Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?
Налогообложение аналогично тому, что и в обычном жилье: если вы владеете квадратными метрами дольше 3-х лет, то при продаже за любую сумму не платится ничего. В случае, если квартира была в собственности меньше трехлетнего срока, и продается она по более высокой цене, чем покупалась, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей) А вот уклониться от сделки не удастся, поскольку она находится под контролем банка, а сумма в договоре купли-продажи будет указана корректная. Также с 1 января 2016 года для недвижимости, купленной до 1 января 2016 года, срок владения составляет 5 лет.
Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
Можно, но не просто. Согласно закону, военная ипотека регулируется специальным законом — № 117-ФЗ «О накопительной-ипотечной системе жилищного обеспечения военных» от 20.08.2004. В соответствии с этим документом, квартира, купленная с помощью целевого займа Минобороны, остается в залог не только у банка, но и военному ведомству до возврата суммы займа либо до истекания 20 лет военной службы его получателя. В большинстве случаев, продажа заключается в поиске средств для погашения целевого жилищного займа. А вот в остальном все как в первом варианте, описанном ранее: о желании продать жилье уведомляется Россвоенипотека, погашается оставшийся долг, снимается обременение, затем заключаются обычные договора купли-продажи с покупателем.
Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
Самым большим препятствием в такой продаже является необходимость выделять доли несовершеннолетним детям (это условие должно быть подписано родителями у нотариуса при оформлении маткапита). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Также, в этом случае придется согласовывать договор купли-продажи с органами опеки, которые потребуются одновременно с документами на продаваемое жилье предоставить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться). Именно поэтому сегодня все чаще и больше родителей прибегают к риску: продают ипотечное жилье без оформления долей детей. В последние три года Пенсионный фонд РФ активно проводит контроль над целевым использованием маткапита, что может привести к отмене сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.
Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?
– Продавец не рискует практически ничем. При этом залоговые права банка зарегистрированы в Росреестрах (что означает, что никто не может лишить человека жилья, даже если обременение снято и сделка завершена).
Не стоит забывать и о рисках. Если продавец не получил согласия банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка, снятия обременения и снятия ограничений на продажу может «соскочить», и получить с покупателя деньги будет проблематично. Необязательно, чтобы он пошел на это добровольно. Например, могут возникнуть проблемы с правоустанавливающими документами или органами опеки. Возможны ситуации, которые могут привести к непредвиденным обстоятельствам: болезнь, смерть, пожар. И снова, возврат задатка будет сопряжен с большими сложностями.
Поэтому для собственного спокойствия клиенту стоит максимально тесно сотрудничать с банком и быть предельно внимательным на всех этапах сделки.
Хочу пожелать Вам удачных сделок! Надеюсь на то, что данный материал поможет избежать всех возможных проблем.