Мужчина купил две квартиры за 1,6 млн. рублей каждая, а через 3 месяца продал их с наценкой в 50 тысяч рублей. Налоги с продажи он заплатил, но перед этим применил налоговый вычет: уменьшил доход от продажи квартир (3,3 млн. рублей) на расход от их покупки (3,2 млн. рублей). Получалось, что налог он должен был заплатить всего со ста тысяч рублей – 13 тысяч рублей. Его мужчина и заплатил.
Как использовать налоговые вычеты при продаже недвижимости, чтобы заплатить меньше налогов, читайте в статье «Как уменьшить налог при продаже квартиры».
Получается, что на продаже двух квартир мужчина заработал всего 87 тысяч рублей (а скорее всего и меньше, потому что наверняка понес какие-то дополнительные расходы: пошлины, нотариус, комиссии). Но налоговой это почему-то показалось подозрительным.
ФНС решила проверить все доходы мужчины за 5 лет и оказалось (только подумайте!), что за последние пять лет он продал 7 квартир (вместе с этими последними двумя).
Из-за этого налоговая решила, что продажа квартир для мужчины – это бизнес. Раз за пять лет он продал 7 квартир, то можно говорить о том, что продажей недвижимости он занимается систематически, а не как обычный человек – продает квартиры по мере необходимости. То есть выражаясь языком налоговой инспекции: мужчина занимается предпринимательской деятельностью без регистрации ИП.
А раз мужчина занимается предпринимательством, значит пользоваться имущественными вычетами как обычное физлицо не может и налог должен заплатить с полной суммы продажи без вычета, то есть с 3,3 млн. рублей.
Из-за этого налоговая доначислила мужчине налог – еще 416 тысяч рублей, и пени – почти 12 тысяч рублей, а кроме этого еще и оштрафовала на 42 тысячи рублей.
И как бы ни абсурдно это звучало, но мужчине еще повезло, ведь штраф за неполную уплату налога из-за занижения налоговой базы составляет 20% от суммы неуплаченных налогов, то есть мужчина мог заплатить все 80 тысяч рублей штрафа, но налоговая ограничилась 10%.
Мужчина пытался обжаловать решение налоговой в суде, но все суды вплоть до кассации с решением ФНС согласились – теперь суммы налога и штрафа окончательны.
Вот так мужчина не только ничего не заработал на продаже квартир, но еще и остался в большом минусе.
Налоговая и суды напомнили, что человек, который осуществляет предпринимательскую деятельность, но не зарегистрировался как ИП, всё равно должен платить налоги как ИП и не может пользоваться вычетами для физических лиц. Обидно, что этот аргумент работает только в одну сторону. Профессиональными вычетами или упрощенной системой налогообложения такой «бесстатусный» предприниматель тоже пользоваться не может, в то время как официально зарегистрированные ИП могут применить УСН «доходы минус расходы» и заплатить налог только с полученной прибыли от продажи квартиры.
Первоисточник истории: Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.11.2020 № 88а-25018/2020 по делу № 2а-2487/23-2020
Другие статьи канала о налоговых вычетах можно почитать по тегу #настяговоритоналогах