Внимание! Застройщик предлагает настолько низкие ставки по ипотеке, что они ниже рыночных, например, 5%, 2%, 1% или даже 0% годовых! Как такое возможно в условиях рыночной экономики и за чей счёт банкет, давайте разбираться!
На самом деле, даже не имеет значения какая ставка является рыночной на момент написания данной статьи автором или прочтения Вами, поскольку данный феномен "низких" ставок встречался и будет встречаться, скорей всего, всегда. Ведь его причина не в экономике, а в маркетинге, т.е. в способах поиска и привлечения потенциальных покупателей.
Как показывает практика и личный опыт, бизнес всегда старается переложить максимальное количество издержек (затрат) на покупателя, чтобы получить максимальную прибыль. Что естественно, ведь суть бизнеса - зарабатывать деньги, а суть семейного бюджетирования и финансов - их сохранять. Поэтому давайте все-таки разберемся откуда берутся низкие ставки по ипотеке (имеются ввиду ставки по ипотеке ниже рыночных, т.е. тех, которые предлагаются большинством банков и тех, которое подпадают под определенные государственные льготы) за чей счет банкет? Для этого рассмотрим основные тактики продавцов недвижимости при обещании низких ставок по ипотеке:
1. Ловля на живца
В данном случае, абсолютно неважно, что обещает "продавец", ведь его цель получить "горячего" клиента, который действительно ищет квартиру и при этом сам с ними свяжется, оставит свои контакты, расскажет о своих потребностях и финансовых возможностях. К таким "грубым" методам, обычно прибегают недобросовестные посредники в виде агентств по недвижимости, которые продают новостройки по агентскому договору с застройщиком. После того, как вы попадете "в сети" такого агента, он скорей всего, попытается навязать Вам свои намного более "лучшие" и "подходящие" предложения, а если будете настаивать или начнете скандалить, то, вероятнее всего, окажется, что квартиры с низкой ставки по ипотеке закончились буквально перед началом разговора с Вами.
2. Минуточку! За чей счёт этот банкет? Кто оплачивать будет?
Надеюсь, что когда Вы увидите очередную рекламу обещающую Вам низкую ставку по ипотеке (ниже рыночной) или услышите такое предложение от менеджера по продажам, то у Вас в памяти всплывёт цитата из великой классики отечественного кинематографа - фильма "Иван Васильевич меняет профессию"
"Минуточку! За чей счёт этот банкет? Кто оплачивать будет?"
Так вот - банкет всегда за Ваш, и никак иначе. Помните, пожалуйста, об этом.
И так, как это работает:
Застройщик сперва сам платит банку разницу между пониженной и рыночной ставкой по ипотеки (нeдoпoлyчeннyю прибыль банка), а после включает свои расходы в стоимость Вашей квартиры. Как говорят французы - Вуаля. Чтобы проверить эту гипотезу, узнайте у продавца - по какой цене он отдаст квартиру, если Вы решите покупать по низкой ставке и по какой - если по рыночной? Скорей всего, он предложит вам выбрать одно из двух: либо низкая ("скидка") ставка по ипотеке по "обычной" цене, либо ставка "обычная", но квартира со "скидкой". Как Вы понимаете, на самом деле, всё наоборот: обычная цена на квартиру будет на самом деле при ее покупке с ипотекой по рыночной ставке, а вот при покупке в ипотеку по низкой ставке, цена будет завышена.
Здесь отдельно отмечу, что такое поведение нельзя назвать плохим или хорошим. Это всего лишь разные предложения и только Вам их сравнивать и делать свой выбор.
3. Дьявол в деталях
Как часто мы читаем, то что подписываем? Ответ: редко. Как часто мы читаем то, что скрывается за * звездочкой мелки шрифтом? Ответ: ещё реже. И это речь идет о поведении многих из нас в обычных условиях. А что тогда говорить, когда мы находимся в страстях и эмоциях, связанных с выбором и покупкой жилья? И не важно, первое это жилье, это пятое. Выбор и покупка недвижимости это энерго- и эмоциально- затратное мероприятие, поэтому, в нем явно не до мелочей, ведь такой "отличный" объект попался, а ещё и менеджер по продажам нажимает, что мол спешите, пока кто-то другой не купил. В такие моменты нас и подлавливают продавцы и маркетологи. Они обещают нам низкую ставку по ипотеке, но с определенными условиями, указанными мелким шрифтом где-нибудь рядом со *звездочкой. Среди таких условий встречаются:
- Высокий первоначальный взнос. Например, от 80%. Здесь расчет на то, что Вам такой вариант финансово не подойдет и Вы сами откажитесь. Но за то, Вы уже "горяченькие" и "в руках" продавцов, чем они и постараются воспользоваться на все 100%.
- Завышенная стоимость объекта. Читайте предыдущий пункт, там всё расписано.
- Ограниченный и определенный период, когда действуют пониженная ипотечная ставка. Как на картинке - до сдачи объекта в эксплуатацию. А сколько это? 5 лет, год или месяцы?
- Дополнительные траты, например, покупка паркинга, заказ ремонта, оформление ипотеки в определенном банке и, может быть, по определенной программе, специальные программы по финансированию сделки или её страхованию. В этих "допах" и будет спрятана недополученные проценты по ипотеке.
В любом случае, за каждую из этих "мелочей" так или иначе придется платить, и, скорей всего, заплатите Вы больше, чем без них. Ведь за лишний "геморрой" продавец не только вряд ли будет платить сам, но и захочет компенсацию, так сказать "морального ущерба".
Итого
Подводя итоги по теме низких ставок по ипотеке, хочется отметить следующее:
1. За банкет в виде "скидок" по ипотечной ставке в любом случае кому-то придется заплатить, и скорей всего, это будет Вы.
2. Рекламные и продажные тактики и методы продавцов, служат лишь одной цели - довести Вас до момента заключения сделки (подписания договора). Но заставить сделать свой выбор и подписать договор они Вас не могут.
3. Поэтому помните, что делать выбор конкретной квартиры, читать или не читать условия, сравнивать различные варианты или "брать, что дают", соглашаться с предложением продавца или торговаться и, в конечном счете, покупать или нет квартиру, брать ипотеку по низкой ставке или брать ипотеку по рыночной ставке - решать только Вам.