Сегодня мы поговорим про доверительное управление недвижимостью, так как эта информация может оказаться полезной тем нашим согражданам, которые планируют приобрести недвижимое имущество с целью получения дохода. Прежде всего следует упомянуть о том, что доверительное управление недвижимостью представляет собой специализированную услугу, которая позволяет собственнику жилья не только экономить свое время, но и увеличить размер дохода, получаемого от сдачи недвижимого имущества в аренду.
Рост популярности данной услуги на отечественном рынке начался примерно 10-15 лет назад. Как правило, к описываемой услуге прибегают те владельцы недвижимости, которые в процессе поиска платежеспособных клиентов сталкиваются с теми или иными трудностями, а также те арендодатели, которые не желают самостоятельно контролировать сохранность своего имущества, а также решать разнообразные хозяйственные вопросы, связанные с его эксплуатацией. Благодаря описываемой услуге все упомянутые выше задачи можно доверить специалистам.
Допустим, вы владеете несколькими объектами недвижимости или по тем или причинам сменили город или страну проживания, но при этом не планируете продавать принадлежащее вам жилье. В описанных случаях вы можете воспользоваться услугой доверительного управления, после чего все вопросы, связанные со сдачей в аренду принадлежащего вам жилья, будут решать профессионалы. Далее мы постараемся подробно рассмотреть особенности услуги доверительного управления.
Доверительное управление недвижимостью. Ключевые особенности
Вам полезно будет узнать о том, что доверительное управление недвижимостью представляет собой процесс стороннего управления объектами недвижимого имущества, при котором все функции собственника, а также контроль дохода от жилья берет на себя специализированная компания. Если вы захотите воспользоваться рассматриваемой услугой, то вам потребуется подписать договор доверительного управления имуществом, который представляет собой специализированное соглашение между управляющей компанией и владельцем жилья. Данное соглашение подписывается на определенный отрезок времени. При этом управляющая компания берет на себя все обязанности по управлению жильем в интересах его владельца.
Отдельного упоминания заслуживает тот факт, что в соответствии с действующими правилами, если недвижимое имущество находится под залогом, то ее владелец должен в обязательном порядке уведомить об этом факте управляющую компанию. Если не сделать этого, то у доверительной компании появится право расторгнуть договор, а также получить компенсацию, размер которой соответствует годовому вознаграждению.
В соответствии с актуальными нормами актуального законодательства договор доверительного управления может быть заключен лишь в письменной форме между собственником имущества и управляющей компанией. При невыполнении хотя бы одного из условий упомянутого договора он считается недействительным.
Чтобы заключить рассматриваемый договор, вам потребуется паспорт, а также документы, подтверждающие ваше право владения жильем. В роли этого документа может выступать выписка из домовой книги. Стандартный договор доверительного управления недвижимым имуществом в обязательном порядке включает в себя следующую информацию:
- Реквизиты сторон сделки.
- Описание объекта недвижимого имущества.
- Форма оплаты и ее размер. Как правило, размер вознаграждения управляющей компании составляет 10-20% от размера ежемесячной арендной платы. Выплата вознаграждения в пользу управляющей компании осуществляется каждый месяц.
- Также в договоре в обязательном порядке должен быть указан его срок действия.
При отсутствии в договоре упомянутой информации он может быть признан недействительным.
Условия договора доверительного управления недвижимостью
Вам полезно будет узнать о том, что в рассматриваемый договор могут быть вписаны следующие условия, которые не являются обязательными:
- Наличие действующих ограничений на осуществление операций с недвижимым имуществом. Допустим, может содержаться запрет на отчуждение недвижимости.
- Возможность распоряжаться жильем.
- Периодичность получения собственником жилья отчетов от управляющей компании.
- Право управляющей компании на выполнение тех или иных действий по отношению к объекту недвижимого имущества.
- Возможные причины досрочного расторжения договора.
