Что делать, если один из миноритарных владельцев квартиры отказывается продавать свою долю, тем самым чиня препятствия иным собственникам?
Отвечу быстрее и подробнее на сайте: denisovlawyer.ru
Случается, что владельцы квартиры не могут договориться между собой о ее реализации. В результате обе стороны не пользуются жилой площадью и теряют деньги, которые могли бы выручить от аренды или продажи. Если одному собственнику принадлежит большая часть квартиры, он может обязать другого продать ему долю в судебном порядке: как минимум, это поможет выйти на переговоры, как максимум — стать единственным собственником.
Постараюсь обойтись без заумных юридических фраз и ссылок на законы.
Советы, примеры и руководство к действию.
Общая собственность
Если квартира находится в общей собственности, то владение, пользование и распоряжение осуществляется с согласия всех владельцев.
Иными словами, единолично сдать в аренду или продать квартиру будет затруднительно. Другие собственники в последующем могут оспорить подобные действия.
Однако закон предусматривает выход из спорной ситуации.
Принудительный выкуп доли
Если 1 к.кв. распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, то мажоритарный владелец с долей 3/4 вправе обратиться в суд с требованием принудительного выкупа 1/4 доли. Суд удовлетворит иск при одновременном наличии следующих условий:
- доля собственника незначительна
это значит, что доля собственника, у которого мы будем ее выкупать, мала. На примере с 1 к.кв., которая распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, нас интересует миноритарный владелец с долей 1/4. - в натуре долю выделить нельзя
это значит, что нельзя обеспечить автономность 1/4 доли квартиры, то есть организовать и отделить пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями, работа которых не будет поставлена в зависимость от воли иного собственника. - собственник не имеет интереса в использовании общего имущества
это значит, что владелец 1/4 доли объективно не заинтересован в использовании квартиры, например, не проживает в ней, не платит коммунальные платежи и допускает ухудшение состояния.
Советы
Для успешного разрешения спора необходимо произвести подготовительные мероприятия:
- собрать доказательства
начиная от писем о предложении выкупить долю, заканчивая показаниями свидетелей и ответами третьих лиц об отсутствии интереса в использовании квартиры - оценить квартиру и выделяемую долю
обратиться в оценочную компанию или провести оценку в суде для определения стоимости доли - внести деньги на депозит суда
после определения стоимости доли внести денежные средства на депозит суда или договориться с оппонентом об ином способе расчетов
Остальное — это ведение дела и умение использовать обстоятельства в нужном для Клиента ключе. О том, какие доказательства помогли нам выиграть подобный спор, чуть ниже.
Реальный кейс
Аналогичные действий мы предприняли с Клиентом и добились принудительного выкупа 1/4 доли в 2 к.кв.
Из-за семейного конфликта стороны никак не могли прийти к решению относительно судьбы квартиры, в которой никто из них не жил, но при этом и не уступал друг другу.
Клиент, будучи юристом и зная, как важны всякого рода бумажки и справочки, заблаговременно начал готовиться к процессу: собрал инфо от гос. органов и третьих лиц:
- Полиция пояснила, что в спорной квартире оппонент не живет
- Управляющая компания — что квартира ввиду запустения не соответствует санитарным нормам и правилам, в ней перекрыты газ и вода
- Компания по установке счетчиков — что именно благодаря действиям Клиента квартира приводится в порядок и пр.
С учетом того, что оппонент не ответил ни на одно из предложений о выкупе квартиры или ее совместной реализации, мы обратились в суд. В иске мы заняли позицию, которая была нам наиболее выгодна:
- оппонент злоупотребляет правом, в частности, позволяет жить в квартире третьим лицам, не оплачивает коммунальные платежи, топит соседей, не позволяет Клиенту полноценно пользоваться квартирой и при этом не идет на контакт
- Клиент наоборот действует добросовестно, в частности, погашает коммунальные долги, обновляет счетчики, меняет трубы, неоднократно мирно пытается решить спор, но оппонент не идет на контакт, что в конечном итоге нарушает права моего Клиента как собственника
В итоге суд удовлетворил иск, а мой Клиент стал единственным собственником спорной квартиры.
В завершении отмечу, что я на деле использую то, о чем рассказываю.
Рад буду помочь. До суда, в суде и после суда.
Перейти на сайт: denisovlawyer.ru