Что делать когда наследники на квартиру являются ими по закону, а не по завещанию? При продаже квартиры эксперт Homeapp Анастасия Филиппова столкнулась с этой ситуацией и расскажет о способах её решения в нашей статье.
Квартира и наследники
Все агенты рано или поздно сталкиваются с объектами, где есть свои минусы. У кого-то это квартира после развода супругов, у кого-то родственники в местах лишения свободы, а кто-то не написал завещание. Понятно, что можно зарегистрировать титул и жить себе припеваючи, но если в сделке есть дети – вся работа может пойти насмарку.
Была у меня в работе трешка на Ленинском проспекте. Квартира хорошая, собственники — женщина пенсионного возраста и ее сын, но со своим агентом, который продавал этот объект уже полгода. Когда у собственника начали поджимать сроки, я получила обращение и тоже взяла объект в работу. Как вы понимаете — эксклюзивного договора не было.
Задача стояла следующая: продать квартиру до 1 февраля, так как собственник уезжает за границу на ПМЖ. Первое обращение поступило 8 декабря, а значит нужно уложиться в срок 2 месяца. Еще раз напомню, объект — 3 комнатная квартира в «поздней сталинке» — не самый ходовой продукт на рынке недвижимости.
На следующий же день я заказала профессиональную фотосессию квартиры и начала проверку документов. Все-таки хорошо, что в Homeapp есть штатные юристы, которые помогают, в противном случае я бы до сих пор копалась в документах ☺ На этапе проверки выяснилось, что в 1992 году квартира была приватизирована на 4 равные доли между бабушкой, дедушкой, их дочерью и внуком.
Новые обстоятельства
Время идет, и, к сожалению, так случается, что люди уходят. В нашем случае родители оставили завещание, где передали свои доли в наследство дочери. В итоге у дочери получилось ¾ квартиры, а ¼ досталась ее сыну после приватизации.
В ходе проверки юридической чистоты квартиры выяснилось, что у собственницы был брат, не фигурирующий в документах на недвижимость, у которого остались двое детей. По закону, племянники имели все права на ¼ квартиры, ведь прямого завещания не было. Кроме того, в квартире были прописаны его не родные дети от первого брака.
Как быть при продаже? Ведь фактически, племянники собственницы имеют все права на долю квартиры, и пусть сейчас они на нее не претендуют, но со временем могут возникнуть серьезные претензии к будущему владельцу. А прописанные дети, пусть и не родные, вызывают еще больше сложностей при продаже недвижимости.
Выход на сделку
Сделка была очень запутанная, и для ее оперативного заключения пришлось по ниточкам распутывать семейные связи совместно с юристами. Мы уточняли абсолютно каждую деталь, заранее продумывая, как подстраховать покупателя.
Для того, чтобы оградить нового собственника от возможных будущих претензий законных наследников, нужно не только застраховать титул, но и при составлении ДКП обязательно прописать в документах условие: все претензии от наследников адресуются бывшему собственнику. Кроме того, важно нотариальное заверение всех бумаг, относящихся к сделке. Для законной продажи недвижимости, где прописаны несовершеннолетние, собственнику пришлось проводить ДНК-тест и поднимать копии судебных постановлений, чтобы доказать покупателям, что эти дети никак не участвуют в дальнейшей судьбе квартиры.
О том, как прошла сама сделка и уложилась ли я в установленный срок можно будет узнать в следующей статье, а пока у меня вопрос к вам: были ли у вас в работе юридически сложные сделки и как вы решали подобные вопросы?