Думаю, ни для кого давно не секрет, что, покупая квартиру, можно легко стать жертвой мошенников. Человек приобрел жильё, заплатил за него деньги, а потом вдруг сделка была признана недействительной. В результате покупателя обязали вернуть продавцу жильё, а продавца - вернуть деньги. Но все мы понимаем, что последних, скорее всего, давно нет. Что делать в такой ситуации человеку, оставшемуся и без квартиры, и без денег? Может ли он рассчитывать на компенсацию? Оказывается, в отдельных случаях - да. И речь сейчас пойдет не о страховых выплатах.
Покупатель может рассчитывать на полную компенсацию уплаченной им стоимости жилья лишь в том случае, если он - добросовестный приобетатель.
В силу норм п.1 ст.302 ГК РФ добросовестным приобретателем является лицо, одновременно отвечающее следующим признакам:
- оно приобрело имущество возмездно,
- имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать,
- приобретатель не знал и не мог знать об этом.
При этом добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом.
Соответственно, собственник вправе истребовать это имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда:
- имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение
- похищено у того или другого
- выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В результате за много лет в нашей стране сложилась практика, когда собственник, как правило, остается и при жилье, и при деньгах, в отличие от покупателя, оставшегося без всего.
В качестве противодействия данной ситуации Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" был дополнен главой 10.1. «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения», которая вступила в силу еще с 01.01.2020г., т.е. более полутора лет назад.
В частности, законодатель определил, что физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст.302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Разумеется, указанная компенсация выплачивается лишь при наличии определенных условий. В частности, выплата производится:
- на основании вступившего в законную силу судебного акта
- по иску добросовестного приобретателя к РФ о выплате данной компенсации.
Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу:
- произведено частично;
- не производилось в течение 6 месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
Конечно, вас всех интересует размер такой компенсации. Он определяется судом следующим образом:
- исходя из суммы, составляющей реальный ущерб (т.е. утрата или повреждение имущества, а также расходы, которые произведены или будут произведены в будущем лицом, право которого нарушено, для его восстановления);
- в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, указанного выше (только в случае, если такое требование заявлено добросовестным приобретателем).
Таким образом, у добросовестного приобретателя есть возможность вернуть стоимость жилья полностью.
При этом в случае, если судом при рассмотрении требований о выплате компенсации установлено, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.
Однако, в определении размера компенсации также есть свои нюансы. В частности, если истребование жилого помещения произошло до 01.01.2020г. и требование о компенсации предъявлено до этой даты в соответствии со ст.31.1 Федерального закона от 21.07.1997 ода №122-ФЗ, то компенсация приобретателю составит не более 1 000 000 руб.
Таким образом, регулирование отношений, связанных с компенсацией за утрату права собственности на жилое помещение, предполагает, что государство обязано восполнить лицу невозможность получения возмещения от обязанной стороны в том случае, если оно действовало как добросовестный приобретатель, однако имущество было истребовано у него на основании решения суда.
При этом уполномоченные органы государства лишь реализуют дополнительную гарантию, установленную законодателем в рамках предоставленных ему полномочий. Разумеется, о каком-либо возмещении убытков со стороны государства за виновное поведение речь не идет.
Поэтому именно законодателем определен механизм и условия выплаты компенсации, включая установление размера и порядка возмещения в зависимости от даты предъявления лицом соответствующих требований.
Надеемся, эта статья была для вас полезной.
Если вам понравилось, не забывайте ставить лайки, оставлять комментарии и подписываться на канал, это помогает его продвижению.
Еще публикации на схожую тему:
Квартирные аферисты: их методы обмана и наши способы противодействия. Дополнение
Когда бывший супруг продавца не сможет истребовать у покупателя свою долю в квартире?
Защитит ли титульное страхование покупателя квартиры от её утраты?
Квартирные аферисты: их методы обмана и наши способы противодействия. Начало