Как бывший риелтор или агент по недвижимости могу выделить главные аспекты, на которые необходимо обратить своё внимание. И это не только выбрать район, дом и планировку квартиры.
- Начну с того, что и без риелтора можно приобрести недвижимость, но гораздо тяжелее. Существуют специальные сайты для приобретения и продажи объектов: Неагент, Антиагент, Сканер Южный регион, ЦИАН. Многие люди совершают продажу без посредников, там вы можете напрямую связаться с продавцом или покупателем. Но в наше время участились мошеннические действия как среди риелторов, так и среди застройщиков. Как обезопасить себя как от одних, так и от других?
- Зачастую неопытные покупатели скачивают шаблон договора на первом попавшемся юридическом сайте, и думают, что нет ничего проще, чем его заключить. Но как проходит 6-8 месяцев они возвращаются на юридический сайт обратно. Только уже, чтобы вернуть деньги за квартиру, которую не получили. Вам нужен проверенный и практикующий юрист в сфере недвижимости, который будет полностью сопровождать вашу сделку до получения ключей. Не скупитесь заключить договор со специалистом, чтобы избежать ошибок в документах, а также мошеннических действий со стороны продавца. Вы же не хотите в случае суда лишиться денег?
Рассмотрим первичное жилье (новостройку) и вторичное.
- Новостройка. Существует ДДУ – договор долевого участия, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.
- Долевое строительство регулируется ФЗ-214. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств. В течение пяти лет после передачи квартиры застройщик несет за неё гарантийные обязательства. Это означает, застройщик несет гарантийные обязательства перед конечным владельцем.
- Также обратите внимание, согласно п. 2 ст. 9, Федерального закона № 214, закона об участии в долевом строительстве, в случае одностороннего отказа от исполнения своих обязательства по ДДУ, покупатель возвращает обратно именно ту сумму денег, какая была заплачена за ДДУ, а не ту, которую он заплатил фактически за переуступку прав требований!
- Зачастую многие строительные компании пытаются одновременно строить множество объектов, из-за этого не успевают сдать в срок недвижимость. Иногда приходиться ждать как минимум несколько месяцев свою квартиру. Почитайте о выбранном застройщике, узнайте, сколько у него еще объектов и как сдавались уже те, которые введены в эксплуатацию.
- Все документы читайте внимательно, не доверяйте юристам компании и риелторам, документооборотом должен заниматься именно ВАШ юрист!
Вторичное жилье.
- Между покупателем и продавцом подписывается уже не ДДУ, А ДКП – договор купли-продажи, условиями которого являются:
• Приобретаемая квартира должна быть свободной от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц
• Она не должна быть предметом каких бы то ни было обязательств
• Недвижимость не должна быть уже кому-то продана, подарена, обещана в дар
• Не должна находиться в залоге, под арестом
• В отношении ее не должен быть установлен судебный запрет на распоряжение этой собственностью
• Квартира не должна быть внесена в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ
• Она не должна быть передана в доверительное управление или аренду
• Продавец должен гарантировать покупателю, что у него имеются все необходимые права и разрешения для отчуждения квартиры в собственность покупателя
Помимо документов обращайте на подозрительно низкую для определённого района и дома стоимость квартиры. В моей практике были ситуации, когда низкая стоимость подкреплялась срочной продажей, но это единицы случаев! Чаще всего это именно нарушения либо в документах, либо проблемы с самой квартирой, домом или соседями.
- В случае, если вы захотите однажды продать вашу жилплощадь, ваша квартира не должна годами не продаваться. Конечно, будет лучше, если в вашем районе будет как можно социальных объектов: школы, детские сады, поликлиники и больницы, аптеки и продуктовые магазины. Будет выше спрос на вашу квартиру, следовательно, и цена будет отличной.
Также мы рассмотрим многие хитрые ходы риелторов, которые работают не в ваших интересах. Ставьте лайк и оставляйте комментарии, если эта статья была Вам полезна)
Будьте внимательны к мелочам!
Всем добра!