В последние несколько лет на рынке сформировался пузырь на рынке недвижимости, а цены растут как на дрожжах. Давайте оценим возможные перспективы.
Из-за чего появился пузырь на рынке недвижимости?
Мы считаем, что на это повлияло несколько факторов одновременно.
Во-первых, большое количество льготных программ ипотеки и довольно гибкие условия кредитования привели к тому, что людям начали выдавать кредиты чуть ли в неограниченном количестве.
Наверняка, каждый из читателей может вспомнить какого-нибудь знакомого без стабильной работы, с маленькой или черной зарплатой, который взял ипотеку в последние пару лет. Это провоцирует огромный спрос и нестабильные выплаты, а значит, рано или поздно, такой пузырь может лопнуть.
Во-вторых, на значительный рост цен на недвижимость еще повлиял кризис: инвесторы побежали скупать квартиры по завышенной цене. Во время любого кризиса часть рынка бежит в #недвижимость как в защитный актив. Но в 2020 году одно наложилось на другое и многие купили квартиры по сильно завышенной цене.
Смогут ли они окупить такие вложения? Сильно сомневаемся.
Чего ожидать к концу 2021 года?
Эльвира Набиуллина уже неоднократно говорила о формировании пузыря на рынке кредитования и недвижимости из-за низких ставок. И постепенно процесс пошел в обратном направлении.
При повышении ключевой ставки средняя ставка по ипотекам тоже будет расти. К концу года стоимость ипотечных кредитов может достигнуть минимум 10%. Мы говорим о кредитах вне льготных программ.
Но и государственные программы также постепенно будут повышать ставку, потому что тогда из бюджета придется компенсировать каждый раз все больше расходов банков. А #бюджет и так дефицитный после пандемии.
Суть льготной программы кредитования в том, что выставляется минимальная ставка, но тогда банк терял бы деньги и это не было бы выгодно. Тогда государство компенсирует разницу. Например, при льготной 6%, из бюджета максимально можно компенсировать ставку в размере: ключевая + 3 пункта. Получается, что при ключевой ставке 5,5%, максимальная ставка по кредиту может быть 8,5%. И эту разницу банку выплачивают из бюджета.
Увеличение ставок повлияет на объем спроса на рынке – покупать квартиры будут меньше, а значить ажиотаж снизится и цены, возможно, пойдут вниз. Хотя когда это в России случалось.
Но есть и минус в этой ситуации – рефинансирование кредитов тоже станет дороже не менее выгодным. А, значит, облегчить свою долговую нагрузку уже не получится.
Подписывайтесь на наш канал и читайте другие статьи!
1) Какие госкомпании будут платить больше дивидендов?
2) Инвестировать ли при ипотеке?
3) Как создать первый инвестиционный портфель?