- Порядок компенсации затрат, которые понесла управляющая компания во время исполнения взятых на себя обязательств.
- Обязанности и права сторон.
- Ответственность сторон, которая наступит при нарушении договора.
Вам полезно будет узнать о том, что в договоре в обязательном порядке должны быть прописаны требования, которые он предъявляет к потенциальным арендаторам, объем арендной платы, а также то, как часто сотрудник управляющей компании должен проверять жильцов. Также рекомендуется оговорить в договоре то, в каком размере вам будет перечисляться арендная плата, а также размер вознаграждения, которое оставит себе управляющая компания.
При формировании договора отдельное внимание необходимо уделить размеру и методу возмещения ущерба, нанесенного жилью по вине арендаторов. Лучше всего закрепить в договоре условие, в соответствии с которым с заранее оговоренной периодичностью управляющая компания будет отсылать вам отчеты.
Особенности прекращения действия договора
Вам полезно будет узнать о том, что договор доверительного управления недвижимостью, как правило, заключаются на пятилетний срок. Как только истечет срок действия этого договора, то отношения между его сторонами прекратятся в том случае, если о таком желании заявит одна из них. При подобном варианте развития ситуации объект недвижимого имущества будет возвращен хозяину. Если никто из сторон не пожелает расторгать договор, то он будет автоматически продлен на действовавших ранее условиях.
Также вам полезно будет узнать о том, что договор доверительного управления может быть прекращен в следующих случаях:
- Если выгодоприобретатель откажется от прибыли по договору или в случае его смерти. Требуется упомянуть о том, что может быть заключено дополнительное соглашение, по которому в случае смерти владельца недвижимости выгодоприобретателем становится третье лицо.
- Также расторжение договора может быть осуществлено в том случае, если возникнут те или иные обстоятельства, которые препятствуют исполнению его условий.
- Если собственник жилья сам решит расторгнуть договор, то ему в обязательном порядке потребуется оплатить оговоренное вознаграждение управляющей компании.
- Также действие договора прекращается при банкротстве управляющей компании.
Под термином «доверительный управляющий» подразумевается индивидуальный предприниматель или специализированная компания, которая будет заниматься управлением недвижимым имуществом в обмен на определенное вознаграждение. Несмотря на то, что доверительный управляющий заключает все сделки от собственного имени, он не становится собственником жилья, а лишь получает на него обязательственное право. Таким образом он может осуществлять фактические и юридические операции с недвижимым имуществом в интересах его владельца за исключением операций, которые запрещены договором или законом.
При осуществлении тех или иных операций доверительный управляющий в обязательном порядке должен проинформировать арендаторов, что он не является собственником жилья. Следует упомянуть о том, что доверительный управляющий обладает правом осуществлять операции не только с недвижимостью, но и с движимым и наследуемым имуществом других лиц.
Среди функций, которые выполняет доверительный управляющий, вам полезно будет узнать про следующие:
- Он берет на себя разработку оптимального плана сдачи недвижимого имущества в аренду.
- Также он обязуется отыскать добросовестных арендаторов и грамотно составить договор аренды.
- Каждый месяц контролировать оплату аренды и при необходимости работать с задолженностями.
- Оплачивать коммунальные счета при условии, что иное не прописано в арендном договоре.
- Контролировать сохранность имущества владельца недвижимости.
- Оказание арендаторам бытовых услуг, таких как ремонт, вызов коммунальных служб и т.д.
- Урегулирование с арендатором спорных вопросов при их возникновении.
Важно упомянуть о том, что отношения между владельцем жилья и доверительным управляющим регулируются в первую очередь подписанным между ними договором, а лишь затем гражданским кодексом. Доверительный управляющий не несет уголовной ответственности, но при этом его можно заставить оплатить крупный штраф в случае, если за ним будут замечены недобросовестные действия, а именно:
- Приостановка деятельности управляющей компании.
- По тем или иным причинам управляющий престал перечислять причитающиеся владельцу недвижимости выплаты.
