Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Это может быть и другая работа с другой зарплатой. И тут же подвернулся более выгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Это возможно? Да. Кроме того есть несколько вариантов такой продажи. А о них мы и поговорим.
Права владельца на кредитную квартиру
А суть ипотеки в том чтобы вы взяли кредит на покупку квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. При покупке жилья закладная на него передается в банк и хранится там до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит.
Все права участников ипотеки указаны в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. В общем, жить в квартире, где можно прописать всех, кто захочет, сдавать ее в аренду и так далее.
Но в отношении распоряжения имуществом (права на продажу) есть некоторые нюансы. Статья 37 говорит о том, что квартира не может быть отчуждена, а также через продажу, — но только с согласия залогодателя. Это значит, что при любом способе продаж первым шагом будет обращение в банк. Однако в таком случае сделка может быть оспорена и собственность перейдет в руки банка — об этом нам говорит статья 301 ГК РФ.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
На сегодняшний день существует множество причин, по которым люди стремятся продать квартиру, которая еще не была в залоге у банка, отметим главные:
Невозможность обслуживания ипотек. Хозяин квартиры лишился работы или другого источника дохода, и теперь не в состоянии выплачивать ежемесячные платежи.
Желание (и возможность) улучшить свои жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. С помощью продажи жилья можно получить недостающие средства для покупки новой большой квартиры.
Какие-либо семейные проблемы, которые могут возникнуть в семье. При разводе и свадьбе могут возникнуть проблемы с соседями. Могут быть выявлены недостатки жилья (например, трещины на стенах или строительство рядом с ними шумного торгового центра).
Кто покупает квартиры в ипотеке
В 99% случаев, продаваемая квартира с обременением, будет продана по значительно меньшей цене. В этом случае для опытного риэлтора такие предложения – это золотая жила, поэтому чаще всего на объявления первыми реагируют именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. В случае если вы согласны с ценой процентов на 20-30 от рыночной и готовы к срочному выкупу, то можете воспользоваться услугой срочного выкупа.
А также риэлторы (опытные и грамотные) могут быть полезны, если возникнет необходимость убеждать сомневающихся и опасающихся клиентов. А именно вторые, которые имеют большие суммы, но желают приобрести квартиру побольше и пошире, – это вторая категория покупателей жилья в ипотеку. Они готовы на сложную сделку за дисконт в 10% от рыночной цены, но предпочитают, чтобы их вел профессионал.
Вторая группа покупателей – это те, кто интересуется жильем в конкретных домах. В случае, если ваша ипотечная квартира находится в жилкомплексе, где стремится проживать полгорода, то волноваться не о чем: найдется желающий и на предложение с обременением.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.
Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:
- Досрочная уплата ипотеки
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
- Продажа ипотечного жилья банком
Досрочная уплата ипотеки
Этот вариант наиболее прост в понимании и самый сложный в поиске покупателя, так как нужно найти клиента с наличностью. Вы покупаете у продавца задаток, оплачиваете ему остаток кредита, снимаете обременение с квартиры и продаёте её как свободную от притязаний банка.
Этапы оформления:
- Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. В некоторых случаях придется указать причину досрочного погашения ипотеки.
- После чего, банк определяет сумму остатка долга.
- Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
- Далее необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая владельца и членов его семьи. Несовершеннолетние также попадают в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
- Получаем от покупателя залог в размере суммы оставшегося долга за кредит (если есть возможность, то можно взять и больше, но вряд ли это будет сделано).
- Вносим полученную от банка сумму в банк, закрываем кредит, снимаем обременение.
- Подписываем договор и регистрируем переход прав собственности в регистрационной палате.
- После чего, мы получаем оставшуюся сумму от покупателя.
Плюсы
Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.
Минусы
Это наиболее рисковая и сложная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка (или снятия обременения) продавец может отказаться от сделки, прекратить выходить на связь, попасть в больницу или уйти из жизни, и заставить его/наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.
Сфера применения
Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.
Этапы оформления:
- Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
- Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
- Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
- Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
- После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
- Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
- После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.
Плюсы
Это наиболее безопасный вариант сделки. Продавец уверен, что покупатель никуда и не денется, поскольку он уже внес деньги в кассу. Покупатель знает, что ему вернут деньги, если он обратится в банк продавца с просьбой о возврате средств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.
Минусы
Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.
Сфера применения
Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
“Перезаймы” — распространенная схема, при которой покупатель не имеет достаточных средств для приобретения. Для такого покупателя вместе с квартирой передается обязательство по ипотеке прежнего владельца – обычно на тех же условиях, иногда – еще на каких-то (например, банк оценивает нового заемщика в соответствии со своим стандартом). Не стоит забывать о том что для продавца это способ на приемлемых условиях избавиться от недвижимости. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.
Покупатель подаёт заявку на ипотеку в обычном порядке. В качестве объекта выбирается ипотечная квартира. Если продавец взял ипотеку в том же банке, то он должен принять решение о допустимости переоформление предмета залога. При покупке квартиры в ипотеку в другом банке, возможно оформление перекредитования (в качестве покупателя выступит «новый» банк).
В Росреестре регистрируются залоговые права на квартиру, которая была приобретена в кредит.
Этапы оформления
- Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
- Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
- Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
- Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
- Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
- Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
- Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
- Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.
Плюсы
Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.
Минусы
Но в этой сделке сложно свести концы с концами: чтобы покупатель нашел продавца, у последнего в качестве залога была сумма, равная долгу перед банком, чтобы банк (или два банка), согласившись, подписал договор... Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитированные при банках агентства недвижимости. Услуги по таких организаций стоят недешево.
Сфера применения
Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.
Продажа ипотечного жилья банком
Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Его используют в том случае, если у заемщика есть серьезные просрочки по кредиту или же он сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. При этом необходимо согласие кредитной организации (или фирмы, которой был продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. По этой причине сделка будет безопасной и для продавца и для покупателя. Продажа квартир осуществляется с торгов на специализированных интернет-площадок.
Этапы оформления:
- Получаогласие банка на продажу заложенной недвижимости (скорее всего, банк или коллекторы сами будут требовать от вас обратиться с предложением о продаже).
- Подписываем согласие на продажу объекта структурами банка.
- Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.
- Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу. Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.
- После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
- Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.
Плюсы
Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам. Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон.
Минусы
Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало. Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита.
Сфера применения
Квартиры в проблемной ипотеке. На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны.
Документы для продажи квартиры в ипотеке
Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:
- Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
- Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
- Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
- Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
- Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
- Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
- Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.