На портал Юрист-Онлайн написала женщина с очень непростой, но, увы, не редкой ситуацией:
Здравствуйте! Приобрели квартиру, уже договор подписан с продавцом и сумму внесли в качестве аванса – 10%. И тут выясняется, пока мы оформлялись на жилье наложили арест по долгам собственника! Оказывается, хозяин жилья был должен банку, банк подал в суд и вот так совпало…Что теперь делать? Есть ли возможность вернуть деньги? Или получить в итоге жилье?
Ответ специалиста по недвижимости: «Чтобы не иметь проблем с приобретением недвижимости, важно заранее узнавать информацию о собственнике и правовом статусе жилья. Любая операция с покупкой или продажей жилья всегда несет определенные риски. В идеале нужно навести справки о собственнике (заказать юридическую проверку) или хотя бы взять выписку ЕГРН (обязательно расширенную). При оформлении ипотеки обычно этим занимается банк.
Конкретно в этом случае - арест произошел в процессе сделки, а это очень «скользкая» ситуация. С одной стороны – это весомая причина для расторжения договора и возврата аванса (основание – указание даты выхода на сделку и факт ее невозможность в установленный срок).
С другой, если очень хочется приобрести этот вариант – поможет только погашение всех долгов собственником. Тогда совершить продажу будет возможно при условии, что должник посетит приставов и снимет арест.
И даже тщательная проверка продавца не гарантирует, что в процессе не возникнет проблем. В практике были случаи, когда снятие или наложение ареста затягивается из-за нерасторопности приставов. Или на владельца недвижимости было подано заявление в суд на возврат долга от физического лица в процессе продажи жилья (эта информация открывается только по факту появления спора). Любая ситуация требует индивидуального подхода, поэтому важно вовремя обратиться к юристу по недвижимости даже при малейшей задержке или подозрении».
Что делать собственнику для снятия ареста?
Если речь идет об аресте, но вы не знаете по какой причине он возник:
1. Возьмите выписку ЕГРН в ближайшем МФЦ в отделе «Мои документы». Там будет информация о причине наложения аресте и его инициаторе.
2. Долг погасить все же придется. Если нет возможности погасить его сразу – можно попробовать договориться с будущими покупателями, в счет стоимости продажи квартиры.
3. А что делать, если обременение наложено по решению суда? Придется решать проблему через него же, в судебном порядке.
4. После устранения причин ареста обязательно обращение собственника в орган, его инициирующий. Если арест был через суд – отправляется заявление об отмене постановления или в ФССП.
После положительного решения арест с недвижимости снимается в течение 3-ёх рабочих дней.
Риски при покупке вторичного жилья
Даже если покупатель проверил выписку ЕГРН и узнал об отсутствии обременений – есть другие моменты, которые могут сорвать сделку. При этом вернуть жилье или деньги будет очень проблематично:
● Покупка по доверенности. Время «черных риэлторов», увы, еще не прошло. Юристы часто сталкиваются с ситуациями, когда доверенность не действительна или настоящий собственник внезапно отменяет сделку (он имеет на это законное право). Итог плачевный – покупатель остается и без жилья, и без денег.
● Приватизация тоже нередко становится проблемой. Если в ней не участвовали дети или члены семьи добровольно отказались от нее – у них по закону сохраняется право на пользование недвижимостью. Итог – суды с «призрачными» собственниками или приобретение жилья с нежелательным соседом. Решить проблему поможет выписка из домовой книги, предоставленная продавцом жилья.
● Заниженная стоимость. Часто, чтобы избежать уплаты большого налога при продаже недвижимости, продавец просит указать в договоре заниженную стоимость (но на руки получает сумму больше) и подтвердить ее. Это огромный риск! Если вдруг сделку в будущем признают недействительной – покупателю вернут лишь сумму по договору, к тому же он останется без жилья.
Любые сомнения или задержки в процессе покупке жилья – весомый повод найти опытного юриста по недвижимости для полного сопровождения сделки. Это обезопасит будущего собственника и убережет от финансовых потерь.