- Аннулирование лицензии доверительного управляющего.
Отдельного упоминания заслуживает тот факт, что доверительный управляющий может передать свои функции третьему лицу. В этом случае за действия третьего лица доверительный управляющий отвечать не будет.
Особенности заработка на субаренде квартир
Отдельного упоминания заслуживает такой тип заработка, как субаренда недвижимости. Важно упомянуть о том, что затраты на ведение подобного бизнеса при грамотном подходе могут окупиться всего за несколько суток. Если вы ранее не занимались подобным бизнесом, то вам в первую очередь потребуется рассчитать свой капитал. Рекомендуется начинать с 2-3 квартир, которые следует выбирать в тех районах, в которые вам и вашим клиентам будет просто добираться. Затем необходимо проанализировать стоимость недвижимости на рынке, при этом необходимо учитывать не только стоимость аренды жилья, но и коммунальные услуги.
Требуется понимать, что для субаренды жилья подходит жилье, стоимость аренды которого ниже рыночной. Допустим, вы снимите квартиру за 15 тысяч, а пересдадите за 20. Разница между этими цифрами и будет вашим заработком. Важным фактором при выборе жилья является его пригодность к проживанию. В некоторых случаях можно по договоренности с хозяином сделать мелкий косметический ремонт и устранить небольшие неисправности.
Приоритет следует отдавать тем квартирам, которые снабжены относительно свежим ремонтом, а также мебелью и бытовой техникой. При этом следует понимать, что, помимо всего перечисленного, жильцам могут потребоваться полотенца, белье и посуда. Эти расходы, а также расходы на рекламу также требуется учитывать в обязательном порядке. Что касается рекламы, то можно дать объявление в интернете или газете.
Если собственных сбережений для начала описываемого бизнеса у вас нет, то вы можете одолжить необходимый объем денежных средств в долг или оформить кредит. Второй вариант является менее выгодным, так как вам придется не только вернуть деньги, но и оплатить проценты банку. При поиске подходящих квартир не рекомендуется пользоваться услугами риелторов, чтобы исключить дополнительные расходы. Одновременно можно размещать собственные объявления о том, что вы ищите квартиру с конкретными параметрами.
Важно понимать, что владельцы квартир предпочитают общаться с прямыми арендаторами, а не с посредниками, поэтому о том, что вы планируете пересдавать недвижимость, лучше не упоминать. Рекомендуется отдавать предпочтение квартирами в новостройках, так как в этом случае постоянная смена жильцов никого не удивит. Также оптимальным вариантом является, когда владелец жилья является занятым человеком среднего возраста, а значит с проверками он будет приходить редко и лишь по предварительному согласованию.
После того, как вы снимете квартиры и разместите свои объявления, вам останется ждать звонков. После каждого выселения рекомендуется лично приезжать за ключами и внимательно проверять имущество. При наличии повреждений, взымайте штрафы. Чтобы с оплатой штрафов не возникло проблем, следует взымать с клиентов залоговую сумму. По факту при субаренде квартир вы выполняете роль доверительного управляющего, но при этом можете получить более высокий доход.
Заключение
Если денежных средств для приобретения недвижимого имущества, чтобы впоследствии воспользоваться услугой доверительного управления, у вас нет, а субарендой жилья вы заниматься не желаете, то у вас все равно есть возможность получить пассивный доход. В настоящее время оптимальным инструментом для получения пассивного дохода является инвестиционная деятельность на фондовом рынке. Чтобы приступить к выполнению операций на фондовом рынке, вам потребуется открыть специализированный счет у одного из брокеров.
Вам доступен как обычный брокерский счет, так и индивидуальный инвестиционный. Второй тип счетов является более выгодным, так как дает возможность получать дополнительный доход в виде налоговых вычетов. Что касается выбора брокера, то следует отдавать предпочтение лишь проверенным компаниям: