Все уже знают, что с ценами на недвижимость в Краснодаре в последние полгода? Они улетели в космос. Те, кто купил квартиру в начале года, увидели рост ~45-50%
Я пыталась понять причины роста:
🏗общий тренд на удорожание недвижимости 2020-21. Факторы: переходы на эскроу-финансирование, отложенный спрос из-за пандемии, общемировой рост цен на строительные материалы (например, сталь +70% с сентября 2020)
🏘местный Краснодарский фактор: в городе проблема с инфраструктурой. Дороги не справляются, пробки как в Москве - везде и всегда. Губернатор обязал застройщиков вместе с ЖК строить объект инфраструктуры. Это увеличивает издержки застройщика
🏖после закрытия границ людям не хватило Сочи. В Сочи настолько выросли цены на квартиры, что инвесторы стали рассматривать Краснодарский край целиком. Начиная с Краснодара
И у меня возникла мысль тоже заработать на квартире в Краснодаре. Даже не столько ради быстрых денег, сколько для опыта (я инвестор в недвижимость Питера)
Нашла квартиру в популярной у Краснодарцев локации.
1 ккв 41 м2
Цена 82 600₽ / метр
Это уже дёшево для Краснодара. Сейчас норм 115 000₽ на старте
Выяснила, почему дешевле. Строительство не по эскроу, 214 ФЗ, участок куплен давно, форма продажи - договор переуступки от юрлица. Сроки сдачи дома пролонгированы допсоглашением на 4 года
Форма оплаты 100% или ипотека от банка партнёра
Все в принципе неплохо. Но… у меня по плану другая сделка в Питере. Проанализированный объект, старт продаж которого жду уже несколько месяцев. Точно понимаю, как буду зарабатывать на нем. Точно знаю, что стратегия - доход от посуточной аренды, не перепродажа на росте цены
В Краснодаре у меня нет агента по продаже недвижимости. Как продаются переуступки я знаю - опыт продаж нескольких квартир в Питере по ~9-12 месяцев
Посмотрела прогноз роста цен в Краснодаре. При всем уважении, не верю, что метр будет стоить дороже, чем в Питере
Спрос будет, но то, что происходит, очень похоже на временный ажиотаж
И я подумала. На фондовом рынке я НИКОГДА не покупаю на короткий рост цены. Не спекулирую. У меня даже ИИС нет. Потому что тип А мне не подходит (я ИП). А тип Б мне не нужен - я ту же льготу получаю на обычных брокерских - льгота на ДОЛГОСРОЧНОЕ владение при владении бумагами свыше 3-х лет
И я отказалась от сделки
Ещё раз факторы:
🧲 инвестировать в недвижимость не своего города - риск. Мы не знаем нюансов локации, застройщиков…
🧲 надо очень быстро принимать решение. Не люблю покупать в ажиотаже
🧲 цены уже высокие. По выбранному объекту почему-то сильно ниже. Да, причины поняла. Но вдруг не знаю главной негативной?
🧲 купилки не хватило на все хотелки. Деньги отложены на объект в Питере. Без стресса для бюджета купить 2 объекта не получилось бы. А значит, не надо
🧲 могу пропустить разворот рынка (если цены начнут падать) и не продать вовремя, так как я там не живу
(🧲Магнит выбрала как символ Краснодара, мое уважение Сергею Галицкому. Обязательно прогуляйте в парке, который построил основатель сети «Магнит», замечательный бизнесмен и человек, его уважает каждый житель Краснодара. Реально каждый)
Если бы были свободные деньги - купила бы. Я не новичок, мне можно. Стоит ли новичкам покупать на хайпе в чужом городе? Только если вы очень спокойны к риску
Что думаете?