Моя близкая подруга в 2013 году приобрела две "однушки" 1980-х годов постройки в центре города - областного центра в 500 тыс. жителей. Квартиры были небольшие - 32 и 35 кв. м, в обычном состоянии (она ещё доделала косметический ремонт, докупила мебели на Авито), но месторасположение шикарное - с отличной транспортной доступностью, всей необходимой инфраструктурой, рядом ВУЗы и колледжи (расчёт делался на сдачу студентам).
С осени 2013 года по середину 2020 года длилась её эпопея. 7 лет она размещала объявления и заселяла/выселяла людей. Кто-то жил и 1,5 - 2 года, но иногда приходилось каждый месяц искать квартирантов, а они вновь уезжали. Вот какие выводы она сделала, расскажу от её лица:
Плюсы:
1. Удалось сохранить вложенные деньги - в плане не истратить их безвозвратно на развлечения, как хотел мой муж :)
2. Каждый месяц (кроме простоев) была ощутимая прибавка к нашим с мужем зарплатам, которую мы тратили на необходимые нужды и путешествия
3. Доход периодами был относительно пассивный - когда квартиранты жили по 1,5 года и не сьезжали...
4. Приятное ощущение защищённости в душе - в случае необходимости мы могли продать эти квартиры и деньги бы вручили нас. В случае страшного кризиса, когда весь фондовый рынок летит вниз, у нас остаются "стены" - можно и жить, и детей заселить, когда вырастут.
5. За 7 лет в итоге получилось заработать 800 тыс. рублей "чистыми" (с вычетом даже потери в цене при продаже этих квартир)
Минусы:
1. Данный вид дохода не совсем пассивный, как говорят некоторые инвесторы: приходилось заселять/выселять, размещать объявления, менять смесители в случае поломки, убираться перед заселением новых постояльцев
2. На этот "бизнес" тоже требовались затраты, т. к. эти же смесители приходилось покупать, за размещение объявлений - платить, ремонтировать то, что вышло из строя не по вине квартирантов
3. Большую ошибку сделали мы, когда квартиры не застраховали: на 6 год владения в тамбуре одной из квартир произошёл пожар - квартиранты съехали, весь ремонт пришлось переделывать за свой счёт. На 7 год владения в момент простоя второй квартиры прорвался шланг горячего водоснабжения, и водой затопило 4 нижних этажа. Компенсация небольших повреждений у соседей и нижней коммерции вылилось в 30 тыс. рублей из нашего бюджета! (((
4. Нервы. Квартиранты съезжали, когда мы на это не рассчитывали. Так мы теряли в деньгах и меняли свои планы покупок. А сколько седых волос появилось от этих пожаров и затоплений! Но это наша ответственность.
5. Привязанность к одному городу. Без доверительного управления все эти дела со сдачей квартир и форс-мажорами невозможно делать удалённо.
6. Несмотря даже на получение дохода и выхода в "плюс" в сдаче, мы потеряли деньги ввиду инфляции. И в цене потеряли. В 2020 году эти 2 квартиры мы продали на 180 и 200 тыс. дешевле, чем их купили! Вспомните, какая покупательная способность денег была в 2013 году, и насколько меньше товаров и услуг можно было купить на эту сумму в 2020 году, а ещё из суммы вычли часть!
7. Недвижимость - низколиквидный инструмент. Мы продавали эти квартиры 1 и 1,5 года каждую. А то, что мы хотели купить в другом городе, выросло в цене за это время! Пришлось менять планы при покупке другой недвижимости.
В общем, сдача квартир в найм - дело спорное, есть и плюсы и минусы. И каждый случай индивидуален, только вам решать, как распорядиться своими деньгами, исходя из своей субъективной ситуации. Но, на мой взгляд, виды активов должны быть разными - можно сочетать недвижимость и разные инструменты фондового рынка (акции, облигации, ETF-фонды), валюту.
Спасибо, что прочитали! А каков ваш опыт сдачи квартир в найм? Стоит это делать или нет?