Совершение сделок с недвижимостью, где собственники несовершеннолетние дети
Часто бывают случаи, когда в сделках с недвижимостью участвуют несовершеннолетние. Наверное все наслышаны, что здесь требуется разрешение органов опеки и попечительства. Но не всё так просто.
Берём свежее судебное дело, которое прошло все инстанции, в том числе в Верховном суде, откуда можно почерпнуть некоторые сведения о таких сделках.
Типичный случай, женщина проживает с двумя детьми в квартире. У каждого по 1/3 доли собственности на эту квартиру. Женщина решает продать квартиру и берет разрешение в органах местной администрации. Администрация не возражает, выдала такое разрешение. Однако, в распоряжении администрации было указано условие, что она должна одновременно купить другую квартиру по определенному адресу, где будет принадлежать по 1/3 доли каждому из них, в том числе и несовершеннолетним детям.
Женщина, получив разрешение, совершает сделку. Однако никакой другой квартиры не купила. По истечении месяца, после которого администрация обязала ее уведомить администрацию о ходе дела, администрация озаботилась этим вопросом, проверила и выяснила, что никакую квартиру она не купила.
Дети на данный момент не имеют никаких объектов недвижимости и мало того, что они нигде не прописаны, но и на их имя не внесено в банковских учреждениях депонированных средств от продажи квартиры. Дети просто остались без денег, а их мама деньги куда-то подевала. Получается, что интересы детей были нарушены, и администрация обратилась в суд.
Суды продолжались достаточно долго, они прошли все инстанции, дошли до Верховного суда. И вот, что выяснилось. Суды долго решали, является ли такая сделка недействительной. Первая инстанция признала эту сделку недействительной, а апелляционная инстанция отменила и признала, что само по себе наличие обязательств в распоряжении не могло считаться законом и влечь недействительность сделки.
Верховный суд, однако, рассудил по-другому, он дал свое пояснение и указал, что помимо общих положений недействительности сделки есть еще и особые положения, в том числе предусмотренные статьей 168 и 173.1 ГК РФ.
В частности, согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В то же время есть п. 2 той же статье, где указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В контексте данной статьи Верховный суд пришел к выводу, что здесь имеет место недействительность сделки, которая посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц, а именно, интересы детей, нарушает их права, и, как последствие, необходимо приведение сторон в предыдущее состояние.
Вы можете представить, что испытывал покупатель, который купил квартиру, а теперь должен ее вернуть, а где деньги, как говориться.
Мы обращаем ваше внимание, что если вы покупаете такую квартиру, этот вопрос нужно обговаривать. Это определенный риск. Купит ли мать или не купит квартиру, будут ли соблюдены интересы детей. Вы можете оказаться перед ситуацией, когда квартиру у вас заберут обратно, а деньги уже истрачены.
Этот вопрос на самом деле напрямую касается вас, фактически вам придется нести некое бремя и проверять действительно ли исполнит продавец свои обязательство перед своими детьми и отдаст положенные им доли. Это еще одно обременение, возлагаемое на покупателя и еще один риск, который он должен нести. Таково положение закона и об этом надо знать.
Если в покупаемой квартире есть собственники - дети, будьте очень внимательны. Обычно нормальные родители заранее прописывают куда-то детей и обеспечивают их жильем. Если же идет продажа на явно льготных условиях, стоит озаботиться, и проверить все формальности, т.к. ваша радость от экономии денег может потом обернуться жизненными проблемами.
Покупаю квартиру где прописаны дети. Есть ли риски?
Могу ли я отказаться от сделки по продаже квартиры? И что мне за это будет?
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)