Определение пузыря: вы покупаете финансовый актив, ожидая, что он ничего не заработает, но надеетесь продать большему дураку, чем вы сами, который заберет его у вас из рук по более высокой цене.
Президент ФРС Бостона Эрик Розенгрен предупредил в понедельник, что Соединенные Штаты не могут позволить себе еще один «цикл подъема и спада» в жилищном секторе. После того, как Национальная ассоциация риэлторов на прошлой неделе сообщила о рекордном 24%-ном скачке средней цены продажи жилья в США в период с мая 2020-го года по май 2021-го года, трудно рассматривать рынок жилья как что-либо, кроме зарождающегося спада.
Корпоративная Америка считает, что аренда дома – самая выгодная инвестиция. На прошлой неделе Blackstone заплатила 6 миллиардов долларов за приобретение Home Partners of America, но, и другие институциональные инвесторы вкладываются вместе с ней в подобные активы. Примечательно, что инвесторы платят большие деньги за дома на одну семью с нулевой ожидаемой доходностью. Это не может быть хорошим признаком. Рекордно низкие ставки по ипотеке приводят к росту цен на жилье. Если вы возьмете стоимость обслуживания ипотечного кредита на средний дом (примерно 3% от 340000 долларов) и вычтете их из средней арендной платы (около 1740 долларов в месяц), вы получите среднюю доходность инвестиций в размере 3%. Речь идет о ежегодной амортизации американского дома. Таким образом, ваш возврат после износа равен нулю.
Дома на одну семью в США – не единственный рисковый актив с нулевой ожидаемой доходностью. Эффективная доходность бросовых облигаций находится на рекордно низком уровне. По данным рейтингового агентства Moody's, ожидаемый уровень убытков по кредиту типа «B» составляет 4,55% (это 7%-ный показатель дефолта с ожидаемым уровнем возврата 35%).
Конечно, рейтинг дефолтов Moody's является средним по бизнес-циклам; рецессия приведет к серьезным потерям портфелей с мусорными облигациями. При нулевой процентной ставке, установленной Федеральной резервной системой, инвесторы должны куда-то вкладывать свои деньги. ФРС вынудила их делать инвестиции, предполагающие нулевую или меньшую ожидаемую доходность. Это никогда не заканчивается хорошо.
ДЭВИД П. ГОЛЬДМАН