Один из способов снизить долговую нагрузку при обслуживании залогового кредита или ипотеки – сдать квартиру, на которую наложено залоговое обременение, внаем. Так часть ежемесячного платежа будет делаться из кармана арендаторов.
С точки зрения чистой экономики, сдача квартиры в залог должна восприниматься банком положительно. Дополнительный источник законного дохода для клиента означает рост стабильности его ежемесячного бюджета, снижение риска неплатежей и просрочек, что повышает возможности банка заработать на выданном кредите.
На деле все немного сложнее. Статья 346 ГК РФ гласит, что залоговое имущество можно сдавать во временное владение и пользование без согласия залогодержателя. Но там же есть существенная оговорка – «если иное не указано в договоре». Перед тем как решить сдать квартиру внаем, нужно внимательно изучить кредитный договор с банком.
Если вопросы сдачи никак не упомянуты в договоре ипотеки или залогового кредитования, то информировать или не информировать банк о желании сдавать залоговую квартиру – дело заемщика. Если прямого запрета нет, но есть требование проинформировать банк о сдаче жилья в аренду – нужно исполнить этот пункт договора. Если в договоре есть какие-то ограничения или особые условия, то нужно будет сперва получить официальное согласие банка.
Убедившись в том, что договор никак не ограничивает возможность сдачи или получив согласие банка, можно приступать к исследованию рынка съемных квартир в своем районе для выработки размера арендной платы и к поиску съемщиков. Клиентов придется отбирать тщательно, поскольку на кону не только доход сдатчика, но и сохранение ликвидности сдаваемой внаем квартиры.
При этом, сдавая квартиру внаем, нужно соблюдать режим максимальной юридической и налоговой чистоты процесса:
- Обязательно заключить письменный договор между съемщиком и сдатчиком квартиры. В нем должны быть детально прописаны условия пользования съемной квартирой, суммы, сроки и порядок оплаты съема жилья, условия расторжения или досрочного прекращения договора, оплату ЖКУ, проверку счетчиков и т.д.
- Договор съема обычно заключают на срок до года – так не требуется регистрация договора в ЕГРН.
- Владелец квартиры обязательно должен уплатить положенный НДФЛ 13% с доходов, полученных от сдачи квартиры внаем.
Если сдавать квартиру «по-черному», с оплатой наличными, без уплаты налогов и без каких-либо договоров, то владельца квартиры ждут серьезные проблемы, причем сразу по двум направлениям.
Во-первых, штрафы за неуплату налогов и незаконное предпринимательство со стороны государства. Во-вторых, когда банк обнаружит, что залоговое имущество, «виртуальным совладельцем» которого он является на время действия кредита, используется для незаконного предпринимательства и уклонения от уплаты налогов, банк с большой вероятностью может потребовать досрочного погашения кредита. А это совершенно точно не входит в финансовые планы владельца квартиры.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.