Расскажу простой способ, как переехать в новый дом из старой квартиры, причем с минимальными затратами или вообще без таковых.
Это реальная схема, если вы устали жить в брежневской панельке с "ароматным" мусоропроводом или хотите поменять хрущевку на современную квартиру большой площади с лифтом и полным набором удобств.
Схема состоит из 3 этапов:
- Найти подходящий вариант новостройки
- Взять ипотеку на выгодных условиях на 1-2 года
- Продать свою квартиру, переехать в новый дом и закрыть долг по ипотеке
Схема рабочая, многие ею пользуются. Расскажу подробнее о каждом этапе
1. Найти новостройку
В чем идея
Современные монолитные дома возводятся за 2-3 года. За это время цены на квартиры в этом доме возрастают на 40-100%. Идея состоит в том, чтобы купить квартиру в самом начале строительства, когда цены на минимуме.
Важно! Благодаря схеме финансирования строительства через ЭСКРОУ счета, покупатели квартир защищены от недобросовестных застройщиков. Застройщик получает доступ к деньгам дольщика лишь после завершения стройки.
Старые дома (хрущевки и брежневки) расположены в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Поэтому цена за квадратный метр в этих домах выше цены новостройки в новом развивающемся микрорайоне.
Что нужно сделать
- Открываем Яндекс.Недвижимость и смотрим, сколько стоят аналогичные квартиры в нашем районе.
- Находим новостройку в пределах этой суммы.
2. Взять ипотеку на самых выгодных условиях - ключевой этап схемы
В чем идея
Мы не планируем тянуть ипотечную лямку весь срок. Ипотека нужна лишь до момента получения ключей от новой квартиры. После этого можно продать старую квартиру и закрыть кредит.
Что нужно сделать
Отправляемся в банк и составляем заявку на ипотеку с наибольшим сроком - это уменьшит сумму ежемесячных платежей. Чем меньше сумма, тем легче ее платить и тем меньше получится переплата по кредиту.
Причина в том, что при аннуитетной системе платежей (это основная схема ипотеки) в первые месяцы и годы выплачиваются преимущественно проценты по кредиту, а тело кредита почти не уменьшается. А проценты - это и есть наша переплата.
Возьмем конкретный пример и посмотрим реальные цифры
Задача
У меня есть хрущевка 62 кв м стоимостью 7,5 млн руб. Я нашел новостройку площадью 73 кв м в новом районе за 7,5 млн руб. Покупатели получают ключи через 1 год.
Мне понадобится 1,5 млн руб. первоначального взноса. Эта сумма равна 20% от стоимости квартиры. Если я внесу в банк 20%, то получу льготную минимальную ставку 5,5% по кредиту под покупку новостройки. Сумма кредита составит 7,5-1,5=6 млн руб. Через 1 год я продаю свою старую квартиру, переезжаю в новую и полностью рассчитываюсь с ипотекой.
Посмотрим расчеты на 10 и 25 лет и сравним результаты
- срок ипотеки 10 лет - сумма ежемесячных платежей 65.116 руб., переплата по кредиту за год 318.530 руб.
- срок ипотеки 25 лет - сумма ежемесячных платежей 36.846 руб., переплата по кредиту за год 313.867 руб.
Это реальные расчеты. Листайте иллюстрации ниже:
Расчеты сделаны на сервисе calcus.ru. Здесь можно сделать расчеты под свою ситуацию.
Что я получил в итоге
Через 1 год я получаю ключи от квартиры. Если требуется ремонт, нужно будет вложить еще 0,5 млн руб. в отделку и потратить 3 месяца. Но этого можно избежать. В Москве, Питере и других крупных городах есть большой выбор новостроек с чистовой отделкой от застройщика: заезжай и живи!
За месяц-два до предполагаемого новоселья я выставляю свою хрущевку на продажу, нахожу покупателя, получаю деньги, переезжаю в новый дом и закрываю ипотеку.
Что по деньгам?
Вложения:
- 7.500.000 руб. стоимость новой квартиры
- 313.867 руб. переплата по ипотеке
После продажи свой квартиры за 7.500.000 руб. я возвращаю свои вложения, кроме суммы переплаты по кредиту.
Итого, за 313.867 руб. я получил квартиру в новом доме, которая на 11 кв.м просторнее предыдущей. Она более теплая, в доме просторные лифты, комфортная придомовая территория. На крыше дома своя котельная, в результате - коммунальные платежи ниже, чем в хрущевке, и нет отключений горячей воды.
Это еще не самый выгодный вариант. Если хорошо поискать, можно найти новостройки подальше от центра и подешевле, где ниже стоимость кв м и ближе срок окончания строительства, а значит меньше выплаты по ипотеке.
P.s. К сожалению, с 1 июля льготную госпрограмму для новостроек ужесточили. По льготным ставкам ипотека ограничена суммой до 3 млн руб. Но даже если ставка будет больше, эта схема по-прежнему остается выгодной. Кстати, многие банки и застройщики, стремясь сохранить спрос со стороны покупателей, предлагают свои низкие ставки и льготные программы.
Остались вопросы? Пишите в комментариях!