Создание новой семьи, рождение ребенка или, может быть, уже второго — все это поводы, которые заставляют задуматься об улучшении жилищных условий. И все чаще в этой ситуации люди обращают свое внимание на новостройки.
Застройщик «Железно» позаботился об удобстве клиентов. В рамках концепции «Принципы заботы» и понимая тенденции современного развития рынка недвижимости, было создано современное направление «Железно эксперт», с помощью которого возможно обменять старое жилье на новое.
Команда «Железно эксперт» выстроила систему из нескольких шагов, позволяющую клиентам с комфортом переехать из старой квартиры в новую:
Шаг 1: глубокий маркетинговый анализ стоимости объекта недвижимости (с предоставлением отчёта).
Шаг 2: анализ предпродажного пакета документов по объекту недвижимости, в случае необходимости помощь в его восстановлении и подготовке.
Шаг 3: ипотечный брокеридж — это подбор оптимальной программы ипотечного кредитования и помощь в одобрении кредита.
Шаг 4: бесплатный подбор и оформление сделки купли-продажи объекта недвижимости из базы объектов «Железно Эксперт».
Шаг 5: консультации по налогам при продаже объекта недвижимости.
Шаг 6: консультирование и помощь при сборе пакета документов в органы опеки и попечительства, в работе с нотариатом, страховыми организациями, оценочными организациями.
Оксана Плюснина, руководитель направления TRAIDE-IN подробно рассказывает о первом шаге.
В самом начале работы с объектом недвижимости перед нашими сотрудниками (агентами по продаже недвижимости) стоит вполне конкретная задача: организовать продажу объекта в короткий период времени.
При определении ценовой категории жилых помещений существует опасность завысить или занизить реальную стоимость собственности. Правильная оценка стоимости объекта недвижимости и ее колебания в указанный промежуток времен является залогом того, что объект будет продан по оптимальной рыночной цене и «не зависнет» в продаже на долгие месяцы.
Как же определить эту стоимость? На какие факторы обращает внимание команда «Железно эксперт»?
- местонахождение объекта;
- транспортная доступность;
- архитектурно-конструктивные и планировочные решения (тип дома, этаж/этажность, площади объекта, год постройки и т.д.);
- коммуникации и их состояние;
- техническое состояние объекта (общее состояние, наличие и качество ремонта и т.д.);
- наличие дополнительного оборудования и мебели;
- экологическая составляющая.
Именно эти факторы в существенной степени влияют на рыночную стоимость объекта недвижимости. Однако, есть еще один аспект, который существенным образом может сказаться на анализе ценовой категории — это юридические вопросы оформления. Совершенно очевидно, что на стоимость квартиры будет влиять есть ли у собственника квартиры долги, наложенные на имущество аресты или иные ограничения, которые запрещают регистрационные действия с объектом недвижимости.
При этом, используется несколько подходов при анализе стоимости жилья:
1. Сравнительный подход.
Когда наши клиенты спрашивают, сколько стоит их квартира, мы прежде всего делаем тщательный осмотр объекта недвижимости, собираем как можно больше информации о данном объекте по указанным выше параметрам. Затем определяем стоимость на рынке недвижимости квартир, аналогичных оцениваемой. И уже, исходя из стоимости аналогов, определяем стоимость оцениваемой квартиры.
Если же мы анализируем цены предложения, то вводим поправки на торг. Цена заявленная и цена реализации могут значительно отличаться. Также стоит понимать, что зачастую жилье изначально выставляется по завышенной цене с учетом торга. Поэтому метод сравнения точным назвать сложно. В среднем, по нашей практике цена предложения отличается от цены продажи на 5-6%.
2. Затратный подход.
Данный метод чаще всего используется при оценки индивидуальных домовладений или имущества, которое не имеет аналогов в настоящий момент на рынке. Он основывается на анализе стоимости земельного участка, стоимости строений на участке, величины износа и т.д. И заключается на основе того факта, что покупатель готов переплатить лишь определенную сумму за готовый объект, нежели возводить его самостоятельно.
3. Доходный метод
Заключается в расчетах возможной будущей прибыли от использования объекта. Такой подход в большей мере необходим при продаже коммерческой недвижимости.