Привет друзья! Сегодня честный и адекватный обзор ситуации на рынке недвижимости Краснодара. Как всегда я выражаю своё мнение,которое основано на белее чем пятнадцатилетнем опыте. Вы можете с ним соглашаться или нет, а лучше посмотреть мои ранние статьи на Дзене и понять на сколько можно верить моим прогнозам.
Я с радостью помогу Вам по Краснодару и в радиусе 50 километров от него. Звоните +7(928)211-33-77 или пишите в ватсап, также можете написать мне вконтакте: работаю по открытому договору, где мы прописываем все моменты, связанные со сделкой в том числе то, что в стоимости объекта нет скрытых платежей (кто действительно хочет покупать недвижимость - знает о чем я и на сколько это важно).
В Краснодаре нет квартир ниже трёх миллионов. Что случилось?
В общем, всё ожидаемо: падение национальной валюты, назначение на ключевую должность в стране человека из строительной отрасли, активные манипуляции на рынке строительных материалов - испугали людей, которые бросились покупать всё, что продаётся.
Интересно слушать тех, кто объясняет повышение цен на недвижимость стоимостью строительных материалов, которые так хотят покупать за рубежом. Увидеть бы зарубежную компанию, которая активно покупает наш кирпич и пеноблоки. Я всегда задаю вопрос: "А какая часть строительства многоэтажного дома приходится на строительные материалы?"
В итоге, случилось то, что случилось: напуганные люди стали скупать весь неликвид, который только можно найти в Краснодаре. В итоге, расти в цене начали такие районы как Губернский и Музыкальный, проблемы которых уже давно видны невооружённым взглядом.
Повышенный спрос спровоцировал неконтролируемый рост цен. Покупают всё без разбора!
Самое интересное, что как и в декабре 2020 года рост цен на недвижимость в Краснодаре возглавило две компании: одна из которых перед этим ростом была на грани банкротства и единственным выходом из сложной ситуации было повышение цен, а вторая таким образом просто расчищает рынок от мелких компаний.
Надеюсь, мои читатели понимают, что результат сегодняшнего "массового психоза" в первую очередь приведёт к банкротству небольших строительных компаний?
Итогом разных манипуляций и сказок, которые застройщики рассказывают в своих "рекламных роликах" - стало повышение цен на новостройки, и возможность застройщиков избавиться от того, что мы называем неликвидом.
Несмотря на адекватность многих участников рынка - спрос провоцирует активное предложение низкого качества (вы до сих пор сомневаетесь, что это так?) Выкупают всё, даже такие районы, которые стояли годами. Районы, из которых будет сложно не только выехать, и выйти и выплыть, а скоро, наверное, будет сложно даже выползти. Людей не пугает ничего, главное это же "от застройщика" или "напрямую от собственника". Когда уже люди станут умнее и поймут, что все объекты не могут быть хорошими, среди них обязательно будет 30% неликвида, а зачем продавцам неликвида говорить о том, что они продают на самом деле?
Я понимаю, что из уст профессионального агента это выглядит как реклама услуг, но я в течение года пытаюсь вам объяснить: на краснодарском рынке все продавцы платят агенту! ВСЕ БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ!!! А если не платят, то эта сумма всё-равно закладывается в стоимость. Агент (нормальный агент), хотя бы сможет вас предупредить что может быть не так, уберечь от покупки того, что покупать не стоит или обратить внимание на косяки, потому что ему нужно ваше мнение, нужно, чтобы вы его рекомендовали, а что нужно от вас продавцу? Правильно. Просто продать. Ну не возможно человеку изучить более 200 застройщиков в чужом городе, и тем более за несколько дней или недель изучить город, в котором более 2 миллионов населения. С другой стороны, каждый сам решает, как ему ошибаться.
В общем, в части новостроек мы пришли к сумме от трёх миллионов, при этом испуганный покупатель судорожно пытается выкупить хоть бы что, только бы успеть.
Можно ли сейчас строить какие-то прогнозы?
Те, кто читают меня более года знают, что я в течение года достаточно точно прогнозировала рост и называла цифры, приблизительно похожие на те, которые сейчас присутствуют на рынке. Сейчас, ситуация зашла в тупик: с одной стороны логика говорит, что 150 000 за метр более или менее адекватная цена, на которой рынок должен замереть, с другой стороны мы видим реальные доходы населения, которые никак не выросли за год, а по некоторым данным даже сократились, и 150 000 рублей за метр цена для средней статистики - очень высокая. Прогнозировать сейчас крайне сложно. Объясняю почему:
Объясняю почему сложно строить какие-то прогнозы:
- Краснодар, не совсем стандартный город, с очень нестандартным спросом. Если в большинстве российских городов весь спрос основан на внутрирегиональной миграции и связан в большей степени с внутренним спросом, то в Краснодаре эта ситуация очень сильно отличается: здесь спрос базируется исключительно на тех, кто решил переехать в теплые края, а это в корне меняет ситуацию, так как сюда деньги привозят, а не тратят свои с проданных здесь же квартир. В Краснодаре как в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Калининграде, в момент, когда во всей стране рост остановится, здесь - может начаться, и расти такими темпами, которых мы до этого не видели.
- Государственное регулирование цен на недвижимость, о которых сейчас всё чаще говорят и думают из мифа начинает потихоньку обрастать реальными проявлениями. Я не исключаю, что в ближайший год государство вплотную займётся строительным рынком, как ранее занялось страховым, тем более один "оператор" уже очень активно рвётся в лидеры (кто не понял, я о компании "Пик")
- За всю историю рынка недвижимости в России, цены на недвижимость никогда не падали, были незначительные коррекции, но системного падения, как такового не было. Если сейчас это произойдёт - это полностью изменит логику строительного рынка как такового, вплоть до того, что он перестанет быть таким надёжным.
Всё вы риэлторы врёте! Вон в объявлениях есть хорошие квартиры в центре по два миллиона с очень хорошим ремонтом! Поеду и куплю!
Да есть. И это специально для тех, кто так и не научился отличать правду от вымысла. Для таких клиентов даже есть специальные комментаторы, у которых дома по 2,5 миллиона в прикубанском округе, те, которые рассказывают как могут "по-знакомству" или по большому "блату" найти Вам квартиру или дом по цене ниже рынка.
Самое интересное, что в это верят и народная тропа к таким продавцам не зарастает никогда.
Всегда говорю: "Если уж очень хочется верить в сказки на рынке недвижимости, задайте себе несколько вопросов:
- Почему этот объект ниже рынка в городе, где спрос превышает предложение?
- Почему вас приглашают в офис? Зачем? Ведь сейчас сделку можно совершить на расстоянии?
- Почему все "собственники" таких объектов так активно выступают против юристов с вашей стороны?
В общем, цены сейчас в районе трёх миллионов на самую обычную квартиру, смотреть что-то дешевле в данный момент просто нет смысла - это, вероятнее всего фейк.
Что же делать тем, у кого не хватает?
Здесь, конечно, вопрос, сколько именно не хватает. Если вы надеетесь на то, что квартиры в Краснодаре начнут продаваться по ценам. как в маленьких региональных городках по 40 000 за метр, то вам к тем, кто верит в сказки. Таких цен не будет.
Если у вас не хватает немного - добирайте кредитом или ипотекой, рост пока идёт, но я опять же советую смотреть на вторичку, на первичном рынке вероятнее всего ситуация перегрета уже сейчас.
Если кредиты не доступны - смотрите землю в "Золотом диаметре" Краснодара, она идёт в рост и на данный момент ещё не набрала свою цену. До декабря можно неплохо на ней заработать, ну а в остальном, доверяйтесь своим ощущениям.
Всегда рада помочь. Ищите меня в Ютубе по запросу: "Переезд в Краснодар с Екатериной Романенко и хорошего Вам дня!
