Качество управления многоквартирными домами под чутким взглядом государства.
Иметь в руках рычаг управления многоквартирным домом – это ответственное и сложное «бремя» и, в тоже время, относительно «молодая» область отношений в жилищно-коммунальной сфере.
На сегодняшний день общее техническое состояние жилого фонда в России, в целом, определяется качеством настройки и работы механизмов управления этим фондом, на примере каждого многоквартирного дома. Качество это создается собственниками жилья, их активным участием, взаимодействием и объединением усилий.
Жилищный кодекс РФ сформировал нормативно-правовую базу для развития управленческих инструментов в жилищной сфере. Такими инструментами являются - общие собрания собственников квартир, управляющие компании, товарищества собственников жилья – эти и другие юридические конструкции в настоящий момент вошли в практику организации и ведения жилищного хозяйства в России.
Однако, с учетом требований безопасности, некоторые виды работ, при осуществлении управления многоквартирными домами, должны, в обязательном порядке, быть выполнены квалифицированными инженерами и другими соответствующими специалистами. И, как правило, материально-техническое обеспечение и специалисты, необходимые для выполнения вышеуказанных работ, имеют профессиональные управляющие организации.
«Бремя содержания имущества несет его собственник». И, при отсутствии возможности самостоятельно реализовывать все функции по управлению своим домом, собственник выбирает ту или иную управляющую организацию и контролирует, в последующем, ее деятельность рамками заключенного между ними договора управления. Ведь от качества организации и своевременного обеспечения эффективного управления, в большинстве случаев, зависит дальнейший уровень комфорта и безопасности собственников квартир в управляемом доме.
Процесс управления многоквартирным домом держится на «трех китах»:
- непосредственное управление домом (планирование, организация, регулирование и контроль управленческих мероприятий, для подготовки благоприятного и безопасного проживания собственников). Это работа с людьми, документами и деньгами;
- содержание общего имущества многоквартирного дома (планирование, организация, регулирование и контроль мероприятий по содержанию и ремонту указанного имущества). Это техническая работа, связанная с эксплуатацией и обеспечением надлежащего функционирования инженерных сетей и оборудования, приборов учета коммунальных ресурсов, строительных конструкций;
- предоставление коммунальных услуг (планирование, организация, регулирование и контроль мероприятий по обеспечению населения услугами водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения и электроснабжения). Это взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, защита прав потребителей коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями, мониторинг качества и объема потребляемых ресурсов, определение размера и сроков платы за поставленный ресурс.
На управляющей организации лежит большая ответственность «за тех, кого они приручили» и законодатель внес соответствующие изменения в нормативную правовую законодательную базу, чтобы взять под дополнительный контроль этот вид деятельности.
В июле 2014 года Федеральным законодательством (ФЗ № 255 от 21.07.2014г.) были изменены и дополнены нормы, касающиеся лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Период, с которого управляющей организации необходимо начать процесс получения лицензии на свою деятельность, обозначен 01 мая 2015 года. Именно с этого периода вступают в силу нормы законодательства, предусматривающее отстранение от управления многоквартирными домами тех организаций, которые до этого момента не будут иметь соответствующую лицензию.
Управляющей организации придется заранее позаботиться о получении вышеуказанной лицензии, так как крайним днем подачи документации в орган по лицензированию обозначена дата 01 апреля 2015 года.
Лицензироваться будет именно деятельность организаций по управлению «вверенными» им домами, деятельность, направленная на выполнение соответствующих работ и оказание необходимых услуг, регулируемая нормами договора на управление. Управляющими организациями, которым необходима соответствующая лицензия на свою деятельность будут юридические лица или индивидуальные предприниматели. Исключение составят товарищества собственников жилья и жилищные специализированные кооперативы, для которых продолжение своей деятельности по управлению домами не регламентировано императивной нормой по получению соответствующей лицензии.
Указанный выше вид лицензирования будет региональным и лицензия будет выдаваться соответствующим органом в сфере государственного жилищного надзора субъекта. Территория действия лицензии будет ограничена территорией субъекта, на котором указанная лицензия будет выдана.
Лицензия указанного вида деятельности будет носить бессрочный характер.
К управляющим организациям, желающим продолжить свой вид деятельности в рамках соблюдения законодательства и, соответственно, получить лицензию, будут применяться соответствующие требования.
На сегодняшний день эти требования не такие обширные, как к иным видам лицензируемой деятельности, но все же стоит обратить на них внимание.
В частности, управляющая организация должна быть либо юридическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем, зарегистрированным именно в Российской Федерации (иностранные компании к управлению домами на территории РФ не допускаются).
Кроме того, не маловажным требованием для управляющей организации является наличие специального документа – квалификационного аттестата, подтверждающего соответствующую квалификацию должностного лица организации, у которого помимо аттестата должна отсутствовать неснятая или непогашенная судимость по преступлениям в экономической сфере, по преступлениям средней тяжести, тяжким и особо тяжким.
Соответствующими органами будет осуществляться ведение реестров лиц, единолично управляющих организациями, лицензия которых аннулирована, лиц, к которым применены меры ответственности за несоблюдение норм по содержании общего имущества в управляемых домах, а также организаций, которые дисквалифицированы по результатам применения к ним административных мер. Организации, претендующие на лицензирование, должны быть «в числе отсутствующих» в указанных реестрах, в противном случае, лицензирующий орган правомочен будет вынести решение об отказе в получении лицензии.
Кроме того, претенденты на лицензию должны надлежащим образом раскрывать информацию о своей управляющей компании в установленном порядке.
Перечень документов, направляемых в лицензирующий орган также относительно «не велик»:
- заявление (форма заявления утверждена, однако лучше получить форму заявления в лицензирующем органе субъекта, в котором планируется ее получение, так как на практике они между собой не часто, но отличаются);
- паспорт заявителя или иной документ (загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, временное удостоверение личности (форма № 2П), свидетельство о рождении).
- квитанция на оплату госпошлины (размер государственной пошлины, взимаемый с заявителя - 30 000 рублей);
- выписка из ЕГРЮЛ;
- аттестат о квалификации должностного лица сроком действия 45 лет. Прием квалификационного экзамена у претендента осуществляется на безвозмездной основе.
Срок выдачи лицензии с момента получения заявления от соискателя лицензии составляет 30 рабочих дней.
При ведении деятельности по управлению домами без получения лицензии, организациям следует помнить о мерах ответственности, а именно:
- представитель (руководитель) управляющей организации – штраф в размере 50 - 100 тыс. руб. (либо отстранение от управления на срок до 3 лет);
- управляющая организация - ИП – штраф в размере 150 - 250 тыс. руб. (либо отстранение от управления на срок до 3 лет;
- управляющая организация – Юр. лицо – штраф в размере 150 - 250 тыс. руб.
Также предусмотрена и ответственность, при ведении деятельности по управлению домами с нарушением требований к лицензии:
- представитель (руководитель) управляющей организации – штраф в размере 50 - 100 тыс. руб. (либо отстранение от управления на срок до 3 лет);
- управляющая организация - ИП – штраф в размере 250 - 300 тыс. руб. (либо отстранение от управления на срок до 3 лет;
- управляющая организация – Юр. лицо – штраф в размере 250 - 300 тыс. руб.
По состоянию на февраль 2015 года в лицензирующий орган подано всего 22 заявления на получение управляющими организациями соответствующих лицензий.
https://www.ulc.ru/licenziya-po-upravleniju-mnogokvartirnymi-domami/
Киреева Римма,
юрист, специалист по лицензированию
группы Объединённые Юристы.