Автор: Венера Хамитова
Рассказываем о простых и законных способах продажи жилья, купленного в ипотеку, которая еще не погашена.
Новая работа в отдаленном районе, расширение семьи, переезд в другой город, страну и еще множество жизненных ситуаций могут стать причиной для незамедлительной реализации квартиры. Что делать, если остаток по оформленной ипотеке невозможно погасить сразу собственными силами? Как продать недвижимость, которая находится в залоге у банка? Читайте в нашей статье.
Что собственник имеет право делать со своей квартиры до погашения ипотеки?
Напомним, что ипотека — это тот же кредит, но с условием, что залогом (гарантией выполнения обязательств) выступает приобретаемая квартира. Обременение банка с недвижимости снимается только после полного погашения обязательств заемщиком.
Такие взаимоотношения клиентов и банков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Права собственников изложены в Статье 29. Покупатель ипотечной квартиры может использовать ее по прямому назначению: жить, регистрировать жильцов, сдавать в аренду (с определенными ограничениями) и т.д.
Права на продажу недвижимости описаны в Статье 37 «Отчуждение заложенного имущества».
Главное правило — ипотечная квартира, заложенная в рамках кредитного договора, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено соглашением между сторонами.
Таким образом, первый шаг для продажи квартиры до погашения ипотеки — обращение к кредитору за согласованием на проведение сделки. Нарушение данного правила приведет к признанию продажи недействительной и возможному требованию по возмещению убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.
Варианты продажи квартиры с обременением
На самом деле способов существует несколько. Понять, какой будет лучшим, можно только после общения с вашим банком-кредитором.
Продать ипотечную недвижимость можно:
1. Через досрочное погашение ипотеки средствами покупателя
Удобно, если на квартиру нашелся покупатель с наличными средствами, готовый оплатить задаток (аванс) в размере остатка долга по ипотеке. Продавец рассчитывается с банком, снимает обременение и совершает сделку.
Но такой быстрый и простой способ все же имеет недостатки. Во-первых, желающих приобрести жилье за 100%-ную оплату может быть немного, во-вторых, при возникновении спорных или непредвиденных ситуаций, решение вопроса через суд потребует длительного времени.
Отдельно отметим, что подобная конструкция продажи не осуществима с большой суммой остатка ипотечного долга и рискованна с точки зрения покупателя.
Пошаговая инструкция:
- получите согласие банка на сделку,
- определите остаток задолженности по ипотеке,
- составьте предварительный договор купли-продажи с условием, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемого жилья (документ заверяется нотариусом),
- выпишите всех прописанных из квартиры,
- погасите ипотеку средствами, полученными от покупателя, и дождитесь снятия обременения в банке,
- подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре,
- проведите окончательный расчет с покупателем.
2. С погашением ипотеки во время сделки
Это один из самых популярных вариантов. Подходит как для новостроек, так и для вторичного жилья.
Получателем задатка является непосредственно банк, а для трансфера средств используется банковская депозитарная ячейка.
Преимуществом такой схемы является безопасность всех сторон.
Как осуществить:
- получите согласие банка на сделку,
- определите остаток задолженности по ипотеке,
- организуйте внесение денежных средств покупателем в две банковские ячейки: в одну — сумму равную остатку по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую — оставшуюся сумму за объект,
- подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре,
- после госрегистрации залоговое обязательство переходит к покупателю, банк получает доступ к средствам первой ячейки,
- после получения покупателем закладной на квартиру, он получает выписку из ЕГРН о снятии обременения, а продавец — доступ ко второй ячейке.
3. Продажа вместе с ипотечным долгом
Разберем вариант, когда покупатель также нуждается в кредитных средствах для приобретения квартиры. В таких ситуациях вместе с недвижимостью передаются и обязанности по ипотеке.
При этом не важно, оформляется ли ипотека покупателя в том же банке, что и была оформлена ипотека продавца, или в другом. Однако, в первом случае процесс будет быстрее.
Переоформлением залоговых прав в Росреестре занимается сам банк-кредитор.
Пошаговая инструкция:
- получите согласие банка на сделку,
- заключите с покупателем договор задатка (с участием нотариуса) с указанием банка, одобрившего ипотеку покупателю,
- организуйте перевод покупателем первоначального взноса в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца,
- дождитесь снятия обременения с квартиры и закажите выписку из ЕГРН,
- передайте весь необходимый пакет документов в ипотечный банк покупателя,
- после проверки банк одобряет сделку покупателю и стороны могут подписать договор купли-продажи с дальнейшей регистрацией в Росреестре,
- осуществите финальный расчет с покупателем.
Еще по теме на pr-flat.ru Екатеринбург: Недвижимость, Ипотека, Полезное
Понравилась статья? Не забудьте поставить лайк, подписаться на наш канал и высказать своё мнение