинам цены продолжили скакать, о них мы поговорим чуть позже.
В конечном итоге можем смело заявить, что ситуация на рынке недвижимости крайне неприятная - цены на вторичку (как и на первичку) растут быстрее, чем люди успевают зарабатывать. Таким образом, если зимой вам не хватало пару миллионов на квартиру, же летом вы оказываетесь в ситуации, что вам теперь не хватает значительно больше. Квартиры, которые выставляются ниже рынка, мной давно отмониторены по ЦИАНу, я добавляю их в избранное и могу наблюдать, как их раскупают в течении считанных недель, то есть искусственно завышенными цены не назвать, они соответствуют спросу.
Почему идет рост цен?
С одной стороны, ЦБ еще не так давно ввел рекордно минимальную ставку, которая повлияло на снижение стоимости кредитов и ипотек. Дополнительно к этому наш президент решил "подарить" нам льготную ипотеку для целого ряда граждан, которая и спровоцировала дополнительный спрос со стороны тех, у кого квартирный вопрос не закрыт. Народ побежал скупать жилье, т.к. получить льготный процент на ипотеку на следующие 25-30 лет это очень выгодная история. Однако как это всегда бывает, вся выгода, которая должна была пойти на пользу людям, идет в карман застройщикам и продавцам жилья - снижение ставки привело к росту спроса, а следовательно и роста цен на жилье. Теперь вы действительно платите меньше % банку, но заплатили больше за квартиру застройщику, что съедает всю вашу крайне условную в такой ситуации выгоду.
Кстати, такая тенденция не только в Москве, в других городах России за последнее время цены на недвижимость выросли чуть ли не в два раза! В том числе это касается и Ростова-на-Дону, откуда я родом, там еще недавно можно было купить однушку в новостройке за 2 млн рублей, но теперь таких цен нет даже близко.
Последний скачок цен развивается прямо сейчас. Буквально в конце июля президент продлил льготную ипотеку еще на годик, видимо, чтобы все застройщики еще немножечко покайфовали и наконец пораспродали застоявшиеся новостройки. И это при том, что тот же самый президент еще недавно возмущался тем же самым ростом цен на недвижимость.
Кстати, как мне кажется, одной из основных причин таких действий со стороны правительства стал переизбыток явно невостребованных новостроек - до введения программы многие СМИ писали о том, как много стоит невостребованного первичного жилья в то время, как строится еще больше. Что ж, искусственно вызванный ажиотажный спрос явно решил эту проблему, но такая тенденция явно вызовет еще больший импульс на развитие новых застроек, а куда их потом девать после окончания этой льготной ипотеки? Об этом, естественно, никто не думает.
Что делать? Покупать за дорого как можно скорее?
Это очень частый вопрос среди людей. Что делать, покупать невыгодное жилье, которое только и можешь себе позволить? Купить двушку вместо желаемой трешки? Брать удушающую ипотеку? Ведь деньги зарабатываются долго, а цены растут очень быстро.
Давайте мыслить логически. Существующий лавинообразный спрос вызван не естественными факторами, его искусственно стимулирует правительство. Следовательно, поддержка по льготной ипотеке и низкая ставка от ЦБ пока еще уравновешивают в понимании людей те монструозные цены, которые сейчас существуют на недвижимость. Но буквально недавно ЦБ в очередной раз (на момент написания статьи ставка стала 6.5%) поднял процентную ставку, что опять приведет к удорожанию кредитных продуктов, в том числе и ипотеки. Что касается льготной ипотеки - долго поддерживать эту программу явно не получится. Скорее всего, через год этак программа закончится, что снова вернет вопрос ипотек в привычное русло.
Следовательно, можно предположить, что рост цен на недвигу носит очень ситуативный характер и зависит от конкретных вещей. Если угодно, это напоминает некий пузырь, который в ближайшее время рискует "лопнуть". Ждет ли нас серьезный обвал цен на недвижимость, когда выгодные ипотечные условия закончатся? Сказать сложно, но такой вариант тоже исключать нельзя. Если вы помните, в 2008-ом году в США уже наигрались с нереально раздутыми ипотечными кредитами, что повлекло кризис мирового масштаба. Такое возможно и у нас, но в более локальном варианте. В конце концов, у нас огромный процент невыплат по кредитам и ипотекам, а следовательно сейчас этот показатель будет только увеличиваться.
Но стоит ли ждать этот год? Все зависит от того, насколько срочно вам необходимо купить квартиру. Если жилплощадь вам нужна уже сейчас, то возможно, что лучшим вариантом будет купить даже с переплатой. В конце концов, нет гарантий, что все пройдет именно так, как я сказал - вполне возможно, что программу льготной ипотеки продлят еще на годик, а то и два - что тогда делать? Жить же хочется в своем жилье, это очевидно.
Если же для вас покупка недвижимости не является срочным делом, то вполне можно и подождать развития ситуации. В конце концов, покупка квартиры на пике роста цен - крайне невыгодное дело с точки зрения инвестиций. Да, купив сейчас, вы вполне можете наблюдать рост до конца следующего года, но что будет, если потом цены упадут? Конечно, вы можете сказать: "В Москве цены на недвижимость не падают!" Но это правда только тогда, когда мы говорим о естественном росте, который совсем не соизмерим с тем, что происходит сейчас. Строго говоря, естественный рост никогда и не был существенной проблемой, а вот когда за полгода цена растет на 2-3-4 млн, это уже совсем другая история. Конечно, к уровню 2016-ого года цены не вернутся уже никогда, с этим нужно смириться. Но и на таком уровне они вряд ли останутся навсегда - спрос без дополнительной поддержки должен упасть, что само собой должно отрегулировать цены.