Существует четыре типа людей, которые точно знают, как это сделать правильно.
Первые за безопасность и советуют сокращать ежемесячный платеж.
Вторые утверждают, что нужно сокращать срок займа. Так как это выгоднее.
Третьи - это сторонники китайской философии, сидят у реки и ждут когда мимо проплывет труп ипотеки, а поэтому платят строго по договору и ничего не сокращают.
Четвертые решили вопрос кардинально и, надеясь, что жильё не заберут, не платят совсем ничего.
Так какой же путь выбрать?
Начну с конца. Не платить за имущество, которое находится в залоге у банка - это за гранью добра и зла. Некоторые ещё надеются на защиту паспорта гражданина СССР, рвут или сжигают (для надежности) свой экземпляр договора. Как говорится, без комментариев...
Дальше. Можно не предпринимать активных действий. Это имеет смысл, если денег на досрочное погашение нет совсем, хочется жить здесь и сейчас, а бытовые трудности опрокинут лодку семейного или личного счастья. На самом деле, досрочно гасить ипотеку не всегда выгодно. Допустим, если вам повезло купить квартиру по льготной ставке 4-5% (на самом деле вы даже не представляете как вам повезло), то при наличии свободных средств выгоднее купить облигации федерального займа, они же ОФЗ. Причем надо найти такие бумаги, чтобы доходность по ним была минимум на пару процентов выше, а их погашение (выкуп государством) было немного меньше погашения ипотеки. Почему именно ОФЗ? Это одни из самых надежных бумаг в России и если что-то случится с ними, то скорее всего кредит можно будет погасить очень быстро:
Но можно ещё покупать облигации банка, в котором оформлена ипотека. Тогда получится, что, например, Сбербанк кредитует вас под 5% годовых, а вы его под 6% и это уже с учётом налогов. А если вернуть 13% НДФЛ по уплаченным процентам, то получатся все 7%.
Теперь самое главное: сокращать срок займа или сумму платежа? Отвечу - это не имеет значения.
Рассмотрим кредит 1 000 000 рублей на 10 лет под 10% годовых.
Если мы будем платить согласно договору, то через 10 лет мы вернём банку почти 1 600 000 рублей, а наш график платежей будет выглядеть так:
Допустим, у нас появилась ежеквартальная премия в 10 000 рублей и мы будем сокращать срок платежа, тогда погасим кредит на 3 года раньше заплатим 1 400 000 рублей, а наш график платежей будет таким:
А если мы будем сокращать сумму платежа, тогда погасим кредит на 3 месяца раньше, заплатим 1 475 000 рублей, а наш график платежей будет таким:
И тут вы такие:
- 3 года и 3 месяца, 400 тысяч и 475 тысяч - это никакой разницы? Лена, ты дура?
Разница есть, но она появилась по вполне понятной причине: мы уменьшали размер платежа. Если в первых двух случаях мы платили каждый месяц по 13 215 рублей. При уменьшении платежа будет всё иначе. Если в конце первого года наш платеж станет всего лишь на 400 рублей меньше, то в конце пятого уже на 3 000 меньше, а в последний год средний размер платежа будет сам меньше 3 000 рублей.
И если эту разницу не тратить, а добавлять к ежеквартальным взносам, то в результате получим тот же срок, точно такую же переплату (на самом деле на пару тысяч больше), но график будет даже более агрессивный, чем при сокращении срока:
Да, конечно, сокращать срок - это самая простая и выгодная стратегия, но мы не знаем, что будет завтра или через год, поэтому сокращать размер платежа будет безопаснее. А если с работы не попросили, премии не лишили, то не нужно её сразу пропивать, ведь лучше сократить сумму основного долга.
А вы как гасите ипотеку?