«Материнский капитал» можно, в том числе, направить и на приобретение жилья или частичную оплату ипотечного кредита. Но, воспользовавшись средствами материнского капитала, владельцы квартиры налагают на себя определенные обязательства.
Так, в частности, при использовании средств материнского капитала родители обязаны выделить в новоприобретенной квартире доли своим детям, по количеству детей. Если они не стали этого делать или не уложились в срок, это считается серьезным нарушением.
Таким образом, квартира, приобретенная с привлечением средств материнского капитала, автоматически становится квартирой, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам. И, как следствие, продажа такой квартиры должна быть оформлена по особым правилам.
Главное требование к сделке купли-продажи – права несовершеннолетних собственников не должны ущемляться:
- Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или рыночной стоимости своей доли (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.
- Родители (опекуны) обязаны обеспечить ребенку условия проживания не хуже прежних. Доля в квартире, площадь квартиры и удобства в ней, должны быть такими же или лучше.
Контроль соблюдения этих условий возложен на органы опеки. И для осуществления сделки, в которой фигурирует доля, принадлежащая несовершеннолетним, ключевое условие – одобрение сделки органами опеки. Без их письменного одобрения, вынесенного по итогам анализа условий будущей сделки, никакая купля-продажа не будет считаться законной, а ее результаты будут оспорены в суде с расторжением сделки.
Чтобы получить одобрение органов опеки, нужно подготовить набор документов, позволяющих оценить условия сделки. В него входят:
- Заявление о получении одобрения. Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет – заявление подписывают его законные представители. Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то нужно заявление за его подписью и письменное согласие его родителей или опекунов на совершение сделки.
- Паспорта всех владельцев долей, включая несовершеннолетних (если старше 14 лет, если младше – то свидетельство о рождении).
- Полный комплект документов на продаваемую квартиру
- Договор купли-продажи и технические документы на приобретаемое жилье – для оценки размера доли и условий, которые получит несовершеннолетний собственник.
После подачи документов в органы опеки, они должны в течение 2 недель вынести решение о возможности продажи или, наоборот, запрет.
Если разрешение получено, то дальше процедура продажи будет такой же, как и для недвижимости, которая находится в долевой собственности. Поскольку в процессе нельзя нарушать права несовершеннолетних собственников, продажа должна быть «без пересадки» и вместо проданной должна быть сразу же куплена новая квартира.
Таким образом, для продажи нужно собрать еще один пакет документов:
- документы, удостоверяющие личности сторон;
- письменное нотариально заверенное согласие всех собственников долей
- согласие на сделку, ранее полученное от органов опеки;
- техпаспорт квартиры;
- кадастровый паспорт;
- договор купли-продажи долей в квартире;
- другие документы по квартире.
С этим комплектом документов можно провести сделку по приобретению новой квартиры, а дальше, после покупки нужно будет обязательно провести процедуру выделения долей в новой квартире. Это одно из ключевых условий законности сделки, не нарушающей права несовершеннолетних собственников.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.