Почти все ипотечные программы разрешают, а иногда и требуют, наличие созаемщиков.
Всегда ли их участие обязательно? И возможно ли оформить ипотеку без них? Созаемщик по ипотеке.
Есть три основные причины привлечения созаемщика по ипотеке:
- Когда кредит берет один из супругов.
- Если дохода основного заемщика недостаточно для получения нужной суммы кредита
- Проблемная кредитная история клиента
Супруги
Банки всегда интересует, состоит ли в браке заемщик. А все потому, что имущество супругов, приобретенное в браке, считается их совместной собственностью. Об этом гласит ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Есть два исключения, когда это не так:
1) Супруги составили брачный договор, по которому разделили имущество между собой.
2) Имущество супруга было им получено безвозмездно, например подарили, получил по наследству, приватизировал и тп. В этом случае это единоличная собственность — ст. 36 СК РФ.
Если не исключение, то имущество общее. А, значит, распоряжаться им можно только по взаимному согласию. Таким образом, если один супруг решит купить квартиру с использованием ипотечного кредита, он должен сделать это с согласия супруги. Согласие на сделку дается в нотариальной форме, об этом тоже говорит закон.
Созаемщик по ипотеке. Но некоторым банкам не достаточно согласия супруга и они требуют, чтобы супруг основого заемщика тоже участвовал в сделке, подписывая кредитный договор и договор приобретения. Участвуя в кредитной сделке, такой супруг становится созаемщиком. Даже, если у него нет дохода. То есть для снижения юридических рисков банка, чтобы второй супруг потом не смог оспорить сделку, сказав, что он был не в курсе нее.
Доход
Но все-таки основная причина привлечения третьего лица, в т.ч. супруга, в кредитную сделку в качестве созаемщика — это отсутствие необходимого уровня дохода.
Не имея требуемого уровня дохода банк откажет в ипотечном кредитовании или снизит сумму кредита.
Чтобы такого не произошло, банк и предлагает привлечь созаемщиков, ведь банк учитывает суммарный доход всех заемщиков и созаемщиков.
Например, нужен кредит 5 млн рублей на 20 лет (240 месяцев). Банк дает ипотечный кредит под 8% годовых.
Платеж при таком кредите составит ~42 тыс рублей.
Доход основного заемщика составляет 60 тыс рублей.
Банк считает кредитоспособность, деля платеж по кредиту на доход. Получается 70% (42000 / 60000 * 100%). Но банки среднестатистически не любят такое большое соотношение платежа к кредиту, считая это рискованным, т.к. большая вероятность, что заемщик не сможет платить. Для них (да, собственно, и для самого заемщика) комфортно соотношение не более 50%.
Если заемщику нужен кредит именно 5 млн рублей, то ему нужно увеличить сумму дохода. Это можно сделать путем привлечения супруга как созаемщика.
Например, доход супруга составляет 50 тыс рублей.
В таком случае соотношение платежа к доходу составит 38% (42000 / (60000+50000) * 100%). А это уже банку комфортно и он одобряет кредит.
Конечно, это совсем упрощенный расчет платежеспособности. Банки обычно учитывают не только платежи по заявленному кредиту, но и по другим уже имеющимся у заемщикам обязательствам. Да и многие другие обстоятельства тоже смотрят.
Таким образом, созаемщик по ипотеке увеличивает совокупный доход.
Проблемная кредитная история
Если у заявителя плохая кредитная история или еще какие-то проблемы, то банк может предложить ему взять созаемщика. Этот созаемщик может не быть собственником приобретаемой недвижимости, но будет ответственным по кредиту.
Так можно привлечь не только супруга или близких родственников, но и третьих лиц. Правда, не все банки это разрешают. Узнавайте сразу, чтобы не получать лишних отказов.
Кто такой созаемщик по ипотеке?
На самом деле понятия «созаемщик» в законодательстве нет. И основной заемщик, и созаемщик, являются солидарными заемщиками. А, значит, они несут солидарную ответственность по кредиту.
Солидарная ответственность означает, что в случае проблем по кредиту банк вправе обратиться за исполнением к любой стороне кредитной сделки. Чаще всего требования выставляются сразу всем участникам сделки.
После заключение ипотечного договора выплачивать ипотечные платежи будет основной созаемщик.
Например, если по каким-либо причинам основной заемщик не может выплачивать долг, то банк будет иметь полное право потребовать погасить долг с созаемщиков.
Кстати, созаемщиков может быть несколько.