Инвестиционная недвижимость в крупном городе – очень популярное решение. Во-первых, она дорожает вместе с рынком. Во-вторых, сдача ее внаем может обеспечить владельцу устойчивый доход в течение долгого времени.
Запущенная весной 2020 года программа льготной ипотеки вызвала ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. И серьезную часть покупателей составили именно те, кто рассчитывал, пользуясь выгодными условиями по ипотеке, приобрести инвестиционную квартиру. Из-за этого цены на рынке недвижимости поползли вверх и получилось так, что покупатели сыграли сами над собой злую шутку – выгода от низких процентов по льготной ипотеке начала сокращаться из-за роста цен на квартиры в новостройках.
Правительство продлило льготную ипотеку после 1 июля 2021 года. Но условия по ней изменились: доступная сумма сократилась до 3 млн рублей, а ставка увеличилась до 7% годовых. В подобных условиях рассчитывать на приобретение инвестиционной квартиры по льготной ипотеке уже не приходится. Максимальная сумма ниже, чем минимальное предложение по квартире в столицах.
Одна из проблем использования «обычной» ипотеки для покупки инвестиционной квартиры сегодня будет в том, что, во-первых, проценты по ней будут выше прежней льготной ставки (и нынешней тоже), а во-вторых, минимальный первоначальный взнос будет выше «льготного» в 15% и составит чаще всего стандартные 20%. С учетом средней цены на квартиру в столицах – это больше 1 млн рублей, которые тоже надо где-то взять. Плюс страховки и другие расходы. Так что инвестиционная квартира и по стартовым, и по общим расходам на приобретение окажется значительно дороже.
Правда, там, где не помогло счастье, может помочь несчастье. Ажиотаж, вызванный льготной ипотекой, привел к тому, что кредиты на волне «страха опоздать» оформило довольно много покупателей, бюджет которых выдерживает расходы на ипотеку с большим трудом или не выдерживает вообще. Поэтому в ближайшие полгода-год можно ожидать появления на рынке недвижимости определенного количества квартир с переуступкой ипотеки. Аналитики рынка оценивают долю таких покупателей в зоне риска примерно в 20%. Это означает, что с переуступкой прав квартиру по льготной ипотеке на «старых» правилах все-таки можно приобрести.
_Остается один вопрос – где взять крупную сумму под сравнительно небольшой процент для оформления подобных сделок?
Один из вариантов – воспользоваться уже имеющейся квартирой. При этом покупатель не будет терять контроля над ней, как при продаже, а использует ее как обеспечение по кредиту под залог недвижимости. Условия позволяют получить до 75% рыночной стоимости квартиры по ставке от 8,8% годовых на срок до 20 лет. Более того, поскольку большинство инвестиционных квартир покупались по принципу максимальной ликвидности, то это, скорее всего будут однушки. С учетом средних цен на рынке недвижимости, не исключено, что размер доступных средств по залоговому кредиту позволит не только оформить переуступку прав по ипотеке, но и досрочно погасить ее, получив в собственность квартиру без обременений.
В другом варианте, размер доступных по залоговому кредиту средств позволяет приобрести типичную инвестиционную квартиру напрямую, безо всякой ипотеки и первоначальных взносов, страховок и возможных ограничений выбора со стороны банков и условий программы. А возможность сдачи такой квартиры внаем как в том, так и в другом случае позволит компенсировать деньгами съемщиков расходы на обслуживание кредита. И за счет этого итоговая нагрузка на бюджет покупателя может оказаться сравнимой или даже ниже, чем при использовании льготной ипотеки «по старым правилам». Главное в обоих вариантах - перед тем, как принимать какое-либо решение, провести тщательный анализ ситуации и расчет всех финансовых аспектов, чтобы получить наибольшую выгоду, играя «в долгую».
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.