Материал обновлен: 26.10.2021
Всем известно, что первым в дом пускают кота, ведь он приносит удачу. Я тоже кот и готов поделиться своими знаниями, которые принесут не только удачу, но и помогут достичь финансового благополучия.
Подготовительные меры
Если вы еще не успели взять ипотеку, стоит задуматься и принять меры, которые помогут минимизировать затраты и облегчить кредитное бремя в будущем.
Первоначальный взнос. В среднем это 10-15% от суммы жилья. Обычно чем больше первоначальный взнос, тем ниже минимальная ставка. Для этого разумно вначале привести бюджет в порядок.
Льготные условия. На сегодняшний день действует ряд государственных программ, которые позволяют приобрести жилье на льготных условиях.
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 7% годовых
Программа для строительства дома
Программа «Семейная ипотека»
Программа «Дальневосточная ипотека»
Программа «Сельская ипотека»
Программа льготной ипотеки для военнослужащих
Программа поддержки многодетных семей
Программа помощи заемщикам в сложной финансовой ситуации
Выбор банка. Прежде всего обратитесь в банк, клиентом которого является ваш работодатель. В этом случае вам вероятно предложат льготные условия и пониженную ставку.
Срок кредитования. Чем больше срок, тем меньше переплаты. Поэтому оптимально брать ипотеку на 15-20 лет. Перед заключением сделки обязательно узнайте условия досрочного погашения. В некоторых банках эта услуга затруднена или экономически невыгодна.
Теперь рассмотрим ситуации, когда ипотека уже взята и нужно погасить ее досрочно.
1. График погашения
Очень важно выяснить вопрос о способе погашения ипотечного кредита. При заключении договора сразу уточните, какой вид платежей будет у вас: аннуитетный или дифференцированный.
Что это значит?
Аннуитетный платеж подразумевает, что ежемесячно вы выплачиваете фиксированную сумму, что легко проверить в графике выплат. Большая часть платежа вначале идет на погашение процентов, а меньшая – на тело ипотеки. Со временем платежи по процентам уменьшаются, и большая часть средств направляется на погашение основного долга.
👉 Этот способ подойдет, если у вас невысокий или нефиксированный доход, и вы не уверены в своих силах. При одинаковых выплатах легче планировать бюджет.
Дифференцированный платеж означает, что каждый месяц заемщик вносит разную сумму. С каждым разом эта сумма уменьшается, но первое время может быть существенной (как правило, первые несколько лет дифференцированный платеж больше, чем аннуитетный, зато потом становится меньше). Тело ипотеки разбивается на равные части. Меняются только выплаты по процентам. Но поскольку большая часть средств уходит именно на тело, то проценты, соответственно, снижаются.
👉 Этот способ подойдет, если вы точно уверены в своих силах, у вас высокий и желательно стабильных доход и вы категорически не хотите переплачивать за проценты.
Наглядная схема, как это происходит.
2. Налоговый вычет
Покупая жилье в ипотеку, вы имеете право оформить налоговый вычет и вернуть до 650 тыс. руб.
- Условия получения:
Необходимо уплачивать подоходный налог. Поскольку налоговый вычет – это возврат уплаченного НДФЛ (13%), то чтобы его вернуть, надо являться налогоплательщиком.
Нужно иметь зарегистрированное право собственности.
- Как рассчитать сумму?
Налоговый вычет по ипотеке = основной вычет (тело кредита) + вычет по процентам.
Основной вычет. Максимальная сумма для расчета основного вычета – 2 млн. руб. Соответственно 2 000 000 х 13% = 260 тыс. рублей максимум вы сможете вернуть с тела кредита. Даже если жилье стоит свыше 2 млн. руб., максимальная сумма возврата составит 260 тыс. руб. Если жилье стоит дешевле, вы сможете вернуть остаток в будущем при покупке другого жилья.
Сумма вычета рассчитывается с уплаченного за год НДФЛ. Допустим, у вас есть ипотечная квартира, приобретенная в начале 2020 года. За 2020 вы уплатили 120 тыс. руб. налога. Именно такой налоговый вычет вы сможете вернуть в 2021 году. Оставшаяся сумма в 140 тыс. руб. (260 – 120) переносится на следующий год.
Вычет по процентам. Максимальная сумма для расчета – 3 млн. руб. То есть максимум, который вы сможете вернуть с уплаченных процентов, составляет 390 тыс. руб. (3 000 000 х 13%). Верхняя планка в 3 млн. руб. действует с 2014 года. Если вы приобрели недвижимость до 2014 года, то сможете вернуть НДФЛ с любой суммы погашенных процентов.
Сумма вычета рассчитывается аналогично: 13% от уплаченных за год процентов по ипотеке. То есть, если за 2020 год вы заплатили банку 100 тыс. руб. процентов, то в 2021 году сможете вернуть 13 тыс. руб.
В отличие от основного вычета, который можно растянуть на несколько лет и получить целиком, вычет по процентам выплачивается единожды и только относительно одного объекта. Выходит, чем дороже объект и выше %, тем выгоднее оформлять вычет по процентам.
С 2022 года заявление на налоговый вычет за 2021 налоговый год можно будет подать в упрощенном порядке, без составления декларации 3-НДФЛ.
3. Налоговый вычет для супругов
По закону, имущество, приобретенное в браке, считается общим. Значит оба супруга имеют право оформить налоговый вычет. Неважно, на кого оформлена ипотека и кто по документам вносит платежи. Однако, если недвижимость была приобретена до вступления в брак, оформить совместный вычет не получится.
Расходы можно распределить в любом соотношении. Каждый из супругов может оформить как основной вычет, так и вычет по %.
4. Материнский капитал
В 2021 году за первого ребенка семье выделяют 483 882 рубля, за второго или последующих – 639 432 рубля.
Воспользоваться маткапиталом для погашения ипотеки можно и в том случае, когда ипотека была оформлена до рождения ребенка.
Эти средства можно потратить на:
- Первоначальный взнос
- Для погашения тела ипотеки частично или целиком
- Для погашения части процентов. Однако в случае досрочного погашения это не имеет смысла, поскольку проценты напрямую зависят от тела кредита.
Главным условием использования маткапитала в этом случае – оформление ипотеки с долевым участием детей.
5. Сдача жилья
Ипотечное жилье можно использовать под сдачу, а полученные деньги пускать на погашение кредита. Главное условие для досрочного погашения в данном случае – необходимо вносить сверх месячной платы.
6. Рефинансирование
Рефинансируя ипотеку, вы оформляете договор с другим банком, который погашает вашу ипотеку и назначает свои условия для выплат. Однако, прежде чем рефинансировать ипотеку, подайте заявление с просьбой о снижении процентной ставки в свой банк. Это более легкая в оформлении услуга, которая может дать не менее действенный эффект. И уже в случае отказа нужно обратиться в другой банк.
Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты. Такая услуга есть во многих банках. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.
Стоит также учесть, что вам как заемщику придется понести определенные расходы. При отсутствии страховки ставка в среднем увеличивается на 1%. Это 20 тыс. рублей только в первый год при кредите в 2 млн. рублей.
При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды: залог права требования по ДДУ, затем залог недвижимости. Объект должен быть аккредитован банком по ипотеке.
Главное в досрочном погашении, как и в финансах в целом – это четкий план. Создайте условия, при которых сможете ежедневно/раз в неделю/месяц выделять дополнительные средства на погашение. Ведь даже 200 рублей в день, не потраченные на кофе, за год вырастают до 73 тыс. руб.
Читать у Yepy: