Многие наши соотечественники приобретают апартаменты в Батуми, курортной столице Грузии. Инвестиционный климат в стране располагает к совершению таких сделок на выгодных условиях. Я считаю, это правильный шаг, учитывая темпы развития страны. Цены вырастут буквально через несколько лет, что принесёт неплохие прибыли инвесторам. Сегодня жильё у моря можно приобрести всего за 35 – 40 тыс. $. В то же время, в таких сделках присутствуют и отрицательные стороны, о которых я расскажу ниже.
Расходы на обслуживание
Любая квартира требует вложений на её обслуживание. В грузинских многоквартирных домах часто отсутствует центральное отопление. Квартира греется с помощью газовой колонки, и отключить её в зимнее время невозможно. Это неминуемо ведёт к дополнительным расходам в низкий сезон.
Хозяин, который проживает в России, постоянно оплачивает счета за коммунальные услуги. Лучшим вариантом будет сдать жильё в аренду, но с сентября по май спрос стремительно падает. Чаще всего, квартира ложится расходной статьёй на плечи собственника. В летнее время эти расходы окупаются, но далеко не всегда.
Необходимость ожидания перед продажей
В Грузии существует закон об инвестиционных продажах объектов жилой недвижимости. Сразу после приобретения, квартира должна находиться в собственности одного человека не менее 2 лет. Её невозможно продать без уплаты налога в 5% в течение этого времени.
Собственник, который приобретает несколько квартир на стадии строительства, не может реализовать их после сдачи дома. Ожидание составит от 24 месяцев и более, в течение которых потребуется оплата за содержание жилья.
Плохая градостроительная политика
Девелоперы, которые приходят в Батуми, ведут исключительно точечные застройки. Это означает развитие территории и инфраструктуры исключительно в рамках участка под жилое здание. Их мало интересуют прилегающие проезды, зоны отдыха, школы и другие объекты.
Градостроительная политика города пока находится на очень низком уровне развития. В летнее время Батуми стоит в пробках из-за узких дорог и интенсивного движения. Каждый новый дом означает приток населения, в то время, как дороги не расширяются.
Я думаю, потребуется минимум 10 – 15 лет, пока инфраструктура догонит растущий рынок жилой недвижимости. Пока общегородские территории развиваются слишком медленно, что существенно влияет на уровень комфорта.
Необходимость чистовой отделки
В отличие от многих стран, квартиры с Батуми сдаются в голом бетоне. Это значительно влияет на низкие первичные цены от застройщика. В то же время, иностранцы должны найти рабочие бригады, которые выполнят качественный ремонт.
Собственники жилья, которые проживают в России, не могут свободно контролировать ход отделочных работ. Это приводит к низкому качеству готового жилья и дополнительным расходам. Я слышал истории от соотечественников, которые тратили на отделку больше денег, чем на покупку квартиры.
Миф о потенциальном доходе
Следует учесть, что Батуми – это не Майами и даже не Сочи. Цены на аренду студии не превышают 300$ в месяц. В сезон можно заработать гораздо больше, на суточной аренде. Однако, нужно нанимать агентов, которые будут обслуживать жильё. После каждого двухнедельного отдыха квартира подлежит чистке, что также стоит денег. Раз в сезон нужно делать косметический ремонт.
Это означает, что при стоимости жилья вместе с ремонтом 50 000$, окупаемость займёт не менее 15 лет. Через 10 лет в Батуми всё изменится, и цены резко вырастут. Инвесторы должны подготовиться к этому неминуемому ожиданию и запастись терпением.
Я думаю, покупка станет выгодной, но только при наличии свободных денег в кармане потенциальных собственников. Брать кредит в банке для таких сделок точно не стоит – расходы значительно превысят прибыль.