Довольно часто потенциальные покупатели жилья в новостройке задаются вопросом, имеет ли значение формат оформления земли под зданием: в аренду или в собственность. Девелопер планирует построить многоквартирный жилой дом. Он может выступить собственником земельного участка под застройку или арендовать его у государства. Сегодня мы рассмотрим все два варианта с точки зрения потенциальных покупателей квартир в новых домах.
Обычно бывает так, что и земля, и недвижимость принадлежат одному девелоперу. В этом случае проблем с оформлением не возникает. В результате сотрудничества все остаются довольными, счастливыми и при недвижимости.
Но иногда случается совсем по-другому. Застройщик не может под свое строительство купить земельный участок, или у него возникают трудности с этим. Такая ситуация возникает, если землю предоставляют с торгов, условиями по которым является освоение территории для последующего строительства или на основании договора развития такой территории.
Перед покупкой жилья важно изучить все документы застройщика. К примеру, если строительная компания является собственником земельного участка, то у нее должно быть свидетельство о праве на землю. В процессе обратите внимание на дополнительные условия использования участка.
Кроме того, в документе могут быть указаны ограничения на застройку охранной зоны ручья или газопровода, сведения о закреплении права проезда третьих лиц и другая информация.
Если же застройщик арендует землю, то договор аренды следует изучить еще более внимательно. Важно, чтобы его заключили с муниципальными властями на длительный срок (до 49 лет). Кроме того, земля не должна быть частью природоохранной зоны.
Еще в договоре законопослушные стороны прописывают момент, в котором арендатор собирается использовать участок под строительство многоэтажного дома. Сейчас большинство застройщиков пользуются вариантом аренды земельного участка как наименее затратного для них.
Не столь важно, в какой форме была заключена сделка застройщика. Самое важное — правильное оформление и наличие регистрационного номера, полученного в Регистрационной палате России.
Право собственности на земли под многоквартирным домом
Российский закон гласит, что земля под многоквартирным домом и прилегающий участок — это коллективная собственность всех жильцов.
Такое возможно при уже сформированном участке, имеющем кадастровый номер. Право собственности жильцов на земельный участок закреплено в Жилищном кодексе России. Не забывайте, что передача земли в долевое владение жильцов — бесплатное мероприятие.
Когда строительство и ввод в эксплуатацию права собственности земли под многоквартирным домом завершен, владельцы жилья начинают регистрацию собственного права собственности на имущество. Некоторые застройщики даже берут хлопоты с оформлением этих документов на себя.
В момент регистрации прав на квартиру хотя бы одним собственником — это факт, подтверждающий появление прав жильцов на земельный участок. Одновременно с этим договор аренды между застройщиком и муниципалитетом утрачивает свою силу.
Не стоит забывать, что по действующему земельному закону иностранцы не имеют права покупать квартиру в России. Если же земля находится у застройщика в собственности, то приобретатель квартиры автоматически покупает право и на кусочек земли под ней, а это противоречит российскому закону. Если строительная компания арендует землю, то такого права на землю у покупателя квартиры не будет, что расширяет круг потенциальных покупателей для застройщика.
Есть ли у формы собственности земли под новостройкой какие-то риски?
Если собственником земли выступает застройщик, то стоимость такого жилья будет выше. Дело в том, что это прямые дополнительные расходы потенциальных сторон договора долевого участия при постройке дома.
Множество покупателей чувствуют себя спокойней, когда речь заходит о девелоперах-собственниках. Якобы это повышает шансы на успешное завершение строительства и получение долгожданной квартиры.
Если заглянуть в глаза фактам, что вариант аренды застройщиком ничем не хуже. Обратите внимание на репутацию самого застройщика, подсчитайте количество сданных им объектов и так далее. Плановое завершение стройки принадлежащая застройщику земля, к сожалению, не гарантирует.
Если речь идет о стройке на арендованном участке, то для владельцев квартир она обеспечивает такое же право общей долевой собственности за землю, как и в ситуации с землей в собственности застройщика.
Самое важное, чтобы дом был построен. Тогда участники долевого строительства могут зарегистрировать свое право собственности на жилье.
Перечислим еще несколько возможных рисков:
- Сложное отслеживание цепочки сделки. Есть вероятность махинаций и ошибок в договорах.
- Власти почти всегда формально согласуют сделки с арендой, однако всегда есть вероятность, что через несколько лет нагрянут судебные приставы. Они предоставят законно оформленные документы и заявят, что на этом месте должна находиться, скажем, база отдыха.
- Если оплата на указанный владельцами недвижимости счет перестанет поступать, то новые здания легко могут стать «самостроем». Если от оплаты откажется только один владелец-субарендатор, то за него придется выплачивать его соседям.
Какие документы нужны на землю, если она находится в собственности или в аренде?
Еще раз повторим. Основные документы — договор аренды или свидетельство о собственности, которые имеют регистрационные номера.
Для оформления документации в любом случае лучшего всего обращаться к юристам. Дело в том, что существует множество нюансов, которые очень сложно учесть обычному человеку. Запомните, что грамотно оформленная сделка становится залогом отсутствия переживаний и проблем в будущем.
Так что если вы собираетесь приобретать квартиру в новостройке и хотите быть уверенными, что ошибок не будет допущено, то проконсультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.
Сегодня мы обсудили варианты статуса земли под многоквартирным домом, а также плюсы и минусы таких вариантов. Теперь будет проще определить свои предпочтения при покупке квартиры в новостройке. При этом всегда можно проконсультироваться с грамотным юристом.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.