Росту цен на недвижимость в 2020 способствовали ряд факторов: программа льготной ипотеки*, снижение доходности депозитов, введения налога на доходы с банковских вкладов, волатильность курса рубля. Не то, что бы так все звезды сошлись, скорее это было неизбежно по вполне фундаментальным причинам. Многие в 2020 году стремились спасти свои деньги, реагируя на падение курса рубля. Но инструментов доступных большинству для этого, немного. И конечно первое что приходит в голову большинству - вложение в недвижимость. Можно покупать и вторичную недвижимость, но наиболее предсказуемый рост и доходность представляют собой все таки новостройки. Да вложения в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют.
Не будем забывать про еще один важный фактор роста цен - сокращение предложения. У нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека. Пандемия и как следствие нехватка иностранных рабочих и конечно введение эскроу-счетов, кратно ухудшили ситуацию.
Так им образом в 2020 году, сформировался огромный отложенный спрос, (который набирал обороты все предыдущие годы, а не только в 2020), плюс дефицит нового качественного жилья. Всё это как и выше перечисленные причины создали предпосылки к ценовому рывку. Нужен был только сигнал для рынков. И этим сигналом стало появление льготной ипотеки, что и послужило спусковым крючком. Как результат - стремительный рост цен на новостройки.
В 2021 году на цены новых квадратных метров стал давить ещё один фактор. С переходом на систему проектного финансирования и эскроу-счетов, девелоперы потеряли часть полномочий по управлению финансовыми потоками. Теперь стройкой управляют банки на счетах которых аккумулируются деньги, а банки это тоже бизнес. И в снижении цен они не заинтересованы. В настоящий момент ясно, что во второй половине 2021 года, сохранится высокий уровень спроса на жилье из-за продления низких ставок по ипотеке. Если не будет больших колебаний ключевой ставки, банки не станут существенно менять ипотечную ставку - они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайшее время в этом плане не предвидится никаких изменений.
В 2022 году падения цен тоже ждать не стоит. Причины все те же: увеличение себестоимости строительства, рост цен на стройматериалы, нехватка рабочих, низке ставки по ипотеке, дефицит жилья (Цикл строительства медленный, три четыре года, быстро нарастить предложение невозможно да и некому), продление льготной ипотеки.
В общем и целом, новые ценовые рекорды в ближайшем будущем вряд ли возможны, а вслед за ценовым скачком обычно следует стагнация или коррекция, в ходе которой цены могут немного откатиться назад, но неявно, за счет торга и скидок. И на прежний уровень они всё равно не вернутся. Обвала стоимости жилья, ждать однако не стоит – цены в РФ растут постоянно и на все, тем более, что «качественное жилье» дешёвым не бывает по определению. Однако и покупатели, чей платежеспособный спрос падает, могут уже перестать соглашаться на покупку дорогого жилья низкого качества, а именно такое и предлагается немалым количеством продавцов недвижимости.
*Недальновидно наращивать рынок жилья только с помощью льготной ипотеки. Это крайне инфляционный механизм. Есть и другие варианты: Стройсберкассы; стройкооперативы; жилищьные ассоциации. Но так сверхприбылей эти механизмы не несут, в них не заинтересованы.