Тема банкротства в России развивается всё быстрее. Личное банкротство становится всё более обыденным явлением. И вполне можно нарваться на такую ситуацию, когда приобретаете квартиру у лица, которое потом попадает оказывается в состояние банкротства.
Особенностью процедуры банкротства является то, что арбитражный управляющий принимает меры по поиску имущества должника и реализации его погашения кредиторской задолженности.
При этом все сделки должника за последние три года могут быть обжалованы и признаны недействительными. Соответственно, все имущество, проданное в течение этого периода, может быть возвращено в конкурсную массу. И, таким образом, вы можете потерять это имущество. Это может касаться и той квартиры, которую вы приобрели.
На эту тему уже есть обширная судебная практика. Например, есть и такое дело, которое прошло все инстанции, в том числе в Верховном суде. Суды длились достаточно долго, порядка четырех лет, с 2015 по 2020 год и дело не решено до сих пор. На что обратить в таких делах внимание?
Покупая квартиру, вы должны убедиться в том, что продавец не является банкротом. Сведения обо всех банкротах есть в открытых источниках, их можно увидеть. Есть такой сайт ЕФРСБ.
Там можно по фамилии должника проверить наличие дела и убедиться, что такого дела нет. Однако если вы там его не найдете, радоваться рано. Должник может продать имущество в преддверии процедуры банкротства. И такую сделку позже могут обжаловать.
Убедиться, что должник продал или продает имущество в преддверии банкротства, достаточно сложно. Если он это делал или делает, он вам может просто не сказать. Поэтому вам придется об этом догадываться самим.
Обязательно выясняйте мотивы продажи, почему человек продает. И если вы услышите о финансовых трудностях, что он планирует на проданные деньги погашать кредиты, у него есть ипотека или что-то подобное, то надо быть очень осторожным. Проверяйте очень тщательно и обратитесь к специалисту, потому что вы можете влезть в такую историю, что из нее потом будет трудно выпутываться.
В данном случае в этом деле человек спокойно приобрел квартиру, а через некоторое время продавец оказался в состоянии банкротства. Покупатель не знал о том, что продавец в стадии банкротства и это он может не знать длительное время.
В судебной практике есть дело, когда Арбитражный управляющий, узнав, что перед этим состоялась сделка продажи, обратился в суд, признал ее недействительной, потом провел торги, выставил ее на торги и продал другому лицу.
Уже с другим лицом осуществили государственную регистрацию сделки купли-продажи и после этого пришли выселять прежнего покупателя квартиры.
Человек был просто возмущен, он не знал обо всех процедурах. Ему пришлось долго судиться, он обжаловал многочисленные решения, восстанавливал сроки на подачу заявлений, признал недействительными сделки, которые были совершены по продаже его квартиры и дошел до Верховного суда. На что обратил внимание Верховный суд?
Здесь нужно учитывать, что оплата должна быть по реальной рыночной цене. Конкретно в данном деле была продажа квартиры первоначально за 9 миллионов рублей, в то время как на торгах она была продана за 6 миллионов рублей. Очевиден был интерес арбитражного управляющего продать дешевле. При том, что был покупатель и реальная цена была намного больше. Для суда это сыграло роль, потому что покупатель оказался добросовестным, платил полную стоимость, осуществил прием квартиры, осуществил государственную регистрацию, заселился в квартиру и проживал в ней.
Арбитражный управляющий, продав квартиру на торгах, не пожелал, чтобы кто-то вмешивался в процедуру, поэтому не известил собственника квартиры, осуществил продажу без его участия.
Это сыграло роковую роль в этом деле, потому что Верховный суд указал, что одним из признаков договора купли-продажи является передача имущества, если лицо, продающее имущество его не передало. А в данном случае реальной передачи квартиры не было и этот факт влияет на существо сделки.
Покупатель на торгах не проявил должной осмотрительности. Если бы он пожелал осмотреть квартиру, он бы сразу убедился, что в этой квартире проживает другое лицо и возможно бы отказался от этой сделки.
Все эти обстоятельства в совокупности обусловили то, что человек, несмотря на серьезные проблемы с банкротством, отстоял свою квартиру и таким образом этот пример показывает, что это возможно.
Главным здесь является то, что вы должны купить квартиру за реальную цену, никакой экономии. Цена должна быть рыночной. Вы осуществляете все расчеты, желательно безналичным путем, который можете подтвердить и доказать. Должна состояться передача квартиры, которая подтверждается актом приема-передачи и тем фактом, что вы действительно заселились в эту квартиру и проживаете. Эти обстоятельства будут вам «на руку» и вы сможете их использовать.
Какие документы нужно проверить и попросить предъявить при покупке квартиры? Можно посмотреть ТУТ
Как не нарваться на фальшивые документы? Можно посмотруть ТУТ
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)