Коммерческая, жилая и доходная недвижимость – что это все такое с точки зрения инвестиций, и какую недвижимость выбрать для получения пассивного дохода? Разбираемся предметно в этой статье.
Вы когда-нибудь задумывались над тем, чтобы приобрести недвижимость для арендного бизнеса? Наверняка, ведь если сделать правильный выбор, инвестиционная собственность может быть очень выгодной. А герои другой нашей статьи сделали на ней целое состояние.
Но на самом деле, вложения в недвижимость не такие простые, какими кажутся на первый взгляд. Недвижимость – это сложный бизнес, и здесь полно мин, которые могут свести все доходы на нет. Вот почему так важно провести тщательное исследование и узнать все тонкости арендного бизнеса перед тем, как погрузиться в него. Каждая инвестиционная стратегия предлагает свой набор преимуществ, а также свой набор проблем. Путь, который стоит выбрать инвестору, должен зависеть от его целей, устойчивости к риску, квалификации, капитала и временных ресурсов.
Итак, для начала нужно определиться с типом недвижимости – ведь каждый из них предполагает совершенно разные капитал, расходы, ресурсы на управление, и, конечно, доходы. Говоря об арендном бизнесе, всплывают термины коммерческая и жилая недвижимость, а в последнее время все чаще говорят о доходной.
Давайте разбираться, что это все такое с точки зрения инвестиций, а также, какую недвижимость выбрать для получения пассивного дохода.
Три вида недвижимости для пассивного дохода:
1. Коммерческая недвижимость
Сюда относятся те объекты недвижимости, которые используются для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Поэтому у коммерческой недвижимости высокий порог входа: для таких инвестиций требуется большой капитал.
Среднестатистическому человеку может не хватить сбережений для покупки или даже первоначального взноса за ликвидную коммерческую недвижимость.
Вот пять самых распространенных групп объектов, относящихся к коммерческой недвижимости:
- Офисная недвижимость – бизнес-центры, офисы, административные здания. К сожалению, из-за пандемии этот сегмент ждут большие трудности. Эксперты говорят о том, что по мере того, как компании привыкают к онлайн-рынкам и возможностям удаленной работы, инвесторам в коммерческую недвижимости может быть труднее привлекать арендаторов на некоторых рынках.
- Торговая недвижимость – магазины, торговые центры, площади в ТЦ, киоски, рынки. Помещения под сферу общепита и развлечений (кафе, бары, рестораны, фастфуды, кофейни, клубы), а также бизнесы в сфере обслуживания (салоны, студии, мастерские, курсы). Для таких помещений важнее всего проходимость локации – для успеха нужен высокий автомобильный и пешеходный трафик.
- Складская и производственная недвижимость – складские комплексы, логистические центры, цеха, складские помещения в промышленных зонах, технические здания. Сюда же относят помещения в жилых домах на первых, подвальных и цокольных этажах, оборудованных под склад.
- Имущественные комплексы и сельскохозяйственные предприятия – это все, что касается производства в сфере агропромышленного комплекса.
- Гостиничные и рекреационные объекты – гостиницы, отели, хостелы, санатории, клиники. Требования к ним очень серьезные – это особая инженерия, системы противопожарной безопасности, выделенные маршруты для технического персонала и так далее.
Арендные ставки по всем этим группам помещений разнятся, при чем сильно. Как и расходы на обслуживание объектов. Ставки усреднить нельзя – они зависят от слишком большого количества факторов.
А вот основные расходы, которые должен иметь в виду инвестор, привести можно:
- налоги – на имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по ним периодически меняются, но всегда остаются весьма ощутимы;
- затраты на эксплуатацию и ремонт помещения;
- расходы на привлечение арендаторов.
А еще нужно иметь подушку безопасности на время простоя, от которого никто не застрахован. И это касается не только пандемии, но и обычных периодов. Во время любого экономического спада первыми несут издержки предприятия, которые являются арендаторами коммерческой недвижимости. Но даже и в цветущей экономике компания-арендатор может внезапно обанкротиться, а может резко вырасти и тоже уйти в закат – в смысле, искать помещение побольше.
Поэтому это достаточно рисковый арендный бизнес. При этом получение стабильного дохода от него, конечно, возможно. Но только после грамотного и взвешенного планирования и управления данным бизнесом. В противном случае почти неминуемы убытки. Поэтому над прибылью придется поработать, пассивного дохода здесь ждать не стоит.
2. Жилая недвижимость
Жилищный кодекс определяет жилую недвижимость как изолированное пространство, юридически квалифицируемое как недвижимое имущество и подходящее для постоянного проживания. Есть четыре основных формы жилых помещений: квартира, дом, часть дома или комната. В теории все они могут быть активом для арендного бизнеса, однако на практике все не так однозначно.
