Всем привет!
Я ранее рассказывал, что работал в БТИ.
Опыт был, конечно, интересный, но место там пропащее (и для тех, кто там работает, и для тех, кто туда обращается).
Сегодня я расскажу о том, что это за ошибка федерального уровня и к чему она привела.
Начнем с нормативки
Меня часто называют дотошным врединой и придирчивым занудой, и это, смею заметить, правда :)
Поэтому начать я хотел бы с нормативной базы.
Начнем с нормативки БТИ
- Открываем «библию» БТИ, которая единственная до сих пор не отменена – это Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37);
- Читаем п.3.38. В нем говорится, что Площадь здания определяется в соответствии с п.5 приложения 2 СНиПа 2.08.01-89*;
- Открываем этот СНиП. Закрываем глаза на то, что это СНиП недействующий (ведь на тот момент он действовал);
- Читаем п. 5 Приложения №2: Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа. Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.
Что из этого следует? Пока что, ровным счетом, ничего. Однако остается непонятным, что такое «площадь этажа».
Дам подсказку, что это не сумма площадей всех помещений на этаже, как это сделано в 100% технических паспортов БТИ. Формулировка «сумма площадей всех помещений» дается, например, в п. 2 того же Приложения №2, где нам рассказывают о том, как считать площадь квартиры.
А тут у нас невиданный зверь – «площадь этажа». Давайте разберемся.
Лезем в действующую нормативку.
- Читаем пункт А.1.3 Приложения А: Площадь этажа измеряют между внутренними поверхностями наружных стен на уровне пола (без учета плинтусов).
Уже интересней, не правда ли? Площадь этажа измеряется между ВНУТРЕННИМИ поверхностями НАРУЖНЫХ стен. Что-то не видно формулировки «сумма площадей помещений».
Копаем дальше и обращаемся к нормативке в отношении нежилых зданий.
- Смотрим пункты Г.1.1*, Г.1.2*, Г.2*, Г.3*.
Согласно им, площадь здания – это всё ещё площадь всех этажей, а площадь этажа следует измерять в пределах ВНУТРЕННИХ поверхностей НАРУЖНЫХ стен.
Кроме того, наряду с общей площадью здания, вводятся такие понятия площади, как «полезная площадь» (сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов и шахт и помещений (пространств) для инженерных коммуникаций) и «расчетная площадь» (сумма площадей входящих в него помещений, за исключением: коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц и пандусов, лифтовых шахт, помещений и пространств, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей).
Откроем любой паспорт БТИ и увидим, что там площадь здания подсчитана как сумма площадей всех помещений в здании (в том числе лестницы, коридоры и т.д.). Что это за площадь? БТИ её само придумало.
А теперь открываем свежайшие требования в виде Приказа Росреестра №П/0393 от 23 октября 2020г.
- В пункте 8.4 говорится о том, что в площадь этажа нежилого здания включается площадь внутренних стен и перегородок;
- В пункте 10.3 говорится о том, что в площадь этажа жилого здания включается площадь внутренних стен и перегородок.
Однозначная трактовка, не допускающая другого смысла…
Как эта ошибка БТИ стала всеобщей проблемой федерального уровня
В период с 2012 на 2013г., БТИ судорожно передавало дела в кадастровую палату (на текущий момент Росреестр) в виде технических паспортов. Такие объекты, которые передало БТИ, называются ранее учтенными. И для них (объектов), как не сложно догадаться, основной характеристикой в виде площади (а это один из показателей для расчета кадастровой стоимости) стала выдуманная площадь БТИ.
Какие последствия от этой ошибки
Каждый их найдет для себя. Я же для себя вывел два важных последствия, с которыми приходится сталкиваться и которые реально ухудшают положение.
- Во-первых, теперь нельзя просто так спокойно без претензий со стороны Росреестра осуществить узаконение перепланировки в здании, потому что, по мнению регистраторов, у нас должна быть изменена площадь, ведь мы снесли перегородку, которая имеет толщину, а значит это уже реконструкция, а не перепланировка;
- Во-вторых, тот пласт людей, которым нужна бОльшая кадастровая стоимость для возможности залога в ипотеку, для продажи или по иным причинам – не дополучили её, потому что у них гораздо меньшая площадь, чем должна быть.
Как можно понять, меня, как специалиста, больше раздражает первый пункт. Ещё даже не до всех регистраторов дошло (а если и дошло, то они просто бояться пропускать такие дела), что площадь в ЕГРН некорректна, и, сказав им об этом, можно получить отписку, что сведения передало БТИ. А с БТИ взятки, как говорится, гладки.
Что делать
Честно говоря, у меня ответа нет. Ошибка действительно очень крупная и здесь необходим какой-то государственный проект, связанный с пересчетом площадей всех таких зданий.
С другой стороны – это может стать работой для кадастровых инженеров, в том числе для меня, поэтому в этом одна из причин, почему я об этом рассказываю - чисто из-за алчности :)
Однако, как показывает практика, Росреестр такое просто так не пропустит и дело пойдет в суд, но шансов выиграть реально очень много, потому что нет ни одного аргумента в пользу того, почему БТИ указало площадь здания, как сумму площадей помещений.