Экспертами международной консалтинговой компании Coliers был проведен экономический анализ фундамента рынка недвижимости Италии, выявлены признаки кризиса покупки и продажи недвижимости в Италии, причины снижения цен, а также возможные сценарии развития.
За последние 5-6 лет банковская европейская система, а именно финансовые международные рынки сталкиваются с последствиями тяжелейшего экономического кризиса. Одна из наиболее актуальных проблем, с которой встречаются европейские и итальянские банки – это постоянное увеличение проблематичных кредитов, связанных с понижением стоимости недвижимости.
Признаки кризиса рынка недвижимости Италии
На первый взгляд, рынок недвижимости Италии имеет на лицо все признаки кризиса сектора:
- Большая часть объектов недвижимости, выставленных на аукцион, продаются только на третий или четвертый раз с соответственным понижением базовой цены;
- Невиданное ранее увеличение выставленных на продажу объектов через платные порталы, например иммобилиаре, хотя речь идет в основном об объектах эконом класса в обычных локациях, а не о престижной недвижимости Италии;
- Резкое снижение количества заключенных договоров купли-продажи за последние 5 лет подтверждает перенасыщение рынков и снижение интереса со стороны местных инвесторов как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Так что же повлияло на снижение стоимости недвижимости?
- Цена на жилье в Италии и потенциальный доход от его аренды – чем более высокая арендная ставка, тем более высокая стоимость объекта;
- Цена объекта недвижимости и доступный доход населения – чем он больше, и выше покупательская способность, тем выше стоимость недвижимости;
- Цена объекта недвижимости и доступность кредитования – чем доступнее кредитование сделок по купле-продаже недвижимости, тем выше номинальная стоимость недвижимости.
«Мыльный пузырь» недвижимости
Приняв это во внимание, можно догадаться, откуда возникли «мыльные пузыри недвижимости», созданные агрессивной кредитной политикой банковских институтов, повлекшим резкий спад всего и снижение финансирования всего сектора (credit crunch).
Рынок недвижимости Италии стабилен
Однако есть и положительная новость – после проведения тщательного анализа всех вышеуказанных факторов, можно утверждать, что рынок недвижимости Италии в настоящий момент не переоценен и нет угроз возникновения «мыльных пузырей», которые имеют место быть в Испании (+27%), Великобритании (+22%), и особенно во Франции (+47%).
Таким образом, проанализировав актуальные микро и макроэкономические тренды с их влиянием на изменение стоимости недвижимости за последние 55 лет, рынок недвижимости Италии находится на уровне 1991 года, не принимая во внимание инфляцию за этот же период, и характеризуется отсутствием роста реальной стоимости недвижимости.
Негативные факторы, влияющие на сектор
Таким образом можно выделить негативное влияние микро и макроэкономических факторов на сектор недвижимости:
– Резкое снижение спроса на жилую и коммерческую недвижимость, вызванное снижением дохода семей и компаний как следствие жесткой налоговой политики, снижение роста ВВП, рост безработицы (более 36%, увеличение на 78% среди молодежи) и инфляции, снижении доступности кредитования сделок по недвижимости.
– С другой стороны, перенасыщение рынка объектами недвижимости, выставленными на продажу банками (невыплаченные кредиты), застройщиками еще не завершенных проектов девелопмента, государственными организациями, приватизировавшими недвижимость и нуждающимися в их быстрой реализации.
Так каковы же сценарии ближайшего будущего, по мнению экспертов?
Инертный сценарий – при сохранении актуального статуса, ожидается дальнейшее понижение на 3% стоимости недвижимости с дальнейшими потерями по возврату кредитов со стороны банков стоимостью около 32 млрд евро;
Налоговое и монетарное сокращение могут привести к тому, что купить недвижимость в Италии можно будет с понижением на 14% (но с большими различиями – не более 5-7% в передовых локациях и до 25-27% на периферии) и потерями в банковском секторе до 35 млрд евро.
И наиболее мрачный сценарий сильной экономической рецессии и credit crunch могут повлиять на стоимость недвижимости в Италии вплоть до снижения цен на 27% и потерь итальянскими банками до 66 млрд евро.
Из приведенного отчета можно сделать два вывода: Самое важное при выборе объекта недвижимости было, есть и будет - месторасположение, цены на недвижимость в престижных локациях сильно не пострадали! Из большого количества выставленных на продажу объектов, в том числе на аукционах, можно действительно выбрать интересные варианты и купить жилье в Италии по цене, ниже рыночной!