Илья Федотов, заместитель директора по строительству ГК «Insigma»
За двадцать пять лет истории рынка элитной недвижимости ситуация с паркингами в жилых комплексах изменилась коренным образом. Уже лет десять-пятнадцать назад даже самое скромное машино-место в новом комплексе стоило как небольшая квартира в Подмосковье. При этом спрос на парковочные места был настолько высок, что девелоперам не имело смысла вкладываться в инфраструктуру и сервисы – было бы в принципе, где поставить машину вечером. Однако в последние годы наличие качественного современного паркинга оказывает существенное влияние на решение о покупке квартиры.
Подвиньтесь, пожалуйста
Да, когда-то всё так и было: спрос на элитные объекты с паркингом был настолько высок, что многие девелоперы не уделяли этому слишком много внимания – преимуществом считался сам факт наличия машино-мест. Впрочем, в девяностых же годах, например, новый дом, построенный не дальше двухсот метров от Садового кольца в Москве и обеспеченный хотя бы минимумом собственной инфраструктуры – в том числе, закрытым и охраняемым паркингом, априори становился элитным. Парковочные места и тогда были очень дороги, однако раскупались быстро и по умолчанию – никто даже подумать не мог, что покупатели квартиры в «таком доме» смогут обходится без собственного автомобиля.
В последние годы интерес к паркингам в элитных ЖК претерпел качественные изменения. Покупатели внимательно изучают их сервисы, инфраструктуру и все технические возможности. Сегодня действительно важно, чтобы паркинг отвечал всем самым современным требованиям и стандартам, применяемым к элитному жилью. И этот факт напрямую влияет на решение о покупке элитной квартиры в том или ином жилом комплексе.
Интересная тенденция последнего времени – появилось новое поколение покупателей: люди до сорока пяти лет, которые имеют только одну машину на семью или у которых вообще нет автомобиля. Среди причин, в том числе, развитие «элитного» каршеринга и арендных представительских сервисов с водителями – сейчас в Москве можно взять или вызвать машину с водителем любого класса. Это не значит, что резиденты элитных домов массово пересядут на рентные автомобили или представительское такси, но не учитывать этот фактор нельзя. Уже сегодня мы видим его влияние на количество мест, предусмотренных в паркингах новых элитных домов.
Стоимость машино-места в элитном сегменте в среднем составляет 9-11 % от стоимости самой квартиры, но, конечно, всё зависит от проекта. В некоторых домах Москвы она может достигать 17-25 млн рублей и даже превышать этот показатель. Например, по данным Knight Frank, цена машино-места в башне «Федерация» сопоставима с квадратным метром некоторых апартаментов в ней же, а за парковочное место в двухуровневом подземном паркинге одного из клубных домов на Патриарших Прудах придётся отдать от 17,5 млн рублей.
Но и это далеко не предел, в особенности для мирового рынка элитной недвижимости. Так, в Гонконге в одном из элитных жилых комплексов в районе Mount Nicholson машино-место было продано за $1,3 млн – таким образом, в городе был побит рекорд 2019 года, когда парковочное место ушло за $1 млн. В Лондоне несколько лет назад место на паркинге в Вестминстере было выставлено на продажу за $0,5 млн (350 тысяч футов стерлингов) – это в два раза выше средней стоимости дома в Великобритании. В Нью-Йорке также нередки сделки с парковочными местами за $1 млн и выше. Так за что же клиенты готовы столько платить?
Конечно, в первую очередь – за качество, соответствие параметрам люксовых автомобилей и высочайший уровень безопасности. Да, «статусная» машина – это всё ещё большая или спортивная машина. Этот фактор, кстати, не всегда учитывался в девяностых-нулевых, и многие подземные паркинги в итоге оказывались очень неудобными для больших внедорожников или лимузинов. Кроме того, тогда могли построить дом со 150 квартирами и, скажем, 80 парковочными местами: правило «одна квартира – минимум одно парковочное место» также соблюдалось далеко не всеми.
Сегодня паркинг в проекте класса делюкс по умолчанию предполагает расширенную площадь для нестандартных габаритов (от 20 кв м), увеличенную дистанцию между местами, «умную» видеосистему распознавания номеров и безопасности, системы вентиляции, обеззараживания воздуха и температурный контроль – на идеальной парковке не должно быть ни жарко, ни холодно. Кстати, стоимость парковочного места даже в одном жилом комплексе может отличаться в 2 раза или даже более: на неё влияет не только размер, но и расположение, близость к лифту, к выезду и другие факторы.
Для паркинга современного элитного дома очень важен въезд – он должен быть действительно безупречным. Например, Ferrari или Aston Martin вообще могут не заехать на паркинг с большим углом въезда; для спортивных автомобилей важен прямой въезд с плавными перепадами с тем, чтобы не «подгребать» днищем и не цепляться бампером. Не менее важны для большинства люксовых машин и правильно рассчитанные повороты: так, многие Rolls-Royce с трудом преодолеют повороты с минимальным радиусом. Все это мы постарались учесть при проектировании двухуровнего паркинга в нашем клубном доме «Тессинский, 1».
Интересен, кстати и мировой опыт парковки - ландшафтные парковочные подъёмники для комплексов малоэтажного типа, автоматизированные парковочные системы башенного типа, пазловые концепции и т.д. Разумеется, далеко не всё из этого применимо в российских реалиях, в условиях большого города и больших домов, и непременно нуждается в адаптации.
На кончиках пальцев
В Москве и Петербурге постоянно расширяется зона платной парковки, а в окрестностях некоторых элитных жилых комплексов городского паркинга нет вообще. Неудивительно, что спрос на парковочные места в элитных домах в ближайшие годы по-прежнему будет превышать предложение. Старожилы рынка помнят даже, как в своё время был бум инвесторов, покупающих «на котловане» и затем сдающих в аренду парковочные места – доходность по некоторым из них превышала доходность аренды элитного жилья.
Впрочем, на рынке параллельно выделился целый класс объектов – преимущественно в сегменте так называемой исторической недвижимости после реконструкции, где парковки нет вообще, однако предлагается оборудованная для стоянки придомовая территория или покупка со скидкой машино-мест в соседних зданиях. Резиденты этих проектов (так было, например, с Домом Наркомфина в Москве и с «Мадонной Бенуа» в Петербурге) воспринимают отсутствие паркинга спокойно – как «милую особенность» за возможность жить в доме «с историей».
В последние годы сам паркинг, а также парковочный сервис, конечно же, изменился. Так, если раньше автомойки, химчистки и автосервисы встречались лишь изредка, то сейчас они есть во многих премиальных и некоторых элитных ЖК. Как и помещения для хранения, скажем, сезонных дисков и шин. Из относительных ноу-хау – изобилие зарядочных станций для электромобилей, которые сегодня стали непременным атрибутом паркинга в элитном доме.
Практически везде, с развитием консъерж-сервиса и бумом сервиса отельного уровня в принципе, есть теперь и валет-паркинг, и служба подачи машины из гаража к парадному входу, и услуги «водителя на час». Однако пандемия коронавируса и здесь внесла свои коррективы: теперь в элитном сегменте ценятся максимально автоматизированные и бесконтактные парковочные пространства, спроектированные для максимальной автономности с тем, чтобы жильцы вообще не встречались друг с другом. Правило действительно хорошего паркинга сейчас такое: никого не вижу, никого не слышу, а всё делается на опережение – даже раньше, чем оформляется заявка в консъерж-сервис.