Выбрать хороший объект здесь не так сложно, да и порог входа куда ниже. А вот сделать его доходным весьма непросто. Мы уже писали, что нельзя купить какую угодно квартиру, а потом просто каждый месяц получать свои денежки на карту. С каждым годом эта стратегия становится все менее выгодной – арендные ставки стагнируют, а покупательская способность россиян только снижается, поэтому потенциала их роста пока не предвидится. При этом конкуренция среди владельцев «инвестиционных квартир» растет – льготная ипотека и экономическая нестабильность уверенно ведут рынок к перегреву.
А еще жилая недвижимости влечет множество расходов, которые обычно забывают учесть:
- все те же расходы на привлечение арендаторов – даже простые объявления на площадках типа ЦИАНа и Авито.Недвижимость будут стоить денег;
- налоги на имущество;
- регулярные расходы на обслуживание жилья – любую недвижимость нужно поддерживать в надлежащем состоянии, иначе потенциальный арендатор просто пройдет мимо, ведь выбора у него сейчас много;
- траты на ремонты: если вы не умеете делать ремонт своими руками и не имеете подрядчика, который дешево и качественно сделает это за вас, вероятно, вам придется как следует тратиться на эту статью расходов.
А кстати, еще нельзя забывать издержки на непредвиденные затраты. К сожалению, из доходов нужно вычесть не только налоги, ремонт и содержание. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации – например, прорыва труб, испортившего пол на кухне, или пожара у соседей.
Это печально, но множество арендодателей сталкивается с недобросовестными жильцами, которые вынесли или испортили мебель, сломали бытовую технику, залили соседей. Поэтому эксперты и рекомендуют откладывать от 20% до 30% вашего дохода от аренды на подобные расходы. Это поможет накопить фонд для своевременного ремонта.
И не забывайте, что в этом случае владельцу жилой недвижимости требует широкий спектр навыков – от понимания законов в этой области до умения починить протекающий кран. Конечно, вы можете позвонить кому-нибудь, чтобы он сделал это за вас, но это отразится на вашей прибыли. Как и делегирование всех подобных забот управляющему. Квалифицированные рантье стоят дорого, и наличие нескольких объектов жилой недвижимости не окупит это расходы.
Все это говорит о том, что сдача жилой недвижимости в аренду — тоже достаточно рискованный бизнес. А вот его доходность, как мы уже рассказали, только снижается.
3. Доходная недвижимость
Юридически такого понятия не существует, доходной недвижимостью может быть как коммерческая, так и жилая. Специфика данного вида недвижимости в том, что она управляется профессиональными рантье, которые создают и развивают целые комплексы с доходными программами. Такая недвижимость нацелена на частных инвесторов, которые получают постоянный дохода от сдачи в аренду помещений под единой системой менеджмента управляющей компанией.
Самый яркий пример доходной недвижимости – комплексы апарт-отелей, которые работают в формате множественной собственности. Это значит, что частные инвесторы вольны приобрести какие угодно апартаменты в каком угодно количестве, а управлением юнитов займутся профессионалы – то есть, управляющая компания. Она и обеспечит доход.
Кстати, о нем. По сравнению с доходами от жилой недвижимости, денежный поток от доходной собственности намного более привлекателен. Успешные комплексы апартаментов приносят инвесторам 7-11% годовой доходности.
Владельцам юнитов для этого не нужно следить за арендаторами, платой за коммунальные услуги и вообще решать какие-либо вопросы, связанные со сдачей апартаментов – эту работу на себя берет управляющая компания апарт-отеля. Так что это такой хрестоматийный пример пассивного дохода.
А хороший пример доходных апартаментов – строящийся апарт-комплекс VALO, который реализуется во Фрунзенском районе Санкт-Петербурге.
VALO расположен прямо напротив станции метро «Бухарестская» и ТРК «Континент», рядом с крупной дорожной развязкой. Здесь развитая транспортная, социальная и коммерческая инфраструктура. В проекте есть студии, одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 22 до 50 кв. м., включая юниты с панорамным видом.
Порог входа в проект VALO для частного инвестора на сегодня составляет от 4,6 млн рублей, а зарабатывать на таком арендном бизнесе получится от 33 до 72 тысяч рублей (со второго года работы отеля и при коррекции раз в год), не прикладывая при этом усилий. Именно по такой схеме и работает доходная недвижимость.
Кстати, в проекте доступна выгодная рассрочка «50/50» с последним платежом в сентябре 2020 года, а также ипотека с хорошим процентом – 0,01% на первый год, далее 8,15% либо 4,05% на весь срок кредитования.
Хотите узнать про доходную недвижимость (а точнее, про апартаменты) больше? Заходите на сайт комплекса апарт-отелей VALO: https://valoapart.ru/